열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 68기 40조 기린동돌]

1주일에 20시간 채워지면 10년 후에 1만시간. (주말에 10시간~ 평일에10시간 하는 걸 추천~!)

<부동산 투자 개론>

"투자의 성공여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려있다." (피터 린치)

내가 메타인지를 가지는 것이 중요. 내가 투자에 대해 얼마나 아는지, 모르는지를 아는 능력. 스스로 레벨을 알아야 한다.

*재테크 레벨

초보 : 월급쟁이 월세입자, 전세입자

하수 : 전통적인 실거주자

중수 : 초보 투자자

고수 : 잃지 않는 투자자

..

투자란? 돈이 일하게 하는 것 !

좋은 투자란? 1. 잃지 않는 것(원금보전) 2. 수익률

*사와카미 아스토(일본의 워럿버핏)

첫째, 투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고 재배하듯 해야한다.

둘째, 불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라. 이것이 투자의 전부다.

셋째, 자신이 5년, 10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라.

사와카미 아스토 벤치마킹

1. 싸게 사라

2. 규모의 경제

3. 장기간 보유

<10년 뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트 찾는 법(가치 판별하는 법)>

--- 무조건 외우기!!!!!!!!!

좋은 투자 = 같은 가격에 더 가치가 높은 부동산을 사는 것.

부동산의 입지 - 직장, 교통, 학군, 환경, 호재/악재, 브랜드

'내 회사랑 얼마나 가깝지?'

내 수요보다 타인의 수요가 훨씬 중요하다!!!!!

어짜피 내가 집을 사서 팔아야 하잖아?! 그러면 사야하는 사람들의 니즈를 파악해야지.

*월부에서 말하는 서울은 서울특별시가 아니라 강남역에서 1시간 거리!

부동산의 입지 - 교통

S등급 : 강남 30분 이내 : 강남구 서초구 송파구 동작구 용산구 성동구 과천 판교 등

A등급 : 강남1시간 이내, 종로/여의도/구로 등 30분 이내 : 서울시 전역, 성남, 하남, 안양, 의왕, 광교, 동탄

B등급 : 종로, 여의도 , 구로, 판교 등 1시간이내 : 부천(중동), 고양(일산), 수원, 구리, 산본, 인천 남동구 등

C등급 : 그 외

부동산의 입지 - 학군

서울대를 많이 보내는 고등학교가 좋지. 대부분 특목고. 근데 그 특목고를 보내는 학군이 있어. 그래서 학군이 중요!

<중학교>

서울 : 강남구(14개), 서초구(11개), 송파구(4개), 양천구(6개), 노원구(3개) 등 42개

of 100개

경기 : 37개 of 100개 분당구(17개), 평촌(5개), 일산(4개), 용인(5개), 수원(5개)

강남 서초가 서울의 반 이상!!!

이런 곳은 시장이 올라갈 때 굉장히 많이 올라간다!

부동산의 입지 - 환경

환경 만족 요소 : 공원, 백화점 등 편의시설. 동네분위기, 거주연령(30-50대)

환경 불만족 요소 : 혐오시설(교도소, 쓰레기 매립장), 비행지역, 외국인주요거주지역, 저소득층 거주지역, 60대 이상

부동산의 입지 - 호재/악재

진짜 호재 구별법

1. 입지를 개선시키는가?

2. 확정된 것인가?

3. 3년 이내의 것인가?

4. 불황 > 호재 (지금은 호재를 무조건 봐야하는 시기...)

직자, 교통에 거의 60-70% 가중치 두기! 2개를 이해 잘 해야해

*부동산 투자의 기준 잡기

투자 물건 : 현재 가격 < 가치

그러면 저평가 물건을 찾는 방법은????

ㅁ매매 가격이 적정한가?

ㅁ매매가격이 적정한지를 어떻게 알까?

---> 비교 평가!

<부동산 가격에 영향을 미치는 요소>

부동산 투자의 기준.

- 부동산 가격은 어떤 것에 영향을 받을까?

거시적요소(숲) : 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성(공급)

미시적요소(나무) : 가격저평가여부(가치>가격), 심리, 단기공급, 투자기준

<너바나는 어떻게 투자하는거야? 200억 부자의 투자 레시피>

투기꾼 : 감정에 따라 투자(투자대상을 잘 모름), 타인에게 의지, 결과만 중요(돈만 벌면 되지 뭐~ 투자=운) , 투자의 리스크와 성과를 모름

투자자 : 원칙에 따라 투자(투자대상을 잘 알고 있음), 투자는 SELF, 과정과 결과 모두 중요(실력 = 돈) , 투자의 리스크와 성과를 알고 투자

****** 부동산 투자를 할 때 여러분의 투자원칙은 ?!!?!

나만의 원칙이 있어야 한다. !! 이게 정말 중요.

원칙 1. 저평가여부(가치 > 가격)

- 매매가격이 적정한지 판단. '비교평가'를 통해서

비교평가를 위해서는 앞마당이 있어야 한다.

원칙 2. 환금성

- 내가 투자한 돈을 돌려받을 수 있는지 없는지.

부동산은 환금성이 낮은편이야. 그나마 좋은게 아파트..

부동산은 잘못사면 정말 큰일나. 환금성이 안되면 조심해야 해.

아파트 이외 다른 것들은 성공률이 꽤나 낮아.. 만약 한다면 공부를 많이해야해. 처음은 아파트로!

원칙 3. 수익률

투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌아오는가?

수익률 = 수익금 / 투자금(매매가 - 전세가) (일단 세금 빼고 세전으로 생각..!)

*72의 법칙

72 / 수익률 = : 원금이 2배가 되는 기간

ex) 72 / 3 = 24년 (은행 같은 경우 금리 3%로면 24년이나 걸려..!)

내 목표 수익률은 어떻게 정하는가!?

적정목표 수익률 - 투자1년차 : 잃지 않는 것

투자 2년차 : 10%, 10년차 : 20% 이런 관점에서 시작하자.

내 실력을 잘 정리하자. 실력 = 10년 동안 평균 수익률

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돈 > 시간 : 성장가치투자(서울) (똘똘한 한채로)

돈 x, 시간 많다 : 저평가 가치투자(지방)

*수익률 높이는 법

- 앞으로 가치가 오르는 지 (수요, 공급)

- 적절한 투자금, 전세금 상승!!!!!!

지금 갭 줄이는 것보다도 앞으로 전세금이 오르는 걸 사는게 중요!!

- 좋은 타이밍 (무릎에서 어깨파는 것..) 대략적으로 무릎이하면 사라!! 올라간다는 가치를 믿으면 산 이후 조금 떨어져도 기다리면 돼!!

- 수익률, 수익 둘 다 중요

- 인내(투자시장, 가치 신뢰) 1. 투자시장에서 떠나면 안된다

원칙 4. 원금보존

1. 전세가율 파악. '매매가는 전세가로 떨어지지 않는다.' 전세가율 서울 60%, 지방 80% 이면 투자 가능

2. 입지독점성. 공급 물량을 봐야한다. 입주 물량이 있는지를 알아야 해.

입주 물량이 터지면서 전세가가 내려가. 그 상황에서 입지 독점성이 있으면 전세가는 다시 올라감.

투자는 감정이 아니라 원칙에 따라 해야한다!

이 물건은 내 목표 수익률에 적합한가?

이 아파트 값은 떨어지지 않을까?

를 확인해야해

*원금보전의 원칙

- 최악의 원칙에서 이 물건은 얼마나 떨어질까?

- 이 물건의 안전 마진은 얼마인가?

- 혹시 전세가가 빠질 수는 없을까?

ㅁ 이 물건의 전세가는 얼마일까?

ㅁ 이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?

ㅁ 이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?

ㅁ 이 물건은 단기 입주물량은 적정한가?

원칙 5. 리스크 관리

시세차익 부동산의 리스크 : 역전세, 대량공급, 급격한 전세상승(그 담에 역전세가 종종 일어나) , 수익시기(상승시기),

리스크 헷지 : 적은 갭 X(전세금 욕심 X), 입주물량(3년내), 입지독점성(호갱노노나 지인 통해서) (입주 물량이 많으면 역전세를 대비하는 거지..)

무리한 전세가 X, 전세금 5% 상승, 전세보증금 전체 5~10% 보유(현금이나 마통으로 가지고 있기)

*투자자의 최우선은 리스크를 막는 것!!

<월급쟁이 부동산 투자전략>

1년에 한 채씩 매년 모이는 적금으로 사원 채용

사원은 이사가 될 놈으로(가치)

소액으로 여러 채

시스템 구축(씨앗)

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<부동산 투자 공부하는 법>

- 책 / 전문가 칼럼

- 강의

- 실전투자

- 멘토

- 러닝메이트

투자 공부법 (책)

- 50권을 채워라!!!

좋은 멘토 찾기

- 투자자로 성공하고 싶다면 실제로 성공한 사람을 찾기. 그리고 그 제자도 성공한 사람 + 선의를 갖고 성실한 사람 + 긍정적인 사람 + 에너지를 주는 사람 + 상대방의 성공을 축하해주는 사람

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일단 바로 위의 내용을 노트로 정리하는 것이 제일 중요할 것 같다. 까먹기 전에 손으로 적으면서 정리해보기!

그리고, 이번 강의에서 계속 기억에 남는 내용은 '한번에 홈런을 치려고 하지말고 번트 치는 연습(그것으로도 충분)을 하라'. 또한, '무릎에서 사서 어깨에 파는' 것이다. 이제 막 처음 투자공부를 시작했고 앞으로 차근차근 배우며 실전투자를 하게 될텐데, 위의 내용과 더불어 '부동산 가치 판별 하는 법' + '부동산 가격에 영향을 미치는 요소'에 대한 내용들을 머리에 잘 담고 잊지 않았으면 좋겠다.