한국주택금융공사는 3개월마다 주택구입부담지수를 산출하여 발표합니다.
개개인별로 관점의 차이가 있겠습니다만 저는 바로 이 주택구입부담지수와 전세가율을 가지고 해당 지역의 버블 수준을 판단해보고 있는데요, 이번에 2025년 4분기 주택구입부담지수가 업데이트되었기에 이를 반영하여 제 의견을 드려보고자 합니다.
주택구입부담지수란 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수인데요, 참고로 지수 100은 주택담보대출 상환으로 가구 소득의 약 25%를 부담한다는 의미로, 이는 중간소득의 서울 가구가 중간 가격의 서울 주택을 구입할 때 소득의 약 25%가 주택담보대출 원리금 상환에 필요하다는 것을 의미합니다.
주택구입부담지수가 유의미한 지표라고 판단한 이유는 집을 구매하는 데에 필요한 "소득 대비 대출 원리금 상환"이라는 실질적 부담을 수치화했기 때문입니다. (소득 대비 집값을 나타내는 PIR은 주택 구입에 큰 영향을 주는 요소인 "금리"가 배제되어 산출된 지표이기에 PIR보다 주택구입부담지수가 보다 실질적이고 유의미한 지표로 판단됩니다.)
그렇다면 서울 주택구입부담지수는 어떤 추이를 그리고 있을까요? 원래는 제가 분기마다 주택구입부담지수 그래프를 그려서 보여드렸습니다만 보다 손쉬운 이해를 위해 중간소득 가구가 중간가격 주택을 구입할 때 소득의 몇 %가 주택담보대출 원리금 상환에 필요한지 시기별로 환산해서 그래프로 그려봤습니다. 그 결과는 다음과 같습니다.
2025년 4분기 서울 주택구입부담지수는 165.1인데요, 이는 서울의 중간소득 가구가 서울의 중간가격 주택을 구입할 때 소득의 41.3%를 주택담보대출 원리금 상환에 써야 하는 수준을 의미합니다. 중장기 평균은 소득의 33.1%를 주택담보대출 원리금 상환에 써야 하는 수준인데 2025년 4분기 지수가 중장기 평균 대비 1.25배 수준인데다 전고점(2008년 2분기, 소득의 41.2%를 주담대 원리금 상환에 사용)과 유사한 수준에 도달했기 때문에 서울 부동산이 확실히 버블 구간에 들어갔다고 볼 수 있습니다. 참고로 현고점은 2022년 3분기로 소득의 53.7%를 대출 원리금 상환에 써야 하는 수준이었으니 2022년 서울 집값이 버티지 못한건 펀더멘탈상 당연한 수순이었다고 볼 수 있습니다.
2025년 4분기 서울 주택구입부담지수가 많이 오른 것은 주택구입부담지수를 구성하는 요소인 ① 서울 아파트 중위 매매가가 3분기 9억 2,800만원에서 4분기 9억 5,800만원으로 오른데다(한국부동산원 기준) ② 주택담보대출 금리(가중평균)도 9월 3.96%에서 12월 4.23%로 오르면서(한국은행 기준) 쌍끌이로 주택구입부담지수를 끌어올렸기 때문입니다.
그런데 2026년 2월 기준으로 서울 아파트 중위 매매가는 9억 8,900만원으로, 주택담보대출 금리(가중평균)는 4.32%로 올랐기 때문에 2026년 1분기 주택구입부담지수는 2025년 4분기보다 더 높을 것으로 예상됩니다.
문제는 이 지점입니다.
2025년 4분기 주택구입부담지수가 전고점인 2008년 2분기 수준에 다다랐기 때문에, 2026년 1분기 주택구입부담지수는 전고점을 상회할 것이 예상됩니다. 2008년 2분기 시점을 되돌아보면 2007년까지 폭주하던 동남권이 먼저 상승을 멈추고 그 외 지역으로 풍선 효과가 이어지던 상황이었습니다. 그리고 주택구입부담지수가 전고점인 2008년 2분기 수준에 다다른 2025년 4분기도 동남권의 상승이 사실상 멈춘 상황이었습니다. 그렇다면 주택구입부담지수가 고점을 찍고나서 2009년 이후 중장기 하락장에 빠진 서울 부동산을 감안해보면 2026년에도 비슷한 상황이 펼쳐질 수 있다는 추론이 가능해집니다.
그런데 여기서 과거와 다른 변수가 있다면 바로 "공급 부족"이 되겠죠.
수도권 아파트 착공 물량은 2019년 24.1만호, 2020년 23.1만호까지 늘어났으나 2022년 13.6만호, 2023년 10.8만호까지 급감했고 그 이후 2024년 15.0만호, 2025년 15.3만호로 반등했으나 여전히 부족한 편입니다. 게다가 2024~25년 착공 물량 반등에는 숨은 진실이 따로 있습니다. 착공 물량 중 공공부문 비중이 2022년 11% → 2023년 13% → 2024년 16% → 2025년 27%로 급증합니다. 실제 매매 수요자가 원하는 아파트인지에 대해 의문이 가는 물량이 늘어난 셈입니다. 따라서 실질적인 공급 부족은 계속 이어질 것이라고 보는 게 타당합니다.
문제는 또 있습니다.
우리 나라는 나프타의 대부분을 중동에서 수입하고 있는데요, 미국-이란 전쟁 여파로 나프타의 수입이 여의치 않고 있습니다. 그 여파는 간단하지 않습니다. 우선 콘크리트 강도를 높이기 위해 사용하는 혼화제는 나프타에서 추출한 에틸렌을 원료로 만들어집니다. 그 혼화제 가격이 50% 이상 뛰었는데 그마저도 구할 수 조차 없는 상황입니다. 당연히 콘크리트뿐 아니라 레미콘 가격까지 급등하고 있습니다. 그리고 원유 정제 과정에서 생산되는 아스팔트도 전쟁 전보다 가격이 70% 가까이 뛰었습니다. 페인트도 나프타를 주원료로 하다보니 최근 들어 가격이 50% 이상 급등했습니다. 안그래도 많이 오른 공사비가 더욱 오를 수밖에 없는 상황이 된 셈입니다. 환율 상승은 덤이구요.
실제 현대건설은 얼마전에 마천4 재정비촉진구역 재개발조합에 평당 공사비를 2021년 체결했을 때보다 +66% 증액 요구했습니다(평당 585만원 → 960만원). 공사기간도 34개월에서 44개월로 늘렸구요. 2025년 주요 건설사들의 평균 원가율이 90%를 웃돈 상황에서 추가적인 공사비 상승은 분양가 인상을 하지 않고서는 시공이 어려워지는 상황으로 치닫고 있습니다. 이러한 상황은 현재의 "공급 감소" 상황을 더욱 심화시키는 요인으로 작용합니다.
이 이야기를 길게 언급하는 이유는, "공급 부족"은 재화의 "버블"을 용인 또는 심화시키기 때문입니다. 필수재인 식량은 평년보다 흉년일 때 가치가 더 오를 수밖에 없습니다. 평년에 적용되는 가치 기준이 적용되지 않습니다. 또 하나의 필수재인 주택도 마찬가지죠. 공급 부족이 심화되면 부동산의 "버블" 역시 심화될 가능성을 높입니다.
제 나름의 결론을 내려봅니다.
지금 서울 부동산 가격은 확실히 비쌉니다. 서울 중간 소득 가구가 서울 중간 가격 주택을 구입할 때 소득의 41.3%를(아마 2026년 1분기는 이보다 더 높겠고) 주택담보대출 원리금 상환에 써야 한다는 것은 분명 부담스러운 수준입니다. 2008년 2분기에는 주택구입부담지수가 2025년 4분기와 비슷한 수준을 찍고나서 시장이 더이상 상승을 하지 못했습니다. 그런데 공급 부족 상황이 해소될 기미가 보이지 않습니다. 아니, 작금의 사태는 공급 부족을 심화시킬 가능성마저 키우고 있습니다.
그런 측면에서 본다면 현재 서울 상급지를 제외한 지역의 상승은 설명이 됩니다. 향후 공급 부족 상황이 쉽사리 해소되기 어려운 점은 웬만한 시장 참여자들이 알고 있는 사실이기 때문이죠. 역설적으로 말하면, 공급 부족 상황이 해소되면 현재의 버블이 꺼질 수 있다는 것도 의미합니다. 따라서 어떠한 시장 환경의 변화가 생겨서 대규모 공급이 예상되는 시점이 온다면 그때는 버블의 해소 가능성을 예상하여 시장에 대한 참여도를 낮추거나 Exit하는 것도 진지하게 고려해봐야 한다고 생각합니다. 그런데 과연 공급 확대가 언제나 될지..?
p.s) 새 정부 출범 이후 이재명 대통령이 SNS를 통해 연일 부동산 관련 메시지를 발신하고 있습니다. 이에 향후 정부의 정책은 어디로 흐를 것이고 시장은 어떻게 움직일지에 대해 내용을 정리하여 강의를 하게 되었습니다. 혹시 관심 있으신 분들은 참조해주시면 감사하겠습니다 ^^
