제목 형식 : 열반스쿨 기초반 3강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 68기 40조 기린동돌]

3주차 (우주이, 양파링)

ㅁ아파트 수익률 보고서로 좋은 아파트 고르는 법

*3강은 열반스쿨 들은 선배는 어떻게 실행하고 어떻게 부자가 되었는지 알려주는 강의

오늘 강의가 정말 중요! 수익률 보고서 쓰는 법 중요. 부동산 시장에 끝까지 남아 돈 벌 수 있다고 생각..!

오늘 강의

part 1(이유): 아파트 수익률 보고서 꼭 써야하는 이유

part 2(방법) : 바로 따라 쓸 수 있는 아파트 수익률 보고서

part 3(투자) : 아파트 수익률 보고서로 투자하는 법

강의 듣고 나면 아파트 수익률 보고서 완성하기! + 앞으로도 최소한의 수익률 보고서 정리하고 의사결정하기! 보고서 쓰면서 객관적으로 보게 돼..

@아파트 수익률 보고서란?!

(샤샤와함께님 칼럼 참고해보기)

- 객관적 기준을 바탕으로 더 좋은 땅과 더 좋은 아파트를 찾고 매수하기 적절한 때인지 스스로 판단할 수 있게 도와주는 과정

@수익률 보고서 써야하는 이유

입지를 모르면 > 같은 가격으로 덜 좋은 것을 산다.

수익률을 모르면 > 사는시기&기다림이 중요함을 모른다.

1. 같은 가격으로 덜 좋은 것을 산다

2. 좋은 것을 가격이 오를 때까지 기다린지 못한다.

즉, 더 가치 있는 것을 제대로 골라내고 가치를 찾아가는 시간을 잘 기다리게 해주는 것! 그것이 수익률 보고서.

스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서!

@아파트 수익률 보고서 구성

- 아파트 선정

1. 위치

2. 입지평가

3. 과거시세

4. 수익률 분석

5. 현장사진

1. 위치

- 축적 줄여서 시야 확장 시켜서 지도 캡쳐하기. 크게 둘러볼 수 있도록

- 그 단지 주변에 무엇이 있는지가 입지 요소!

- 학교, 지하철역, 타 단지들 등 확인

- 나중엔 아예 지도를 크게 봐서 주변 지역과의 연계성도 파악하기.. (최종목표는 서울/수도권으로 시야 넓히기)

2. 입지평가

Q. 투자에 왜 중요할까?

> 땅의 가치가 부동산 가격 차이를 만들어 냄.그 땅의 가치는 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 입지요소들이 모여 만들어짐.

#직장

Q. 아파트 투자와 직장이 무슨 관련이 있을까?

> 일자리는 사람을 모으는 가장 강력한 힘

> 일자리 양만큼 사람들이 모이게 되고 수요가 늘어난다.

> 부동산에서 수요는 가격과 밀접 + 수요에 맞는 인프라 형성(교통, 산업)

기준 : 종사자수 - 30만명 이상 S등급 / 20만명이상 A등급 / 10만명 이상 B등급 / 10만명 미만 / C등급

방법 : 어떻게 찾아?? [국가통계포털] 국내통계 - 기관별 통계 - 지방자치단체 - 해당지역 - 기본통계 - 사업체 - 종사자 규모별 사업체 수 및 종사자 수

#교통

- 출퇴근에 소요되는 시간은 삶의 질 결정

- 당연히 직장 가까운 곳에 거주하고 싶어함.

- 직장이 있는 지역에 거주할 수 없다면 빨리 갈 수 있는 곳에 거주하는 것이 대안

업무중심지와 접근성이 좋은 곳을 선택하는 것이 중요.

투자자의 관점에서 본인의 직장에서 접근성이 아닌 본인의 집을 사줄 사람의 직장과 접근성이 좋은 곳으로!

기준 : 주요 업무지구 이동시간(지하철). 강남 30분 이내 - S등급 / 강남1시간, 부도심30분이내 - A등급 / 부도심 1시간 이내 - B등급 / 그 외 - C등급

방법 : 카카오맵, 네이버지도 길찾기 > 대중교통(수도권), 자동차(지방)

#학군

- 부모는 자녀를 시험하지 않는다. 학군은 때가 있다.

- 경제적 여유, 교육열, 좋은 교육환경이 주택수요에 영향 > 집값상승

- 학군은 강력하고 꾸준한 실수요자의 거주지 선택기준

- 거주선호도는 실거주가치 전세가에 영향.

기준 : 학군이 수요를 이끌 수 있는 지역인가??? // 중학교 학업성취도 평가 : 95%이상 S / 90이상 A / 85% 이상 B / 그 외 C

방법 : (학업성취도)아실 단지단위 : 단위검색 -> 학군정보 or 학군정보 -> 지역선택

- 자료가 7-8년 전이지만 괜찮아. + 특목고 진학률도 같이 보면 좋음

(학원가, 학원밀집도) 호갱노노or아실

#환경

- 기준은 백화점이나 대형마트같은 상업시설을 의미.

- 사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소

- 사람들의 구매력은 소득과 관련되고 소득은 감당할 수 있는 집값수준과 밀접

대기업에서 지역사람들의 구매력을 조사하고 많은 의사결정을 통해 백화점을 짓는 것을 우리가 레버리지 하는 것.

- 매출 1조 이상 백화점 : 강남 (5개) 강북(2개)

기준 : 환경이 거주만족도를 높이는 지역인가??

백화점, 대형마트(상업시설) - 백화점 2개 이상 - s등급 / 백화점1개이상 - a등급 / 대형마트 1개이상 b등급 / 그 외 c등급

방법 : "구" 단위. '00구 백화점'으로 검색.

대형마트는 카카오맵에서 '주변' - '대형마트'(갯수, 점포명 확인가능!!)

ex) 동대문구 " 백화점 1개 대형마트 2개

반경은 1km 범위 설정.

#공급

- 새 아파트가 들어오면 기존 집을 매도해서 입주할 사람들이 많아진다. (매매물량 증가, 매매가 하락)

- 새 아파트가 들어오면 실제 입주하지 않는 물량이 전세로 쏟아진다. (전세물량 증가, 전세가 하락)

즉, 공급은 투자자에게 기회이자 리스크.

- 대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며 지역위상을 높이는 역할을 하기도 함.

기준 : 공급물량(향후 3년치)이 적정 수요대비 어느정도 수준인가!? (적정 수요는 통상 그 지역 인구의 0.5% 수준이면 무리 없이 커버!!)

: 적정수요 1/2 이하 - S등급 / 적정수요 이내 - A등급 / 적정수요 2배 이내 - b등급

적정수요 2배 이상 - C등급

방법 : 호갱노노 / 공급 > 아파트 입주예정 물량 기간 조절(현재~ 3년후)

부동산지인 / 수요, 입주 탭 > 지역선택(시,구)

*공급입지평가 연습용 표 참고해서 채우기!!

*입지평가 유의사항 : 수고권 vs 지방

노트 필기 : 핸드폰 캡쳐 사진 확인~~~~~~~~~~~~~

위의 내용을 잘 파악해서 각 지역마다 표로 깔끔하게 정리!! 그리고 서로 비교 평가 진행.

*입지를 안다는 것 > 더 좋은 것을 선택할 수 있다는 것!!

최종 표 다시 손으로 적어보기!!! (이것도 휴대폰에 있음!@@@@)

*입지를 이해하는 것은 사람들이 어떤 부동산을 좋아하는지 가치 있는 부동산을 알아가는 과정

* 입지 비교를 통해 선택한 부동산은 자산 가치가 달라진다!

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ㅁ아파트 수익률 보고서 꼭 써야하는 이유

구성 : 위치, 입지평가, 과거시세, 수익률 분석, 현장사진

3. 과거시세

- 10년 내 저점, 고점이 어딘지 파악하기.

4. 수익률의 개념.

- 내 돈을 얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?

q. 수익률, 투자에 왜 중요할까?

: 월급쟁이 투자자의 투자금을 불려주고 지속적인 투자를 가능하게 함.

*하락장에서 수익률 분석의 의미 : 단순히 '얼마 벌었다'로 비교하지 말고 지금 시기에 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 생각해야함.

*매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않는다!!!!!!!!!!!!

*10년 동안 전세가 80~100% 상승. 그러면 전세가 상승은 무엇을 의미?

- 무리한 전세가를 설정하지 않았다면 2년마다 전세 상승분 회수 가능

- 투자금 회수시 수익률 무한대 + 시스템을 구축할 수 있는 자본..

정리!!

- 투자시점에 따라 수익률이 달라짐.

- 싼 시기에 싸게 사는 것이 매우 중요!!

현재 가격이 싸다면 투자금을 최소화 + 전세금을 회수해 나가는 것도 장기적으로 수익률 높이는 방법!

5. 현장사진

사진을 찍으면서 내 머릿속에 이미지를 저장한다고 생각하기.

'이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼만큼 될 것인가!?' 이것이 곧 투자자로서 자신감과 경쟁력

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part 3(투자) : 아파트 수익률 보고서로 투자하는 법

우리의 목표는!!!!!

처음은 누구나 어렵다. 틀려도 괜찮다. 시작하는 것이 중요하다.

완벽주의가 아닌 완료주의!!

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(주우이 강의)

ㅁ 첫 임장 지역을 선정하고 임장지를 늘리는 방법

*임장지역 선정 - 첫 임장 지역을 선정하는 방법, 임장지를 늘리는 순서

*투자 의사 결정 방법 - 비교평가의 중요성, 투자사례1 수도권, 투자사례2 지방

임장지역 선정

문제점1. 선입견

-시장이 좋지 않을 때 가격이 왜곡되어 있는 경우가 많다. 가격, 입자에 대한 선입견을 버려야 좋은 투자를 할 수 있다.

문제점 2. 보물찾기

- 지역의 입지와 가격을 알아야 비교평가 할 수 있다. 비교평가 지역이 많아질수록 좋은 투자 가능성 올라간다!

무조건 임장 많이 !!!!

첫 임장지역의 의미 : 선입견 버리기, 임장 습관 만들기!

임장 보고서 5개 이하 : 집근처 or 회사근처 5곳

6개 이상 : 1기 신도시 + 확장

11개 이상 : 수도권 + 지방

*앞마당? 언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것

앞마당 = 입지 + 가격

중요한 건 마침표를 찍고 넘어가는 것!!

*임장지역 선정 정리

- 임장지역 선택했다면 꼭 앞마당으로 만들어라!

- 투자 가능한 곳은 앞마당으로 만들어 두어야한다.

- 임장 후 제대로 앞마당을 만들지 못했다는 생각이 들어도 다음 임장지역으로 넘어가라. 단 마침표는 꼭 찍기!

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ㅁ 더 좋은 투자를 위해 반드시 알아야 하는 것

*비교평가를 할 때 가장 중요한 것은 가치 대비 저렴한 물건을 찾는 것!!

- 저평가 여부 확인 -> 투자기준 확인 -> 실투자금 확인

실력이 늘려면 저평가 여부 확인부터 꼭 하기!!!

***흔들리지 않는 투자 기준 만들기 + 비교평가하여 저평가 된 물건 찾기 + 그 물건들 중 1등 아파트 투자하기

*비교평가 정리

- 비교평가는 최선의 아파트를 매수하는 방법(수익 극대호)

- 비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은 곳 선택하기

- 최소한 앞마당 3개가 있어야 비교평가가 가능!!! 집 or 회사 근처부터 앞마당을 늘려 3곳 이상 만들어야 한다.

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ㅁ 목표를 이루며 꾸준히 성장할 수 있는 3가지 방법

*성장하는 3가지 방법

목표(개인), 질문(멘토, 선배), 관계유지(가족, 동료)

목표를 이루는 방법

1. 인생의 목표를 세우다

2. 우선순위가 바뀌다.

3. '이 정도면 되겠지' 하는 생각을 하지 않는다.

4. 좋은 습관을 만들기 위해 노력한다. 주변 부자들의 습관을 하나하나 내 것으로 만들기!

5. 오래오래 함께 갈 수 있는 동료를 만난다.

임장보고서 1년에 5-6개 쓴다는 목표 잡아보기!

임장의 끝은 임장보고서 작성하지 않는 것! (그만큼 많이 쓰고.. 나중엔 안써도될 실력 키우기)

*질문방법

: 선배와의 대화, 운영진과의 소통, 놀이터 질의응답, 라이브코칭, 월부닷컴 재테크 Q&A

적극 활용 + 수용하여 행동으로!!

질문하는 것 두려워하지 말기! 질문 많이 하기!!

관계에서 중요한 부분

- 감사함 : 당연한 것은 없다! 감사하면 꼭 표현하기!

- 진심 : 상대방이 잘 되었으면 하는 마음

성장하고 싶다면?!!?

- 시간을 정해두고 일의 우선순위를 생각하자

- 목표에 맞는 노력을 하자

- 자신의 한계를 규정하지 않았으면 좋겠습니다.