관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
너바나님이 1년 내에 투자하라! , 지금이 좋은 시기라고 하셨습니다. 공부가 처음이라 주저하는 마음이 없지 않았는데 등밀어 주시는 것 같아 꾸준히 공부해서 투자하고 싶어졌습니다.
부자 마인드로 투자하라…one thing. 선택과 집중하라.(부자들이 잘하는 포기도 할 줄 알아야한다)
- 부동산 가격에 영향을 주는 요소?
-장기 : 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지 독점성.
단기 : 가격저평가여부, 매수/매도 심리, 입주물량, 투자기준.
부동산 가격은 오를 것인가?
-Yes!…23년도 서울의 전 저점. 부산/대구 무릎. 급여 소득보다 자본소득이 더 빨리 오른다. 건설원가도 오름.
10년기준 아파트 2배씩 오름.
너바나의 투자원칙
- 야구 선구안과 비슷하지만, 다른것은 내 기준에 안 맞는 것은 안산다. 내 기준에 맞는 것만 매수한다
내기준 : 저환수원리!
결국 나자신의 투자원칙(기준)이 있어야 한다!
부동산 투자의 원칙
1. 저평가 여부
2. 환금성
3. 수익률=수익/투자금(매매가-전세가)….72법칙(원금의 2배가 되는 시간) …72/수익률
4. 원금보존…가치있는 부동산을 매수 했다면 가격 하락 or 오르지 않아도 버틴다… 수익 극대화
5.리스크 관리
- 원금보전 1원칙 = 입지 독점성, 2원칙= 입주 물량 小
- 역전세, 대량공급, 급격한 전세상승, 수익시기 모름.
- 리스크 헷지…전세금 욕심내지 않는 적은 갭, 입주물량(3년내),입지독점성,무리한 전세가x,
전세가의 5~10%현금보유(마통),오르는건 운, 공정적인 수입(급여)
Q. 나의 가장 큰 리스크? 투자에 대한 무지(편익을 알고, 비용을 지불해야)
시장 전망은 불가능. -상승시 시나리오 …나는 수익을 얻을 수 있는가? (상승장 대비 저평가 물건 보유)
-하락시 시나이로 ….내가 가진 자산은 안전한가? (원금보존)
→ 자산이 있어야 가능한 시나리오!
- LTV(담보대출비율): 주택가격(담보가치)대비 대출금의 비율
- DSR(총부채원리금상환비율): 주담대+모든 대출의 원리금을 연소득과 비교해 대출 한도를 제한하는 지표!
정부의 부동산 규제에 대한 우리의 대응방안?
-내집마련 기회가 점점사라진다. 사다리 없어지기 전에 투자
-부동산은 필수재,내 집마련 막차!
-투자자가 아니라면 1주택 유리(세금)
-다주택 전략→세금 계산대응 필수 (구체적계산)
-지금은 매수시기이자 기회!
-서울, 광역시 가장 저평가된 부동산 사세요!(파도이론)…. 봄은 봄이라서 꼭 온다~~
시세차익 부동산 투자 단계
1. 투기(묻지마투자)…투자기준 피룡
2. 갭투자…시련은 있어도 포기는 말라.해결책은 있다. 선배나 실례를 찾아서 해결하라.
3. 우량주 투자(똘똘한 한채).. 타이밍 상관없이 사서 깔고 감~~
4. 가치투자(담배꽁초투자)…저평가된 초저렴한 매물 발굴 투자.매도 타이밍 중요! 남들이 팔 때 들어감.
5. 가치투자(성장가치투자)…우상향
가치투자 = 잃지않는 투자, 싸게 사서 비싸게 판다.
1. 저평가가 됐다는걸 알아야!(공부!)
2.산다!!!
3.오른다는 확신해야 비싸게 팔 수 있다!
진짜 부자는 재산이 많은 것, (연봉이 높은게 아니라)
→ 좋은(ex,강남)물건 사고팍고하지 않고 주욱 가져간다.
부동산 세금
- 양도 소득세
2년이상 보유.
- 종합부동산세
{(인별전국합산 공시가격-과세기준금액)X공정시장가액비율}X세율- 법정 공제세액
약70% 1주택 12억, 2주택 9억 60% 0.5%이상
=취득세
세금을 내는 것 보다 편익이 큰 것 선택!!
부자는 세금이라는 대가를 반드시 치뤄야!
이 모든 강의 내용은 실제 투자를 해야 효용가치가 있다. 부지런히 공부하고 실제 임장도 다녀서 앞마당을 만들어 투자하자!
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