[오스칼v] 9월 독서후기 #1 부동산 투자의 정석

25.09.29

STEP1. 책의 개요

책 제목: 부동산 투자의 정석
저자 및 출판사: 김사부 / 비즈니스 북스
읽은 날짜: 9/15~28
총점 (10점 만점): 10 / 10점

STEP2. 본, 깨, 적

월부추천도서라 예전에 사놓았는데 초반에는 손이 가지 않았다. 강의 듣고 임장 다니기만 해도 바빴음으로, 주로 그걸 버티게 해줄 마인드책 위주로 많이 읽었다. 그런데 최근 다양한 고민 속에서 힘들때 이미 그 시기를 겪은 거인의 가르침을 이해하고 싶다, 라는 생각에 투자에 대한 생각, 돈의 심리학, 보도섀퍼의 돈을 재독하고 더 깊이 부동산 투자에 대한 책을 너바나님, 너나위님 책 재독이 아닌 좀 새로운 책 읽고 싶다 해서 읽게 되었다. 처음에는 휘리릭 보아도 당기지가 않았는데, 필요한 상황이 되는 내용 하나하나에 꽂히고 흡수되었다. 너무 감사한 책이다!

이 책은 아파트 뿐만 아니라 재개발 투자나 오피스텔, 상가에 대한 내용도 있는데 나는 특히 “아파트 투자의 정석” “투자 고수의 정석”부분을 필사 정리하면서 읽었다.

[부동산 투자로 돈 버는 공식 이해하기]

열심히 공부하고, 배우고, 훈련하는 것도 중요하지만 그보다 중요한 것이 바로 인내하는 것이다. 시장이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하고, 어떤 투자물건 대상이 100% 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하며, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 난다해도 차분히 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다. 투자란 시간과의 싸움인 것이다.

노력을 기울여 결과물을 얻는데 익숙하다 보니 ‘돈 공부’를 했으니 돈을 버는 것이 당연하다고 생각하게 된다. 하지만 돈은 그런 공식을 따르지 않는다. 기본적으로 투자로 돈을 번다는 것은 나의 노력으로 버는게 아닌 시장이 벌어주는 것이다.

→ 여기서 노력해서 버는 게 아니라고 해서 운에 의해 결정된다는 것이 아니라 노력은 기본이고, 이후의 가격 상승은 시장이 만드는 것이므로 인내가 필요하다는 뜻으로 해석했다.

상승 초입에 투자하며 가격이 오르는 경험을 할때 내가 공부해서 얻은 것으로 착각하기 쉽다.

→ 이에 대해 저자가 특별한 말을 덧붙이지 않지만, 한번의 성공 경험이 오히려 장기적으로 해가 될 수 있다는 생각이 들었고, 나의 합리화일 수 있으나 내가 23-24년에 대범하게 손실 1억 이상을 감수하고 빨리 수도권 상급지로 자산을 옮겼다면 나 역시 “공부해서 나 좀 잘했는데, 나 좀 멋진데(?) 이제 실력이 좀 생겼나봐”하며 자만했을지 모르겠다는 생각이 들었다.

너무 섣불리 그런 결정을 하는 것이 맞을지, 내 마음이 급한 것은 아닌지, 그동안 잘못된 결정을 많이 했었기에 조심스러울 수 밖에 없었다. 그때 대범하지 못했던 나를 후회하고 고통스러웠지만 (왜냐면, 그동안 참고 기다려준 남편 볼 낯이 없어서..) 그 대범함이 좋은 결과를 낳을 수도 있고 아닐 수도 있기에 나는 적어도 망하지 않는 선택을 하는 나라는 사람을 더 믿어주어야 겠다 생각했고, 지금 이 아쉬움은 더 단단한 투자자로 가기 위해 꼭 필요한 과정이었다는 생각이 들었다. 나는 실수를 통해 또 한 번 시장의 큰 가르침을 배웠고 내가 초보자임을 다시 한 번 알게 됐고 겸손해졌고 더더욱 잘하고 싶은 마음이 커졌기 때문이다. 내가 한 두채 잘 사고 마는게 아니라 내 목표 자산을 달성하는 수준까지 가야하기에, 그러기 위해 꼭 필요한 서사였다고 생각하게 됐다.

[과거와 달라진 부동산 투자 시장]

눈 먼 물건이 없어졌다.
- 누구나 쉽게 자신의 부동산 가치가 얼마인지 알게 되었기에 정말 급하지 않은 이상 말도 안되는 가격에 나오는 경우가 적다.
투자가 대중화되었다.
-내집마련도 투자성을 고려하는 시대가 됐다. 그저 살기 좋은 아파트를 사는게 아니라 투자성까지 고려하니 더더욱 선호 자산의 가격은 유지되고, 자신의 자산 가치를 아는데 좋은 걸 헐값에 내놓는 경우도 적어진다.
저평가 대상을 찾기가 힘들어졌다.
- 과거에는 저평가 물건을 널려있지만 상당한 발품과 시간이 필요했고, 지금은 물건은 쉽게 검색할 수 있지만 저평가인지 아닌지 파악하기가 힘들어졌다. 어떤 게 더 유리할까? 어려움의 성질만 달라졌지 원래 다 어려운 것이다. 어차피 달리 방법도 없다.
장기 불황이 사라질 가능성이 생겼다.
- 모두가 똑똑해지고 투자가 대중화되어서 옛날처럼 주변 시세와 비슷한 분양 물건이 미분양되고, 전세가율이 90%에 육박하고 전세 가격 수준으로 낙찰 받을 수 있는 경매물건이 널려있는 그런 시기가 오기 힘들 것 같다. 그런데 만야 그런 시기가 온다면 그 역시 준비해서 기회를 잡아야 한다.

[부동산이라는 투자 대상의 특징]

부동산은 특성상 공장의 제품처럼 마구마구 찍어낼 수 있는 것이 아니고, 사람들의 선호도에 따라 즉시 변화를 줄 수 있는 것도 아니며, 특정 지역에 사람이 몰린다고 해서 몰린 곳에 더 많이 공급할 수 있는 것도 아니다. 결국 부동산 자체의 한계에 의해 어떠한 경우에라도 수요와 공급의 불일치가 발생할 수 밖에 없다.

부동산 가격이 오르는 이유는

1) 부동산을 소유하고 싶어하는 사람이 많아서 ex. 강남

2) 이용 가치가 있어서 → 이 경우 왜 오르냐, 주택 공급이 용이하지 않기 때문!

그래서 전세 물건을 찾는 수요가 많아질 때 매매가가 저절로 오르는 것이다.

그래서 전세 레버리지 투자법은 그 대상의 선호도가 높지 않다. 내집마련 차원에서 조금 부족하게 여겨지는 곳. 그래서 소액 투자 기회가 있는 것이다. 자금이 적을 수록 시스템보다 당장 돈 버는 일에 관심을 갖게 된다. 하지만 중요한 건 시스템이다. 결국 시간이 지날 수록 시스템은 막강해진다. 불황에도 돈이 나오게 된다.

저자는 2년 만다 2~3천만원씩 전세가가 오르는 역세권 소형 아파트가 가장 좋다고 했으며, 그런 아파트는 IMF때도 보합이었고 한다. 확실한 실수요가 있기에 좋다고 한다.

→ 최근 상급지 물건을 싸게 살 수 있는 잠깐의 기회가 열렸었지만, 그때 기회를 못 잡았다고 못하는 것이 아니다. 중요한 건 한 채가 아니라 시스템이니까. 조금 덜 선호되는 나의 자금으로 접근할 수 있는 부동산을 한 채, 한 채 사서 시스템을 만드는 것이 최종 목적이다. 그 시스템은 불황에도 위기에도 나를 지켜주고 남들이 돈이 없어 아무것도 못할 때 헐값에 좋은 물건에 투자할 기회를 가져다 줄 것이다.

[고수의 투자 마인드]

최소 4년, 길게는 6년 동안 투자를 지속하는 것을 목표로 하자. 그러면 그 뒤에는 알아서 재미를 느껴 하게 될 것이다. 그런데 쉽지가 않다. 많은 것을 희생하면 기대감이 더욱 커진다. 공부도 열심히 하게 되는데, 열정이 큰 만큼 페이스를 유지하기 힘들다.

투자의 세계는 다른 분야와 다르게 열기가 다른 결과로 이어지는 경우가 많다. 투자의 성과란 결국 돈을 버는 것인데, 단지 공부를 많이 한다거나 남보다 더 열정적으로 했다고 그 만큼 정직한 결과가 나오는 것이 아니다.

투자는 마라톤처럼 오래 달릴 생각을 해야한다. 투자가 재밌어지는 순간까지 꾸준히 관심을 갖느냐 아니냐에 따라 현명한 투자자와 일반 투자자의 운명이 갈린다.

→ 현명한 투자자가 되기 위해 꾸준히 할 수 있는 루틴을 장착하기! 코칭 때 밥잘 튜터님도 해주신 말씀이다. 중요한건 실전, 월학이 아니라 거기서 배운 것을 내가 꾸준히 유지해 나갈 수 있도록 하는 것이다. 건강 상태를 상단으로 올려놓고 나서 월학 꼭 가야지 그리고 한번의 경험이 아니라 투자자로서의 나의 케파를 확 늘리는 시간으로 꼭 만들 것이다!

투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. 내 생각이 틀려도 괜찮은 건가? 투자는 한 두번으로 끝낼 것이 아니라 평생에 걸쳐 계속 이뤄져야 하는 것이다. 한 두 번으로 크게 한 몫 잡겠다는 태도는 최악이다. 그런 태도와 생각을 갖고 있으면 언제나 높은 수익에 현혹되고 가능성이 있는 리스크를 무시하게 된다.

→ 혹시나 생각이 틀리더라도 망하지 않게 하기! 크게 벌고 싶다는 욕심에 리스크에 눈 멀지 말기!

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

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