[실전준비반 70기 17조 싱고100] 2주차 강의 후기

투자기준 직장 교통 환경 공급

단지를 볼때 안좋은 구석이 있긴 하지만 이단지보다 저단지 “덜 좋다 , 좋다” 라고 접근한다 .

임장보고서 좋다 싫다가 아니라 꼭 필요한 요소다

입지요소도 중요하지만 단지의 입지요소 만물려서 나와야

단지의 가치요소 더 중요 결론 낼 때 단지 가치를 생각해서 파악

임장보고서는 과제가 아니다 돈을 벌어줄 아파트를 찾기 위한 과정이다

나만 보는 것  임장보고서 장수가 중요하지 않다 내용이 중요

임보쓰기: 책상에 앉는다  컴퓨터를 켠다 임장보고서를 쓴다

지역개요: 앞마당 (구 단위) 지도상 어디쯤에 위치하는지, 주요지역(수도권-강남) 물리적 거리 파악하기( 지적편지도, 위성지도 등)

지적편지도를 통해 상권을 파악하고 임장을 가서 확인하기

특징: 동별 특징 다름 각 동별 생활권 다름

앞마당 최소 3개이상  "우선순위"                    

수도권 산단 [유통 물류 / 지식산업센터]

지방 산단 [공장 연기는 사업체]
상업지역[금융 보험 오피스거리] [소비상권 쇼핑 구시장]

인구:

지방에 인구수 그 지역에 아파트 수요다

수도권 인구 증가 감소 큰 의미는 없음 특징이다

20대.30대 많은 지역은 직장 중요 = 교통을 더 많이 봄 / 평형수요:20평대 아파트 많이 거주함.

10대 영유아 = 신축 많겠구나 아이들 키우기 좋은 환경

40.10대 비율이 많으면 학군지 확율이 높은가능성 UP

30평대평형: 50대. 60대 거주 비율이 높은 지역 구축의 확율이 높다

주변지역과 위상 고려 해서 공급의 영향력이 더 큰 지역에 대한 실질적 생각 연결해보기

(예시: 서울 강서구3지역에 [김포.고양.인천서구]  비해 위상이 높아 김포,인천서구에 대규모 긍급이 있지만 큰 영향을 주지 않을 수도 있다)

-가치판단

직장: 밥줄 / 돈을 벌  수 있는 일자리가 있는지

교통: 날개 / 출퇴근이 편리한지

학군: 아이 미래 / 학교보내기 좋은 곳인지

환경: 삶의 질 / 살기 좋은 환경인지

-리스크가 있는지

공급: 선택권 / 역전세 매매하락  

지역별 입지 중요도

서울 수도권: 직장 교통 환경,학군

지방: 인구수 직장 환경 학군 (일부 광역시 학군지 제외)

학군: 특목고 진학율 3% 이상 중학교 6개 유의미 하다

최우수 학군 공부잘 하는 학교+ 학원가+거주 

환경: 백화점 환경 등 편의 시설 거주 만족도를 나타난다

스타벅스 입점은 안정화 된 상권 단: 드라비브DT

빌라 와 썪이지 않은 지역은 택지이다

백화점 고급 브랜드 에르매스 샤넬 등 있으면 지역에 소비력이 높다

공급: 공급물량은 전세가격에 영향을 줌 

리스크 및 수익 / 리스크보다 수익이 더 크다 그러면 투자한다

나의 저축 및 투자 방향의 의해 결정한다 

*초보는 수익보다 리스크를 더 봐야함*

지역에 공급이 인근지역에 어떤 영향을 주는지 잘 파악해야함

임장의 목적/ 단순히 지역을 구경하고 가보는 것이 아님

사람들이 좋아하는 환경요소를 파악하기 위함

덜 좋은 단지에 싼 가격 VS 좋은 단지에 덜 싼 가격 

대세상승장에 좋은 단지 더 올라 간다 (전저점 까지 하락 감수해야)

*좋은단지 전세가격 우상향* 

시세분석: 지역 랜드마크 천장가격 확인하기, 랜드마크 저평가 되어있다?  그 동네에 전체적으로 가격이 직관적으로 싼지 비싼지 알 수 있음.

앞마당  관리법:

생활권 랜드마크 매-전 시세트래킹 (월1회이상)

-노후 걱정 없는 삶 

-주도적인 삶 

목표:
동료들과 우당탕탕하게 함께 성장하기 혼자 부자 되는 사람 없다

부자 서클 안에 들어가기 

가장 중요하는 것 포기 하지 않는 것 

환경 안에 있기 시스템을 만들기

독서 강의 임장 투자 자동화 하기

투자는 자격증 따는거다 (3년이이상)목표달성 확신함

“고통이 있어야 성장이 있다 고통을 즐기자”