(서투기 29조 43조) 안팔 아파트를 산다-1주차 강의후기

월급쟁이 부자들 (서울투자 기초반)

1강 주우이

포기하지 않을 것 (독,강,임,투)

거래량이 없고(파는 매물이 없다) 가격 상승->상승의 끝자락

공급은 줄어들고 있다. 전세는 실수요로 전세가는 가격이 오를 가능성이 높다

규제로 인해 어떤 현상이 나타날수 있나?

1. 거래량 감소(매수심리 주춤, 실거주의무, 대출감소)
2. 매매물량 감소(전세낀채로 매도 어렵다. 매도할수 있는 매물감소)
3. 전세물량감소(토허제 영향으로 전세매물감소, 전세가 상승으로 계약갱신 증가)

결론- 당분간 거래량 감소, 규제 및 공급부족으로 전세가 상승(가치대비 가격이 싼 자산을 취득하고 보유한다)

우리가 할수 있는 투자의 모든 것

-나는 실거주를 할수 있는가?

실거주 가능-> 규제지역 실거주 투자

실거주 불가능-> 비규제 지역 투자(수도권 비규제지역 + 지방광역시)

수도권 비규제 -> 가격상승폭이 작다

광역시-> 상승,하락폭이 크다

1.서울25개구 및 경기 핵심지역 한판정리 투자적용

강남권

1. 강남권역- 서초, 강남, 송파
2. 양천구- 목동
3. 동작구(흑석동), 강동구, 영등포구(여의도)
4. 강서구(마곡), 관악구
5. 구로구(구디,가디), 금천구

강북권

1. 용산구(한남)
2. 마포구,성동구(성수), 광진구(광남)
3. 중구, 종로구(도심권역 업무지구)
4. 서대문구, 은평구, 성북구, 동대문구
5. 강북구, 도봉구, 노원구(중계), 중랑구

경기도 핵심지역

(2)1. 과천,분당

(4)2. 구성남, 수지, 평촌, 광명. 하남, 구리

(5)3, 부천, 고양, 수원, 의왕, 산본, 기흥등

투자의 범위는 강남 1시간내 지역- 광명, 평촌, 수지, 구성남, 하남, 구리

부천원미구, 일산덕양구, 산본, 영통(광교)

2.가치성장 투자, 소액투자전략

팔지않을 물건을 매수한다. 추후 전세 상승분으로 현금흐름을 만든다.

투자금이 많이들어 갈지라도 더좋은 물건에 투자한다. 추후 전세 상승에 따라 투자금을 회수하는 전략을 사용한다.

서울이라면 다 가치성장 투자일까?

좋은 것은 올랐다해서 끝내는 것이 아니라 내가살수 있는 것중에서 더좋은 것을 사는 것이 중요한 시장이다

사야하는 사람이 다르다 옥수현대90(566), 센트라스16(2529)

현금흐름 좋은사람이라며 옥수현대, 현금흐름 부족하고 다음 투자까지 시간이 오래 걸리면 센트라스

(전세 상승률이 구축, 신축 다르기 때문에, 추후 투자금회수)

매매가의 흐름과 전고점이 비슷, 연식? 땅의가치 무엇이 우선시 될까? 나의상황에 따라다름

선호하는 단지-> 매수하는것이 중요

가치성장 투자를 위한 4단계

1. 서울내 가치성장 투자의 접근범위를 정한다(1-4급지 신축+구축 300세대 이상)

2. 내가용 자금으로 갈수 있는 단지를 정리하고 가치를 확인한다.

   강남/한강에서 가까운가? 강남, 여의도 도심 접근성이 좋은가? 거주환경이 좋은가? 신축인가?

가치성장 투자를 했을떄 벌어지는일

하지 말아야할 것 

좋은단지를 사기위해 무리한 대출을 사용하여 투자하는 것, 투자한후 벌어질 일이 무엇인지 생각해 보지 않는 것

해야할 것

내가 감당할수 있는 범위 안에서 최선의 단지를 선택할 것, 투자후 가격이 오를떄까지 내가 즐겁게 일상 생활을 할수 있어야함, 살떄 싸게사는 것이중요

똘똘한 한채

전세가율 높은시기는 짧다-> 적절한 가격에 사야함

기본 투자금이 많이 들어감-> 전세가 올라오는 속도에 따라 투자금 회수 늦어진다

상승장에서 매도하기 어렵다-> 장기보유 하며, 현금 흐름 창출

안팔 아파트를 산다

시장 상황정리

매매/전세 매물수 감소중, 불장 올것으로 예상된다. 비규제지역도 오른다

레이달리오의 원칙

1. 목표 2.문제 3.진단 4.계획 .실천

적용할것

내가 살수 있는 가장 좋은 아파트를 무리하지 않고 매수하여, 다음 스텝으로 넘어 갈수 있게 꾸준히 공부하여 상급지로 갈아타거나, 정책에 따라 유연하게 투자를 이어나간다. 부자들은 비용을 줄이는 선택이 아닌 편익이 큰쪽으로 행동한다