[240326] 매임후기 : 틀에서 벗어나라

25.08.17

<요약>

1. 매임 전, 사전준비 잘 해야 질문도 잘한다.

거래현황(가격, 빈도), 지역/단지 이슈 등 미리 파악.

2. 현장에서는 틀에서 벗어나 부동산 사장님과

대화의 흐름을타라. 그럼 없던 매물도 생긴다.

3. 기억력도 노력이다. 절대적 시간과 노력 투입 필요.

사전조사로 워밍업, 매임중간 이동시 메모 필수.

4. 일잘러 사장님과 계약하기. 만나보면 안다.

내 파트너. 부정적인 사장님보다 적극적 사장님.

5. 부동산 사장님 마음의 문을 여는 대화의 기술.

내 상황 설명, 내 물건으로 만들기 위한 방안제시.

아래는 제가 오늘 매임하고 느낀 것을

다소 궁금해하지 않으실 저의 상황과 함께

구구절절 적었습니다.

심심한데 글이나 하나 볼까 하시는 분들은

가벼운 마음으로 읽어주시고

난 정말 중요한 내용만 볼 거야 하시는 분들은

맨 위 요약부분만 보셔도 무방합니다.

-들어가기 전에-

저는 정말 느린 사람입니다. 그렇다고 남들보다 열심히 하지도 않았어요. 그냥 매달 정규강의+조모임을 결제하고 자리를 지킨게 전부인 평범한 사람 또는 그 이하입니다. 조금 더 자세히 말하자면, 24년03월26일에 월부를 시작해서 1년 4개월이 되도록 단지 분석 한 장 제대로 해본 적 없고 강의를 열심히 들은 것도 아니에요. 끝까지 안 듣고 날린게 한두 번이 아닙니다. 임장을 다녔지만 늘 임보는 개요,입ㅈ.. 까지만 작성해서 결론을 낸 적이 한 번도 없어요. 아마 모든 임보가 10 페이지 남짓할겁니다. 매임 전임? 너무 무서워요. 심장이 터질것같고 횟수도 손에 꼽을 정도예요. 안 믿기겠지만 지방실전도 두 번 다녀왔습니다.

그래서 제 실력은요? 말해모해. 다녀온 임장지는 앞마당이라 할 수 없고 매임도 제대로 하지 않아서 그냥 마실 다녀온 게 전부입니다. 남들에게 지역을 설명할 수 없고 앞마당별 단지 비교평가도 할 수 없는 수준입니다.

이런 제가 나눔글을 쓸 거라곤 생각지도 못했는데 오늘 매임을 하고 나서 불현듯, 이거는 남겨야겠다는 생각이 강하게 들었어요. 부끄럽지만 제 상황을 이렇게까지 자세히 밝히며 글을 쓰는 이유는 지금 저와 같은 상황에 계시고 공부한 기간에 비해 실력이 기대만큼 늘지 않아 슬럼프와 성장통을 겪는 분들께 조금의 위로와 도움이 되었으면 하는 마음으로 감히 용기내어 글을 씁니다.

#1. 말 없는 매임러. 질문 많이 하는 방법

저는 매임할 때 보기로 약속된 매물상태만 보는것에 집중하고, 부동산 사장님께 질문하거나 함께 얘기하는것을 매우 어려워하는데요, 가장 큰 이유는 내가 아직 단지에 대해 아는것이 하나도 없다는 심리적 압박감 때문인것 같습니다. 어느 정도 실거래 현황과 평수, 타입, 주변 다른 단지와의 가격차를 알아야 이것저것 비교하며 선호도에 대한 질문과 가격이해를 할 수 있을텐데 정말 릿속에 안들어갑니다. 아무리 봐도 기억이 잘 안나요. 그러다보니 너무 모르고 가서 혹시나 말 실수 할까, 나의 실력이 들통 날까봐 매임 자체가 부담스러워지는데요, 오늘 함께한 매임짝꿍님이 정말 끊임 없이 질문을 하시더라구요. 생각해 보니 그러한 질문이 가능했던 이유는 사전조사와 그 정보를 머릿속에 입력해 가는것이었습니다. 아는데 안 돼… 어쨌든, 매임단지의 전고점, 당시 거래현황(가격, 빈도), 최근 실거래 현황, 특이한 가격의 호가와 실거래가, 최근 이슈(리모델링, 재건축, 정부 규제) 등을 알고 가야 왜 이 가격에 거래됐는지, 단지별 리모델링/재건축에 대한 주민반응, 실현 가능성, 포함/미포함 단지의 장/단점, 정부 정책에 따라 달라진 시장흐름, 그럼에도 비교적 거래가 가능한 단지/그렇지않은 단지 등등을 묻고 생생한 현장의 답을 들을 수 있어요. 저는 이번에 매임하며 앞/뒷동가격 차이나 단지별 선호도 차이 유/무를 알 수 있었어요. (ex. 때로는 앞뒷동보다 매물의 내부상태를 중요시함)

#2. 틀에서 벗어나 대화의 흐름 타기

모든 과정은 시나리오대로 되지 않습니다. 예약한 집을 못볼수도, 사장님과 얘기하다 괜찮은 매물을 바로 매임할수도 있는게 현장입니다. 사실 부동산 매임 예약할 때부터 시나리오대로 되는 게 하나도 없습니다. 네 제얘기예요. 내가 보고 싶은 타입이나 평수를 쿡쿡 찍어 매임 예약을 시도했으나 시간이 안 맞아서, 세입자가 거부해서, 사장님이 다른 동을 더 추천해서 등 여러 상황에 따라 예약할 단지가 바뀔 수 있습니다. 사실 각본을 짜고 전화했는데 이러면 매우 당황스럽고 사장님께서 이끄는 대로 매물를 예약하게 될 수도 있는데요, 막상 매임 현장에 가서도 다를 바 없습니다. 부재중이거나 연락이 안 돼서 못 보는 경우도있고 마침 공실이거나 거주자가 집에 계셔 바로볼 수 있는 경우 등 현장에는 다양한 상황들이 발생합니다. 물론 사전 준비는 필요하지만 꼭 시나리오대로 흘러가지 않음을 알고 현장에 임해야 합니다.

보통 매물 임장을 가면 예약된 매물만 집중적으로 보고 주인이 거주하는지 세입자가 거주하는지 또 만기가 언제인지 정도 확인하는데요, 이러한 예약된 매물의 틀에 갇혀 있으면 사장님과의 대화에서 의미있는 정보를 그냥 흘려보낼 수가 있습니다. 사장님과 대화의 흐름을 타면서 사장님이 흘리듯 얘기한 다른 매물도 왜 그 가격인지, 그래서 거래가 됐다/안 됐다 어떤 상황인지, 가격이나 매물 상태가 매력있다면 어떻게 내 것로 가져올 수 있을까를 생각하고 그러다보면 질문이 저절로 꼬리의 꼬리를 물고 나옵니다. 정말 보고싶은 매물일 경우 운이 좋으면 바로 그 자리에서 매임해볼 수 있는 기회가 생기기도 합니다. 저는 오늘 매임 짝꿍의 이러한 모습을 보면서 다소 충격적이었습니다. 그동안 내가 너무 틀에만 갇혀 있었구나, 현장에서 정말 흐름을 타며 매물을 만들어내는 게 중요하다는 것을 이번 매임을 통해 가장 크게 깨달았습니다.

#3. 내 머릿속 지우개. 기억력도 노력이다

매물상태, 가격, 사장님과 얘기한 내용을 잘 기억하려면 앞서 말씀드린 ‘질문 많이하는 방법’과 맥락이 비슷합니다. 사전에 이러한 정보들을 어느 정도 머릿속에 넣어가야 사장님과 얘기했을때 가격이나 다른 정보들이 좀 더 잘 기억이 됩니다. 그리고 한 부동산에서 매물 3개 정도 보고 다른 부동산으로 이동할때 바로바로 메모를 합니다. 솔직히 이게 정말 어려운 부분인데요, 저도 오늘 폭풍 매임을 했지만 사실 방금 얘기한 것도, 매물 동호수도 다 잊어버립니다. 매임짝꿍님의 메모는 안 본 매물까지도 꼼꼼하게 기록돼 있는데 저의 메모는 구멍이 숭숭 나 있었어요. 하지만 당연했습니다. 매임 많이 안 해봤고 사전에 정보도 머릿속에 들어 있지 않으니 정말 기억하기 어렵더라구요. 이건 경험과 시간이 모두 필요한 부분입니다. 이제는 강의를 신청하고 흘러가는대로 놔두지 말고 조금 더 능동적으로 현장을 누비며 정보를 기억하려 노력해야 합니다. 기억력도 연습이 필요합니다.

#4. 사장님 성향. 거래할땐 적극적 사장님과 하기

오늘 여러매물을 보면서 많은 부동산 사장님들을 뵈었는데요, 매물을 보기 위해 같이 뛰어다니고 투자자에게필요한 대처방법 알려주신 사장님, 대출규제로 무조건 안된다며 남들 하는 조건만 보라는 사장님, 동별 상태뿐만 아니라 생활권 전체 흐름을 알고 브리핑 줄줄 해주시며 단지정보 주시는 일잘러 사장님 등 확실히 어떤 사장님과 일해야 될지 감이 오더라구요. 적극적이고 잘 아는일잘러 사장님과 하세요. 부동산 사장님과의 관계때문에 맘고생하는 일도 발생한다는 매임짝꿍님의 눈물로 쓰여진 값진 교훈..

#5. 부동산 사장님과 대화할 때 경계를 없애는 방법

일단 자신의 상황을 약간 오픈하는 것이 좋습니다. 매임짝꿍님이 이번에 자산재배치를 통해 투자를 하려 한다했을때, 실거주 가능성도 있고 내 물건 경쟁력을 위해 수리를 고려한다 했을때, 다른사람들이 시도하지 않는 물건을 가져오려 방안을 제시했을때 등등 부사님의 시큰둥했던 반응이 약간 호의적으로 돌아선것을 느낄 수 있었습니다. 사실 정말 내 투자금과 맞지 않거나 내가 여러 사유로 투자를 하기 힘든 곳이라면 이러한 대화가 많이 거북할 수 있습니다. 하지만 꼭 지금 사지 않아도 다음에 투자금이 생기거나 좋은 시장이 왔을때 내 상황에 맞는 단지로 바로 달려갈 수 있도록 준비과정은 반드시 필요합니다. 가상의 투자 금액을 정해놓고 이 매물을가져오기 위해서 내게 필요한 정보가 뭔지 생각한다면 자연스럽게 대화하고 정보를 정리할 수 있습니다.

-마무리하며-

제가 쓴 글이 정답이 아닐 수도 있습니다.

사람마다 나름의 맞는 방식이 있으니까요.

그리고 사실 아직 1호기를 하지도 않은 상태에서

이러한 글을 쓴다는 게 섣부른 행동이란 생각이

들기도 합니다. (투자 못하면 더 민망해지는 상황)

느낀게 있는데 행동으로 옮기지 않으면

무용지물이 될 수도 있구요. 하지만 분명한 것은,

오늘 느낀 이 감정과 경험을 꼭 기억하고 싶었습니다.

그리고 저와 같은 상황을 겪고 계신 분이 있다면

그래서 이 나눔글이 조금이라도 도움이 된다면

참 기쁠것같습니다. 다음에는 실전 투자 경험담으로