안녕하세요:) 손예진입니다
비규제지역에 매수하고 싶은물건이 있는데 협상 경험이 없어 질문을 드립니다
절실한 상황에서 도움주시는 분들께 너무너무 감사합니다~
1.매도인 상황: 절세를 목적으로 매도하시고, 매도후 가지고 계시는 다주택중 들어가 사실 예정입니다
23년 6월에 6.3억에 매수 현재수익이 나지 않은 상황입니다
현재호가7.1억 내 놓은 물건 7억까지 조정상태로
지금 단지 실거래 최고액은6.8억 까지고 거래 미등록 거래가는 확인중에 있습니다
등기부등본상 근저당 3.6억으로 주인거주입니다
내부 컨디션은 특올수리로 누수없음 확인완료 입니다
매수인 상황: 비선호동으로 가격네고를1000만원 플랜을 생각하고 있습니다,
또한 공급을 피한 전세세팅으로 잔금기간을
26년 4월 말정도로 얘기 중입니다. 양도세 절세 기간안에 제가 어떤 걸 제시 할 수 있을까요?
단지 매매분위기는 호가올리거나 보류, 실거래 가격도 올려서 계약되고 있습니다.
전세를 맞춰야 하는 상황에서 근저당 있어 현금전세세팅만 가능하다는 것과 빠른 매도시
절세을 어필해 보려 하는데 어떻게 협상해 나갈까요?
원만하게 협의하려 주고 받는 방법이 어려워 먼저 길을 가신 모든 분들께 간절한 마음으로
도움을 청합니다.
2.매도인 상황: 같은 단지의 다른 선호동 물건이고 갱신권 쓰신 임차인 거주중입니다(26년.4월 만기.이사확정)
주인 분은 급하게 매도 할 이유는 없다 하시고 호가7.7억 >>>>7.5억 가능
현재 실거래가 7억4500만원 전후로 빠른 거래가 됩니다
욕실에 타일 5장이깨져 협상을 시도했으나 7.5억 가격 고수중이십니다
매도인 상황을 더 파악하려 하는데 현재더 나온 것이 없어 어떻게 협상해야 할 지 고민입니다
매수인상황: 현재 임차인이 25년12월 초에 아기를 출산해 전세세팅이 어려울까 염려 됩니다
장점은 인근 입주장 속에서 전세세팅은 피할 수 있습니다
1번 물건보다 전세가가 높아 투자금 감당은 되는 상황입니다
오늘도 화이팅!!!! 행복한 하루 보내세요 ^ ^
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댓글
예진님 안녕하세요, 매수 검토중 협상 방법 이 궁금하시군요! 상세하게 내용을 말씀해주셔서 이해가 잘 됩니다. 다만, 해당 단지와 매물, 매도자의 분위기를 글만을 통해서는 느끼기에는 한계가 있기 때문에, 일반론적인 답변이라도 드려보고자 합니다. 우선 현재 상승거래가 이어지고 있는 분위기라면 네고는 쉽지 않을 수 있습니다. 여기서 포인트는 상대의 정보를 얼마만큼이나 얻느냐, 즉, '왜 파는가?'를 명확하게 알수록 여러 네고 전략을 고민해 볼 수 있겠는데요. 1번 케이스의 경우, 매도인이 이번에 매도하지 못하면 발생할 세금이 얼마나 될 지 역으로 계산해보시고 예를 들어 1000만원이 예상되면, 그 안에서 일정 부분 쉐어하는 식으로 네고를 진행해볼 수 있겠습니다. 2번 케이스의 경우, '급하지 않다'의 진위는 모르는 일이기 때문에, 정보를 더 확보해보실 필요가 있겠습니다. 임차인이 출산할 경우 수개월 산후조리원에 있게 된다면 오히려 집을 잘 보여줄 수도 있겠고, 그렇지 않고 집에서 산후조리를 할 경우 말씀처럼 보여주기는 힘들 것 같습니다. 만약 후자인 경우, 매도인 입장에서는 '당분간 집을 보여줄 수가 없으니 매도가 힘들 수도 있겠다' 생각이 들 수도 있겠네요. 그럼에도 저의 뇌피셜이고 명확한 정보는 아니기 때문에, 딥하게 정보를 확보하는 것이 중요하겠습니다. 매도인에게 얻기가 어려우시다면, 여러 부사님을 통해 해당 매물에 대해 정보를 캐보는 것도 방법이겠습니다. '왜 파나요?' 라는 질문이 핵심이라고 생각합니다. 두 케이스 모두 어느정도 기한은 두고 있는 것 같으니, 기한이 임박할수록 자연스럽게 매도인은 '좀 더 깎아서라도 팔아야하나'라는 생각을 할 수도 있고, 동시에 '지금 시장이 활황이니 기다리면 팔리겠지'하며 버틸수도 있겠습니다. 정보파악을 통해 매도인의 마음을 최대한 헤아리고, 내가 줄 수 있는 것을 고민해보는 순서로 진행하시면 좋겠습니다. 하락, 침체, 보합의 분위기라면 사실 앞뒤없이 던지면서 급한 매물을 찾아내는 것도 방법이겠으나, 상승분위기라면 매도인들의 기세를 꺾기가 쉽지는 않다고 생각합니다. 제 답변이 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
손예진님 안녕하세요! 협상진행 하시려는 적극적인 모습을 보니 너무 멋지십니다!!ㅎㅎ 다른 분들이 좋은 의견 나눠주셨기에 저도 의견 적어보겠습니다!♡♡ 우선 1. 현재 보고 있는 단지가 협상 가능한 분위기인지 파악하는 것이 중요할 것 같습니다. 가격이 깎이는 시장인지? 싼 매물들이 거래가 되면서 급매물이 소진되는 시점인지를 파악하는게 중요할 듯 합니다. 매도인 시점에서 전임을 통해 적정 가격선을 파악해 보는 것도 방법이 될 것 같습니다. 2. 보고 계시는 해당 매물이 협상 가능한 상황인지 파악이 필요할 듯 합니다. 현재 시장이 거래가 되면서 가격이 상승하는 시점이어도 특정 매물의 매도인 상황에 따라 협상이 가능한 것이기에 매도자의 사정을 좀 더 파악해보시는게 좋을 듯 합니다. 해당 매물을 올린 부동산에 모두 전임해서 파악해보는 것은 어떨까요? 같은 매물이어도 각각의 부동산에서 다른 정보들을 쥐고 있기 때문에 전임해 보는 것도 방법일 듯 합니다. 그리고 마지막으로 다른 분들께서도 말씀하셨지만 충분히 싸고 감당 가능하다면 어느 정도 가격선에서 매수하는것도 좋지 않을까 싶습니다. 강의나 투자경험담에서 보면 2~3천 가격네고를 드라마틱하게 하는 것이 투자를 잘하는건가 생각했었는데 그것만이 다가 아니라는 것을 깨닫고 있습니다. 아무쪼록 손예진님 꼭 좋은 자산 취득하시길 응원드립니다!!!!
손예진님 안녕하세요! 협상에 대해서 여러 고민이 있으실 것 같습니다. 우선 협상은 모두에게 도움이 되는 방향으로 진행되어야합니다. 그렇기 때문에, 양도세 절세를 감안하여 잔금일정을 조정하는것은 집주인에게 협상포인트가 되지만, 근저당이 있어서 현금세입자만 맞추어야하는것은 매도인이 아니라 손예진님의 상황이기 때문에 협상포인트가 될 수 없습니다. 매도인이 무엇을 원하는지를 파악하는것이 관건입니다. 매도인이 원하는 것이 만약 가격밖에 없다면, 현실적으로 가격을 협상할 방법이 많지는 않습니다. 협상보다 더 중요한 것은 "만약 이미 저평가된 가격이라면 매수를 검토"하는 것입니다. 결국은 몇백만원 협상이 중요한게 아니라, 등기가 있고 없고가 중요 요소로 작용합니다. 물론 이미 저평가되었다는 가정하에서요! - 잔금일정 조정 - 수리비를 감안한 가격조정 - 실거래가중 최근 거래된 가격과 비교하며 가격조정 등으로 가격협상을 우선 해보시는 것을 추천드립니다. 진심으로 응원드립니다!
