[열반스쿨 기초반 89기 79조 아나뇽] 평촌 향촌롯데 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

평촌 평촌동 향촌롯데

(1993년, 530세대, 용적률 203% 23/24/33평형)

✅위치(지도)

평촌역 중심으로 평북/평남이 나뉘어져 있음. 평남쪽이 선호됨

• 범계역(도보 11분), 평촌역(도보 12분)
• 수도권 제1순환고속도로 진입(7km, 10분)

✅입지평가

1. 직장

안양시 종사자수 181,783명(B등급), 성남시 분당구 345,459명(S등급)

• 안양시 종사자 수보다는 자차 30분 이내 판교/수원 종사자수를 고려필요
• 평촌은 학군, 학원가 특화된 지역이라 부모들은 근처 지역의 직장을 자차로 이용할 것으로 생각

2. 교통

강남역 47분(자차 20km)/ 여의도역 59분(자차 33km)

시청역 1시간 4분(자차 28km)/ 판교역 17분(자차 16km)

3.학군

중학교 학업성취율 기준 : 귀인중(96%), 범계중(93%), 평촌중(92%)

• 대규모 학원가 형성(300개)- 경기 1위 수준
• 단지마다 배정학교 정해져있어 성취도 높은 초-중학교 연결 진학 단지 선호

4. 환경

• 대학병원(한림대학교 성심병원). 백화점(롯데백화점), 마트(이마트, 홈플러스)
• 그외 평촌로데오거리, 안양시청, 중앙공원 등 필요시설 집중화(반경 1km 이내)

5. 공급

  적정수요 : 1,646세대 / 입주세대 : 3,651세대 (경기 안양시 동안구)

• 2027년 대형 아파트 입주로 세대수 증가하나 선호 학군지와 떨어져있음

• 안양시 전체로 확대해본다면 공급부족

   

  

   

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재시세 : 33평형 매매 12억 5천/ 전세 7억 (전세가율 46% 낮음)
• 2025.06월 기준 1월 대비 1.5억/ 3월 대비 1억 오름 (가격 회복세가 빠름)

✅현장사진

• 네이버 로드뷰 참고

   

✅투자 결론

1. 저평가

• 가치 : 강남 및 판교 접근성이 좋음, 학군이 좋고 대규모 학원가 형성되어있어 가족단위 수요 꾸준할 것

• 가격 : 전고대비 -25% 수준으로 상태이나 빠르게 가격이 회복되고 있음, 그러나 전세가율이 낮아 갭투자 금액(6.7억) 많이 필요함. 동일 투자금액이라면 서울 상급지 입성 가능함

   

2. 환금성  

• 500세대 이상의 아파트 단지이며 도보 5분이내 학교 접근으로 수요 높을 것
• 3인 가족 기준 선호하는 23/24/33평형로 구성되어있음

3. 수익률

• 저점매수시 : 총 수익률 60%, 연 수익률(4년 기준) 15%

4. 원금보존

• 매매가격이 빠르게 회복하는데 비해 전세가격은 떨어지고 있음
• 매매로 진행해야만 원금보전 가능할 것으로 보임

5.  리스크 대비

• 전체적인 흐름상 전세금은 2010년 대비 변동이 크지 않음
• 전세금 상승분을 통한 재투자 어려워보이며 역전세도 대비해야할 수 있음
• 안양시 3년 이내 예정 대규모 공급 없음 (전세가 하락 대비)

나의 투자 결론 : 

1. 우수한 학군지, 직장과의 거리 등으로 향후 가격 상승이 기대되는 아파트
2. 돈이 있어 단기간 매매 상승 이익을 노린다면 투자 가능하나 전세가율 낮고 전세 상승분으로 재투자 하기는 어려워보임
3. 비슷한 갭투자 금액(6억)라면 서울 상급지 투자(전세금도 상승하는 곳)
4. 학군지 특성 상 장기간 거주(초-중) 등으로 매매 선호하는 것으로도 생각됨 (비교 : 대구 수성구_매매가격은 오르나 전세가율 50% 이하로 낮음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

정확한 기준을 가지고 분석해보니 해당 아파트 가격의 적절성을 알 수 있었다. 적절한 투자금이 있다면 가치있는 아파트 당장 투자하면 되지만, 갭투자를 해야하는 입장에서는 전세가율에 따른 리스크가 크다고 느껴졌다. 보고서 작성하는 과정은 오래 걸렸지만 이를 통해 객관적이고 명확한 결론에 도달하는 연습이 되는 것 같다.