[열중_4이좋게 5채씩 2제 등기7조_이온1014] 숯불처럼 따뜻한 잔쟈니 튜터님의 라이브 코칭 후기

이번 열중 45,46기 잔쟈니 튜터님의 라이브 코칭 정말 대박입니다! 긴 시간 정말 유익하고 많이 레버리지 할 수 있었습니다~!

열정-권태-성숙의 인생의 3단계 중 열정을 넘어서 권태의 시기가 온 저에게 정말 와닿는 부분이 많았습니다. 이 권태도 곧 극복하고 숯불처럼 따뜻한 열정을 가진 투자자가 되어야겠다고 다짐했습니다.

다음은 코칭 때 인상깊었던 내용입니다.

1. 투자물건을 좁혀가는 과정

평소에 앞마당 관리를 시세트래킹으로 한다.

그러다가 투자 물건 보이면 전수 조사한다.

1차 선별: 투자 물건 30개 정도 (내 투자금 + 20% 정도) 단지 고른다.

전고점 대비 싼 것 중 가치있는 것, 전고점 넘었다면 덜 반등한 것.

2차 선별: 1차 선별된 단지 중 환금성이 아쉬운 것 제외 (나홀로, 세대 수, 선호도), 전고점이 너무 낮은 것 (저가치) 제외

3차 선별: 매물 임장 (2개) 1등 물건부터 매임

최종 선별: 매물 코칭 (없어도 투자 원칙 잘 세웠다면 매수해도 된다)

특히 시세트래킹과 전임을 병행해라!

전임은 시장 분위기를 파악하기 위해, 지금 같은 시기에 중요~!

2. 왕관의 무게가 있다. 

도곡렉슬처럼 좋은 서울 상급지 단지: 빠질 때는 크게 빠진다. 2021~2023년간 역전세 6억

하지만 10년 뒤엔 무조건 오른다. 이 큰 역전세를 버틸 수 있다면 해라.

규제가 나온다고 해서 최근엔 가격이 덜 빠졌다. 

그래도 좋은 게 먼저 반등하는 건 맞습니다만, 좋은 게 덜 빠지는 건 아닙니다. 부동산에서 절대 명제는 ‘좋은 건 안 빠져’가 아니라

1. 단기간에 너무 급하게 오르면 조정되는 시기 또한 온다는 것
2. 많이 오르면 많이 빠지고 덜 오르면 덜 빠진다는 것
3. 1~2년 연속 오르기만 하는 상승장 없고, 내리 빠지기만 하는 하락장 없다는 것

지금 너무 오르니까 숨 고르는 시기가 올 수 있다. 늘 유념해라! 그래서 시세트래킹을 하며 가격 확인해라!

3. 근저당이 얼마나 있는게 안전한가?

집값 70~80% 이내가 안전하다.

★특약: 현 등기사항증명서상 근저당권 설정 (주식회사 신한은행, 채권채고액 금 440,000,000원 정)은 잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고, 추후 소유권 이외의 권리 변동 사항은 없도록 한다. (말소 비용도 든다)

과도한 근저당 (>80%)

정확한 대출 잔액 확인 (대출잔액증명서): 은행에서 조회 가능 (모바일도 OK), 부사님이 얼버무려도 무조건 정확히 뽑아서 확인해라!

매수포기할 때: 근저당이 거의 매매가에 가깝고 매도인 상환능력이 없을 때! (너무 캐피탈에 돈을 많이 빌렸을 경우, 경매 직전인 경우)

매수진행할 때: 내 계약금으로 근저당 상환! – 그래야 전세도 맞출 수 있다. (안 그럼 진짜 깡통주택된다)

(내가 주담대 매달 갚아도 등기부등본에 안 뜬다. 돈 내고 갱신해야 함)

대출상환가상계좌: 매도인의 개인 계좌가 아니라 매도인의 대출상환가상계좌로 송금 (+관련 내용 특약)

계약금을 5%만 넣을 수도 있다.

4. 협상: 매도인을 이롭게 해라 [돈으로 유혹]

무조건 깎는 게 중요한 게 하니라 협상 안해도 되는 좋은 저평가된 물건을 찾는게 더 중요!

방법1: 계약금/중도금 많이 드릴게~ 잔금 빨리 해드릴게~ 부사님~ 얘기 좀 해줘요

방법2: 부수적으로 집의 상태와 파손 등을 언급, 매도인의 집 구하는 것을 돕는다.

5. 투자 후 2년 뒤

신규 재계약해서 전세금 올려 받기 or 갱신청구권 사용 5%: 지방이라면 5%만 올려 받아 2년 뒤 매도를 준비, 수도권이라면 투자자의 개인 상황 (추가 투자할지 말지)에 따라 다름

세입자 권리를 주장하며 갱신청구 주장하면 수용해야 합니다.

세입자가 개갱권 쓴 경우: 문자로 주고 받아도 되고, 새로운 계약서를 써도 되고, 기존 계약서에 수기로 연장계약기간 기재하고 임대/임차인 양측 도장을 찍어도 된다. 중요한 건 계약갱신청구권을 행사했다는 문구입니다.

부동산 사장님한테 대필료 5~10만원 주고 연장계약서 쓴다. 우편으로 주고받기도 함.

갱신청구 사용했는데 세입자가 5% 인상분 못 주겠다면? 임대인으로서 할 수 있는 조치가 없다.

• 세 끼고 매도하게 된다면? 팔릴 수 있는 금액 설정! (입주 물건 시세보다 낮게 팔아야 함 1~2천만원 낮춰야 함)
• 세입자와의 우호적인 관계 (집을 잘 보여줘야 하므로, 아니면 부동산 사장님이나 세입자에게 사진 찍어달라고 함)

• 세입자에게 집 매도할 건데 살 생각 있는지 물어본 후 (매수 의사 없다면) 부동산에 세안고 내놓을 테니 집 잘 보여달라 부탁

  → 세입자가 거절하면 미안하다고 느낀다. 그러고 나서 집 보여달라고 하면 미안함을 느끼고 집을 잘 보여준다.

  → 세입자를 먼저 패스해버리고 집 내놓으면 세입자가 기분 나빠한다.

    세입자에게 바로 집 매도하면 직거래이므로 법무사만 끼고 소유권 이전 가능하다!

6. 동일 중개물/동일 당사자인 경우 매매/전세 복비 중 매매만 받는다. 매도인/임차인이 다른 사람이면 따로 받는다.

7. 임대차법은 [강행규정]이므로 당사자 간 합의보다 법이 우선한다. 갱신 계약 기간은 2년이 기본이다. 처음 전세는 더 짧거나 더 길게 할 수도 있다.

8. 법인임차인은 계약자와 거주자가 달라 전세권 설정이 필요하다. 전세권 설정은 임차인이 임의 경매 청구가 가능함. 경매 진행 중에도 보증금 반환을 해준다면 경매 중지가 된다. 그래서 임대인에게 보증보험이 유리하다. 보증보험사에서 보증금을 임대인에게 받아내는 구상권 청구 기간이 6개월로 시간을 벌 수 있다. (임차인에게 돈 돌려줄 수 있는 시기 벌 수 있다.)

9. 조건부 전세자금대출 규제 확대 시: 

세안고 매매, 

매도인과 매수인 간 주인전세 계약을 맺어 소유권 가져오기, 

매도인과 임차인이 전세계약 맺고 내가 전세계약 승계

10. 꽃놀이패^^: 이미 좋은 꽃놀이패 가지고 있다. 더 좋은 꽃놀이패 사도 되고 가지고 있어도 되고~^^

11. 매도 시에 집 보고 간 사람들의 피드백을 부사님께 확인해보라.

12. 제일 위험한 사람은 돈 들고 마음 급한 초보예요.

13. 1호기 블루스: 지금까지 나를 움직인 동력이 [투자금 n억]이라는 단기 목표였음. 보릿고개에도 내가 인풋과 실력을 쌓으면 이후 살 수 있는 자산의 퀄리티가 달라진다. 

→ [n억]이라는 내 상황에 매몰되지 않고 모든 단지를 놓고 비교평가를 할 수 있다.

14. 나의 상황: 다주택을 위해선 실력이 있어야 한다. 실력을 쌓고자 하는가?

15. 마지막은 저에게 하는 말씀인 것 같았습니다. “이온1014님이 월부에서 투자공부를 통해 자책감보다는 행복감을 남기셨음 좋겠어요. 단, 내가 선택하지 않는 길에 대한 후회를 하지 않고 내 행동의 의미를 알고 선택하셔야 해요.”

//이상입니다.