[쑴냥] 내마기 3강 후기 // 할 수 있는 용기와 내지마련 가이드라인 제시

9. 29(월) 내마기 1강부터 시작하여, 17일까지 약 3주도 안되는 시간만에 너나위 님으로 부터 코크드림, 용용맘맘맘님

까지 월부의 대표강사이자, 실전투자자로 우리들에게 하나부터 열까지 모두 가르쳐주실려는 열정이 남다르다고 생각했다. 그냥 단순한 상업적인 홍보가 아닌… 내 친동생처럼 어루고 달래서 어떻게든 도와줄려고 하는 마음이 느껴질정도..

용맘님의 강의 주요내은 임장 전, 중, 후 내가 해야 할 일을 이해하기 쉽게 알려주셨다.

⭐ 핵심포인트 : 집을 사기 위해선 무조껀 임장(현장, 단지, 매물) 해야 한다. 무조껀……

내집마련은 누가 알려준것을 사는것이 아니라, 내 기준에 맞춰 비교평가를 하고 감당가능한 한도내에서 실행한다.

처음시작을 잘 잡으면 10년 뒤가 달라진다. 즉 드림하우스로 가기위한 첫 발걸음.

• 현장 나가기 전 프로세스 : 예산범위 정하기 / 단지 고르기(손, 눈 + 현장임장)

      1) 내 감당가능한 예산을 통해 무리하게 하지않기, 욕심버리기

      2) 세전 소득을 통해 대출 종류와 한도가 결정, 세후 소득은 상환능력을 감안한 실제 대출 한도를 결정한다.

          예) 전세금에 돈이 들어 있을 때 전세금을 돌려받는 날과, 내 집 매수 잔금 일자 일치시키기

         (중요) 전세가 먼저 빠지고 나서, 내 집계약이 중요, 최종잔금은 내가돈을 받고 나서 진행하는것이 원칙!!!

                   만일 날짜가 맞지 않는다면, 잔금사고 없는 범위내 이용하자.. 

    3) 매도해서 돈을 만들 때 : 실제 팔리는 가격을 알아둬라   * 실거래가와 부동산 사장님 방문해서 가격확인(여러곳)

        (중요) 매도 가계약 진행 후, 본격적으로 매수 진행   why? 잔금을 치루는데 리스크 관리가 되어야 하기 때문임.

                 만약 주택담보 대출 받을 예정이라면… 기존 집 6개월 이내 처분 or 6개월이내 전입 필수

    4) (질문) 제집을 얼마에 팔아야 할지 모르겠어요…  갈아탈 집을 보고 있어야, 내 매도 가격도 정할수 있음.

        하지만, 집을 이미 팔았는데, 매수를 아직 못했다.. 이건 최악의 상황임…. 매도시 매수할 단지 후보를 찾아야함.

    5) (질문) 돈을 어디까지 보태야 할지 어려워요! 결국 감당 가는한 선인데,, 신용대출은 3년 정도 저축해서 상환할수

          있을 정도만 실행해라. 

         * 예산의 우선순위 : 예금 → 주택담보 → 청약 → 주식, 펀드 → 신용대출 → 퇴직금

    6) 후보단지가 많을수록 좋은 단지를 찾기 때문에 3개 지역 30개 단지를 봐야함.   * 지방은 연식 / 큰평수(30평대)

    7) 세대수가 적다면 입지(땅, 교통)이 좋아야함… 그리고 매매 실거래가 잘되는지 확인하고, 반드시 현장확인 필요

    8) 전고점은 보조자료일뿐 절대적인건 아님.

※ 입장의 종류 : 현장임장(지역 & 단지), 매물 입장(아파트 매물)

• 임장할 때 체크사항 : 교통(노선이 좋은 지하철 역을 기준으로 시작, 도로 접근성, 버스 노선 어떤지 확인하고,

                                        지하철에서 가까운 단지 체크)

                               환경(지하철, 아파트 주변환경과 유흥상권이 있는지 확인한다 먹자상권은 선호도 떨어짐.

                               학군(초등학교, 중학교가 있는지 그리고 학원가는 형성되어 있는지 확인, 학군지일수록 학군                                       중요 그외에는 학교접근성 자체가 중요함.)

• 임장루트 짜기 : 1) 상권확인 → 2) 학교와 접근성 확

  ※ 주요역에서 시작하여 상업지역 → 아파트 사이사이 (카카오맵, 네이버맵) / 양식은 중요하지 않음. 하는게 중요 

   현장임장에서 역 근처 분위기(사람 &상권), 버스, 차량노선(유동인구 많은것이 좋음), 랜드마크 단지 확인

                      빌라밀집, 유흥, 먹자 상권, 공공임대 밀집은 선호도 떨어짐

• 매물임장 : 부동산 전화 → 부동산 방문 예약 → 매물 확인 → 매물 정리 → 비교평가

  1) 전화할 부동산 골라내고, 일잘하는 부사님 찾기(중요)   * 적극적인 부사님 내집마련시 많은 도움을 줌

  2) 순서대로 물어보기 : 전화목적 밝히기, 궁금한점 물어보기, 방문 예약 결정     * 예시 문장 강의록 참고(중요)

     3) 부동산 전화 및 예약시 비즈니스 관계임을 인식하고, 예의있고 담담하게 진행하자!

     4) 매물확인은 처음이자 마지막이라는 생각으로 누수, 구조적 하자 등 꼼꼼하게 확인이 필요

           * 이후 계약진행시 발견되더라도 내가 현장을 확인하였기에, 매수인에게 책임이 있음.

     5) 매물임장 후 정리를 하여, 비교평가 및 우선순위를 반드시 정해야 함!

• (중요) 부동산 계약시 가장 기본이면서 중요한 서류는 등기부등본

  1) 등기부등본은 집주인 실소유 확인 및 근저장, 권리침해을 확인할 목적으로, 

     돈 들어갈때(가계약/계약금/중도금/ 잔금) 마다 확인을 반드시 하고, 꼭 “당일자”발급과 총 페이지 수가 맞는지 

     확인을 해야함.

     2) 협상부터 잔금까지 통상 2개월 ~ 3개월 정도 소요되는데, 협상시 상대방과 내가 주고 받는게 있어야 함.

          상대방의 상황을 보고 해야함. 상대방이 원하는게 “돈”, “시간”인지 알고 협상시도가 필요

     3) 가계약도 계약이므로 조건 협의 후 입금하기하고, 하자담보 책임 관련법규를 특약에 명시  * 민법580조

     4) (중요) 거래 및 계약시 특약문구는 강의록 내 참고 하고, 미리 휴대폰에 저장해 놓을것

     5) 법무사 견적은 30만원이 적당하고, 셀프등기는 하지 말것

     6) 부동산 사장님께 드리는 중계비는 가계약 넣기 전 정중하게 물어보고, 잔금때 드리고, 현금영수증을 발급 받을것

⭐ 내집 마련을 완성하는 사람 : 실행과 반복을 계속 하는 사람