안녕하세요, 아자르짱입니다.
조장을 처음 하여보았기에, 조장 튜터링 후기도 처음 써봅니다. 꺄!
빈쓰 튜터님께서, 당초 계획하셨던 2시간이 아닌 3시간 정도를 튜터링 하여 주셨는데 내적친밀감이 조금 생긴 것 같습니다. 오늘 휴가를 정말 오랜만에 떠나신다하고, 모든 멘트에 가족들을 사랑함이 담겨져 있어서 ㅋㅋㅋ 좋았습니다.
재미있는 분이신 것 같아서 앞으로 내마중에서도 내적 친밀감을 조금 가지고 있어 보려고 합니다.
(제 부린이 질문도 답해주셔서 감사합니다. 질문은 부끄러우니 제꺼 뽑아주셔서 감사한것 까지만 ㅎㅎ)
오늘 진행해 주신 튜터링은 총 5개의 Part로 나누어 설명하여 주셨습니다.
1 Part. 예산수립(대출)
2 Part. 내집마련 전략 (실거주 vs 거주보유분리)
3 Part. 물건찾기 (임장, 앞마당)
4 Part. 의사결정 (비교평가)
5 Part. 내마중 100% 활용법
1 Part. 예산수립(대출)
1) 주담대는 정책대출/일반대출 모두 신용대출을 다 털고 받아야함.
단, 소득이 커서 신용대출을 갖고 있더라도, 상쇄되는 효과가 작으면 처리하지 않고 주담대를 빌려도 됨.
2) 투자와 내집마련 관점에서 대출을 어떻게 사용하여야 하는지?
- 실거주 대출 리스크 : 출산,병가,사망 등의 대출 상환할 수 없는 상황이 생길수 있음.
반드시 저축액보다 원리금을 적게 (50%정도), 저축액을 만들어야함.
- 투자시 대출 리스크 : 역전세, 잔금, 수리 등의 이유로 돈이 필요할 때, 대응할 여력이 없음.
추가 비용에 대한 리스크는 항상 대비 가능해야함.
3) 주담대는 작년도 소득을 기준으로, 신용대출은 3~6개월 이전 소득을 보기도함.
대출 상담사분들 <-> 은행과 cross-checking 필요.
한달에 8번이상 & 2금융권 신용대출 상담 등이 아니고는 신용도 영향없음.
4) 부사님이 소개해준 상담사분은 대출 대리점처럼, 대부분의 상품을 취급. (모든 은행에 연락하시는 것은 아님)
일부 대출중 중도상환수수료가 부분적인 금액에 대하여 없는 경우가 있기도함.
5) 부모님이 은퇴하시는데, 갈아타기를 원하는 상황.
현금흐름이 줄어들 예정이라 월세로 갈 순 없고, 현재 대출을 받아 갈아타기를 하되 최대액으로 대출은
권장하지 않음.
이후에 전세를 주고 실거주에서 나오는 전략이 필요한데, 전세가가 원하는 만큼 안될 수도 있음을 대비하여야 함. (퇴직금을 대비금액으로 사용)
6) 현재 좋은 급지에 대해서는 잘 깎이지 않을 것임. (초급매가 아니고서야)
매도자가 급할게 없는 시장상황.
예산보다 2~3천정도 더 높은 물건까지는 협상의 여지를 두고 구하되,
경험이 부족한 상황에서는 나오더라도 매수가 어려울 것.
(다만 전세가가 받쳐줄 수도 있음)
7) 청년전세대출(정책대출)은 아파트 매매시 상환해야하고, 잔금치르는 날 전후로 상환하면됨.
DSR에 포함되지 않는 회사대출이 있는 사례자의 경우 하기 우선 순위로 대출을 권함.
7-1) 주담대 받고
7-2) DSR에 회사대출이 포함 X -> 받아도 좋을 듯!
7-3) 마통 -> But, 투자자는 마통의 최대범위 확보가 필요하지만, 실거주자는 필요하지 않을 수 있다
(사용하지 않으면 대출총량에 잡힌 마통 한도도 줄어드니까)
Part2. 내집마련 전략 (실거주 vs 거주보유분리)
1) 가계약 -> 계약서쓰기 -> 3~4개월후 잔금 -> 등기 (소유권이전)
잔금날로부터 3개월안에 주담대 일으키지 않으면, 주담대 실행이 안됨.
(생활지원자금 : 3개월 이후엔 퇴거대출만가능)
- 전세 만기 매물을 사려면, 3개월내 퇴거물건을 사야함.
선순위채권자인 세입자를 내보내야하고, 대출을 일으켜야함.
2) 세입자는 동일한 상황에서 전집주인->나로 명의 이전시, (내가 매수하는 순간부터)
세입자가 요청하는 집수리는 내가 해주어야 함.
중대하자인 '누수'의 경우, 알게된 날로부터 6개월이내에 전집주인에게 청구가능.
3) 실거주 -> 전세줌 -> 반전세줌 -> 실거주로 돌아옴 전략도 있음.
5억 주담대. 주담대 상환액 240만원, 저축액 100만원 (저축액이 너무 작음)
전세를 맞추고, 월세 140만원, 저축액 200만원으로 2년 진행. 2년간 4800만원 모임.
거주보유 분리한 집의 전세금을 2년마다 낮춰가며 반전세 세팅하여 진행하며 저축액을 늘려가며,
다시 실거주로 돌아오는 전략.
4) 거주보유분리는 주담대 외 신용대출은 받아도 됨.
5) 10억대로 아파트를 구하더라도, 평균입지(영등포구)를 구할 순 있어도 좋은 아파트는 어려움.
전세가가 낮아지는 중이지만, 전세자금대출이 DSR을 포함하게 된다면 25년 가을에 전세장이 오르지 못하고
낮춰질수도 있음.
젊으면 퇴직금도 매매자금에 포함할 수 있겠으나 추천하진 않음.
6) 실거주 가치가 서울 10평대의 심리적 허들이 큼.
7) 0호기 매도하지 않고, 추가투자는 종잣돈이 거의 없는 상황으로 리스크 관리가 되지 않아
빈쓰님이라면 하지 않을것이라고 말해주심.
빈쓰님도 그간 부업을 하시진 않았고, 투자를 도와주며 시뮬레이션을 많이 하셨다고함.
8) 평촌(10평대) vs 산본(20평대) : 둘다 1기 신도시로 입지가 좋음
- 10평대는 하락장에서 힘을 내지 못함. 30년이상된 아파트는 리모델링/재건축 호재를 염두하고 매매해야함.
Part3. 물건찾기 (임장, 앞마당)
1) 매물임장을 투자시에 사는 사람을 보기위해 하기도함.
공실도 매임시 보아야 하는데, 신축이고 구조를 안다면 볼 필요가 없을 수도 있음. (실거주)
탑층은 신축이어도 호불호가 있을 수 있으니, 4층이상의 평범한 물건을 볼 듯.
2) 앞마당이 한달에 한개가 어렵다면, 3달에 2개/2달에 1개로 조절해가며 봐도 됨.
흐릿한 앞마당보다는 반마당을 앞마당으로 만들면 투자가 가능. 옛날 앞마당을 이제 투자하기도 하니까!
3) 강남 10평대(17평, 약12억, 방2개) vs 3급지 20평대(24평, 약11.5억, 방3개, 학군약함) 어떤게 나은지?
평수를 넓히는 건 쉽지만 급지를 올리는 건 어렵다고 들었고, 환급성이 거래량이 좋은게 좋은것인지?
- 하락장에 호재는 힘이 없고, 수요가 10평대는 한계가 있음. (리모델링/재건축이 되면 호재로 치고 올라오겠지만)
이런 이슈가 붙기 어려운 단지는 살기 편한 20평대를 고를 것 같음.
4) 3호선 초역세권에 40년차 단지가 있음. 5년후 갈아타기를 하려고하고, 종잣돈 7억.
- 5년이라고 기간이 정해져 있다면, 재개발은 5년보다 더 기다리는 시간이 필요하기에,
4급지의 더 연식좋은 단지를 볼것 같습니다.
5) 경기도 외곽이더라도 물건이 가치가 있으면, 매도후 갈아타기가 아닌, 매도없이 거주보유분리도 괜찮음.
가격이 올라오면 그때 매도해도 되고 서울아파트 매수하여 2주택자 전략도 괜찮음.
6) 10평대는 실거주 가치가 적어서, 전세가에 의한 움직임이 어려움. 신축이 될 기대감이 붙어야 함.
분당이상 입지여야함.
300세대 아파트도 나홀로 아파트 느낌이지만, 수도권 아파트 매매시에는,
대단지 우선 > 대단지 주위 300세대 > 대단지 떨어진 300세대 순으로 접근하여 고려하였으면 함.
Part4. 의사결정 (비교평가)
1) 실거주 가치와 투자는 모두 가질 순 없음.
실거주 가치가 더 중요하면, 깔고앉은 돈에 대한 기회비용을 치루어야 하고,
투자는 돈을 불리는 동안 안정적인 실거주 가치를 내려 놓아야함.
2) 갈아타기시에는 매도를 반드시 미리하고 매수해야함.
나중에 매도되겠지 하다가 계약금을 날리는 수가 있음. 매수자가 있다면 얼른!
(아파트 10평대보다 빌라 매도가 더 어려움)
Part5. 내마중 100% 활용법
1) 함께/가치/재미 -> 실전반가서 고르고 -> 사면됨!
(어쩌면 이 모든 과정이 동료를 찾기 위함일지도.)
감사합니다
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