안녕하세요.
수요일은 써니데이~~
컬럼 읽고 공부하는 즐거운 수요일이 돌아왔습니다^^
날씨가 많이 더워지고 있습니다.
잘 대비 하셔서 한여름 임장 잘 이겨내시길 바래요.
오늘은 선호도를 쉽게 비교하고 파악할 수 있는 방법에 대해 말씀 드리려고 합니다.
우리가 하는 비교평가의 핵심은 사람들이 어디를 더 좋아하는지 선호도를 파악하는 것입니다.
하지만 선호도라는 것이 여러가지 요소가 포함되어 있기 때문에 객관적으로 판단하기가 쉽지 않습니다.
어떻게 하면 선호도를 객관적으로 파악할 수 있을까요?
제가 우선적으로 고려하는 요소는
“전세가” 입니다.
전세가는 실거주 가치로 가수요가 붙지 않습니다.
생활하기 편리하고 선호하는 요소가 많을수록 사람들이 높은 전세가를 주고라도 거주하려 할 것이고
그렇지 않다면 굳이 돈을 많이 주고 거주하려 하지 않겠죠?
부천을 예로 들어 설명해 보겠습니다.
먼저 중동을 살펴보면
부천의 전세가격은 7호선과 편의시설이 주요요인입니다.
7호선이 가깝고 편의시설과 환경이 좋은 포도마을 삼보영남과 미리내마을 롯데가 비슷한 가격을 형성하고 있습니다.
둘이 가격은 비슷하지만 포도삼보영남이 편의시설은 좀 더 좋고 미리내롯데는 학군이 조금 더 낫습니다.
20평대이기 때문에 결론적으로 포도삼보영남의 선호도가 조금 더 높다 판단이 됩니다.
택지 안에 있지만 역에서 조금 먼 한라마을주공3단지가 3.5억,
역에서 가장 멀어 7호선 이용이 애매하고 주변 환경도 제일 떨어지는 복사골 건영 순으로 가격이 형성되어 있습니다.
다음은 상동을 살펴 보겠습니다.
상동도 마찬가지로 7호선에 가깝고 주변 환경이 좋을수록 전세가격이 높습니다.
7호선 접근성이 좋고 터미널소풍과 현대백화점을 가깝게 이용할 수 있는 푸른마을 한라비발디의 가격이 가장 높습니다.
다음으로 백송마을 풍림아이원, 반달삼익, 반달동아 순으로 전세가가 형성되어 있습니다.
이렇듯 같은 생활권 내에서는 입지와 선호도 순으로 전세가도 거의 동일하게 형성이 됩니다.
그럼 생활권내에서가 아닌 다른 생활권과도 동일하게 적용될까요?
이번에는 부천을 전체적으로 살펴보겠습니다.
입지와 환경 그리고 구조가 좋은 한라비발디가 가장 좋은 가격을 보이고 있고
다른 단지들도 입지에 따라서 가격이 형성되는 것을 볼 수 있습니다.
그런데 이렇게 전세가 순으로만 선호도가 정해진다면 선호도 파악이 너무 쉬워지겠죠?
노랗게 표시한 포도삼보영남과 범박힐스테이트1단지의 전세가격이 같습니다.
입지는 포도삼보영남이 훨씬 좋아 보이는데 가격이 같은 것이죠.
이럴 때는 입지 이외에도 다른 요소가 있는지를 생각해봐야 합니다.
범박힐스도 거주환경과 학군이 꽤 괜찮고 서울에 가까우면서
부천의 동남쪽에 거주하는 사람들에게는 매력적인 거주지이기 때문입니다.
이럴경우 지방이라면 이 선호도를 그 자체로 인정하겠지만 수도권이기 때문에
입지가 더 중요한 요소라 판단하여 저는 포도삼보영남의 선호도가 조금 더 높다 생각합니다.
생활권끼리 비교해서 이렇게 전세가가 비슷할 경우
수도권이라면 입지에 중점을, 중소도시라면 연식이나 환경에 중점을, 광역시는 두가지를 비슷하게 보고 선호도를 판단해보면 됩니다.
정리해보면
1. 선호도는 우선 전세가로 파악한다.(주변 입주나 일시적 상황 고려)
2. 같은 생활권내에서는 거의 입지와 선호도 순으로 가격이 일치한다.
3. 생활권끼리의 비교에서는 다를 수 있다. 그럴때는 수도권은 입지를, 중소도시에서는 연식과 환경을, 광역시는 두가지를 비슷하게 보고 선호도를 판단해 본다.
4. 지방은 특별히 우위에 둘만한 요소가 없어도 사람들이 선호한다면 그 선호도를 인정한다.(나 OO 산다.)
5. 이것만으로는 정확한 선호도를 판단하기 어렵다.
우선 전세가를 기준으로 보지만 단지임장, 전화임장(크로스 체크), 매물임장(사장님 얘기, 거주민 및 집 내부 분위기)시에 확인해서 완성한다.
새로운 임장지에 갔을때 선호도 파악이 어려운데 위에 말씀드린 방법으로 선호도 파악 잘 하셔서 좋은 투자 하셨으면 좋겠습니다.
더위 조심하시고 다음주 수요일에 다시 만나요^^
감사합니다.
원본: https://cafe.naver.com/wecando7/5833948
