열반 스쿨 중급반 3주 차 수강 후기

월부 입성 후 처음 들어보는 잔쟈니님의 3주차 강의.

단계별 비교평가에 관한 강의였다.

#비교평가란 

가치와 가격을 파악하여 투자로 연결시키는 가치 있는 과정이다!

즉, 내가 가진 돈으로 최선의 집을 고르게 해주는 중요한 과정이므로 비교평가를 제대로 한다면 확신을 갖고 실전 투자를 진행할 수 있는 것이다. 

#비교평가를 해야 하는 이유 

1.확신을 갖고 투자할 수 있다: 훨씬 가치 있는 곳인데 가격이 같거나 심지어 더 싸다는 것을 확인한다면 확신을 갖고 내 투자금을 넣을 수 있다는 것을 직접 확인할 수 있다.

2.같은 투자금으로 더 높은 수익을 얻을 수 있다: 비교 평가를 통해 이후 수익을 실현할 때 더 많이 버는 투자가 가능하므로 내 돈을 더 불려주는 가치있는 과정이다. 

3.전세, 매도의 운영에 큰 도움이 된다: 매수할 대 가치와 가격, 우선 순위를 모르면 보유기간 동안 수시로 어려움을 겪을 수 있기에 궁극적으로 투자와 관련한 의사결정을 스스로 하기 위해서 비교평가는 반드시 알아야 한다.  

#비교 평가의 단계

1. 앞마당 1개일 때의 지역 내 비교 평가

   *지역 내 핵심 가치를 찾는 것이 가장 중요하고 그 핵심 가치를 가장 충실히 만족시키는 것에 우선순위를 둔다. 

   *핵심 가치란 해당 지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소를 말하는 것으로 임장을 거쳐 입지 분석을 해 보고 전고점 수준과 비교하여 현재의 가격을 확인하는 과정을 통해 알 수 있게 된다. 

   *모두 다 싼 절대적 저평가 시기에는 더 가치 있고 더 좋은 것을 선택하고, 싼 것과 안 싼 것이 섞여 있는 상대적 저평가에서는 가치 있는 것 중에서 싼 것을 선택한다. 

   *관악구를 예로 들면 위치와 주요 직장 접근성이 좋은 곳으로 특히  강남 접근성이 좋다. 봉천 생활권의 경우 교통이 좋을 뿐만 아니라 아파트가 밀집되어 있어 선호도가 높고 매매와 전세 가격도 높은 편이다. 그러므로 가격과  다른 조건들이 비슷하다면 핵심 가치인 교통과 균질성에 중점을 투고 최종 선택을 해야 한다. 

2. 앞마당 여러 개 일 때 지역 간 비교 평가

 *비슷한 요소를 가진  것끼리 묶어서 비교한다. 가격이 비슷하다면 가치가 좋은 것을, 자치가 비슷하다면 가격이 싼 것을 선택한다. 즉, 가격을 고정하여 비교 평가를 먼저 하고 나중에 가치를 고정하여 비교 평가를 해 본다.

*비교평가 했을 때 비슷한 가격인데 가치가 차이 나는 경우는 더 가치가 있는 곳을 우선 순위에 두고, 비슷한 가격이면서 장단점이 혼재하는 경우는 자신의 현금흐름, 투자의 방향성, 그 외 기존에 보유하고 있는 물건과 그 물건의 상황 등을 고려하여 자신의 상황에 맞는 최종 선택을 내린다. 

*비교평가는 투자하기 위한 과정이므로 비교만 하다가 선택을 미루는 일이 없어야 한다. 

*수도권 비교평가를 할 때는 10년 뒤를 바라보아야 한다. 가치있는 단지라면 보수적으로 보더라고 60%이상은 상상할 수 있다. 

*내 앞마당의 평균 투자금이  종잣돈과 너무 차이가 나는 경우 종잣돈에 맞는 앞마당을 늘린다.

 확신이 없어 투자 결정을 못 내리는 경우 기존 앞마당에서 최선의 단지 3개를 고른 후 그것을 기준으로 더 좋은 것을 찾겠다는 마음으로 다음 앞마당을 넓힌다. 

*희미한 앞마당이라 비교평가가 어렵다면 시세트래킹과 입지분석을 통해 가치와 가격을 재확인하고 이 중에서 내 투자후보 순위권 내에 들어오면 직접 나가 매물을 최대한 많이 본다. 

3. 실전 투자를 검토할 때 물건 별 비교 평가

*실제 투자를 위해 단지가 결정 되었다면, 어떤 매물을 살 것인가를 결정하기 위해 물건 별 비교평가를 잘 해서 더 사고 좋은 조건의 집을 살 수 있다. 

*매수할 때 현재의 적정 가격, 전세가, 수리 상태 등의 근거를 갖고 설득력 있는 협상을 할 수 있다. 

*매수 후 다시 내 집을 매도하거나 전세를 놓을 때에도 적정한 전세가와 매도가를 스스로 판단할 수 있다. 

*물건 별 비교 평가 시 고려할 사항들: 동층향 선호도, 수리상태, 점유자 조건

4. 지방아파트 비교평가

*지방에서는 인구가 곧 수요이다! 또한 학군이 좋은 곳에 부촌 커뮤니티가 구성되는 경향이 있다! 

*지방은 독점성이 약하기 때문에 집이 노후되면 대체되기 쉬우므로 연식도 중요하다! 

5년 이내의 매도를 고려할 경우 특히 연식이 좋아야 환금성이 좋다!

*지방아파트는 전세가의 움직임이 중요하고 전세가의 움직임에는 공급의 유무와 공급량이 매우 중요하다!

@ 앞마당의 개수보다 훨씬 중요한 기준은 내 투자에 대해 가치와 가격을 스스로 설명할 수 있는 것이다!

@ 아는 지역이 많을수록 투자에 유리한 것은 사실이나, 대충 훑어 본 지역의 개수만 많다고 그 가치를 다 아는 것은 아니므로 선호 가치를 정확히 알아야 한다!

@ 가치와 가격을 비교하며 앞마당을 넓혔다면 반드시 투자로 연결한다!