26년 1월 내집마련기초반 수업을 들으며 한달을 보냈는데, 정말 너무 감사하게도 강사와의 만남 기회를 얻게 되었습니다. 월요일 저녁 퇴근 후 부랴부랴 월부에 도착하니 이미 방이 배정이 되어 있었고 방마다 8~10명 정도의 수강생분들이 기다리고 계셨습니다. 총 2시간 정도 진행하였고, 두분의 강사님께서 한시간씩 진행하여 주셨습니다.
저희조는 용용맘맘맘님과 오렌지하늘 강사님께서 질의응답 시간을 함께 해주셨는데요,
내마기 강의에서 뵈었던 용용맘맘맘님과 월부 전문가 칼럼에서 뵈었던 오렌지하늘님을 직접 뵈니 신기하고 실감이 나질 않았습니다.. ㅎㅎ
각 한시간동안 수강생분들의 궁금점을 다 들어보고 그에 맞는 답변을 해주셨는데, 저의 상황은 아니었지만 저도 많은 것을 배울 수 있는 시간이었던것 같습니다. 특히 매도전략과 수익성 시점 부분은 기억에 많이 남는 것 같습니다.
질의 응답 후에 전체사진을 찍고 마무리 하였는데, 강사님들께서 끝까지 남아서 사진 찍어주시고 싸인도 해주시고, 응원도 해주셔서 너무 감사했습니다. 저는 용용맘맘맘님의 좋은 기운 받고 싶어서 악수도 청하였는데 흔쾌히 악수해주시고 올해 안에 매수하자고 말씀해주셔서 너무 감사했습니다.
이렇게 좋은 자리를 만들어 주시고 그날도 늦게까지 행사 진행해주신 월부 진행자분들 진짜 너무너무 감사하구요~ 다른 수강생분들도 이런 좋은 자리에 갈수 있는 기회가 생기셨으면 좋겠습니다.
그리고 강사님께서 진행해주신 질의응답을 간략하게 정리해봤는데요, 글을 간략하게 적었지만 현장에서의 답변은 길고 자세하였음을 염두해 주셨으면 합니다.
[용용맘맘맘님 Q&A]
Q 가계약 후 계약파기를 당하였는데 배액배상을 받지 못하고 가계약금만 돌려받았습니다. 가계약시 잔금등이 명시되어 있었는데 이럴경우 배액배상을 받을 수 있는 것으로 알고 있어 소송을 진행하려고 합니다.
→ 토허제 시행 전에는 배액배상을 했었다. 그러나 토허제 시행 후에는 토허제 통과 후 계약했을 경우에만 배액배상을 인정하고 있다. 기존에 행해왔던 것과 현재 마찰이 있으므로 가계약시 이 계약을 파기할 경우 배액배상의 특약을 넣는 것이 안전하다. 그리고 법리를 따지게 되면 복잡해 진다는 점을 알고, 상황이 발생했을때는 나에게 유리한 방향으로 끌고 오는 것이 중요하다. 속상해하지 말고 정신 바짝 차리고 빨리 다음 스텝으로 갈 것.
Q 1~5 순위 단지를 골랐는데 배우자와 상의가 안되서 1~4순위 단지를 다 놓치고 현재 5순위 단지만 남아 있습니다. 다른 매물은 없는 상황인데, 5순위 단지를 사야하는지 3~4위 단지 매물이 나올때까지 기다려야 하는지?
→ 지금 할수 있는 것을 해야 한다. 기다리지 말고 진행할 것.
Q 27년 상반기에 집 매수 계획(결혼)이라 현재 1년 반이라는 시간이 있는데 어떻게 준비해 나가야 할지? 그동안 소액투자를 해서 돈을 불려야 할지?
→ 소액투자는 하지 말고, 지금부터 미리 어떤 지역을 갈지 지역 타켓팅을 해야 한다.
Q 20평대를 보고 있었는데 호가가 계속 올라가서 10평대를 봐야 하는 상황입니다. 비규제지역 투자(투자금 소액)와 규제지역 10평대가 고민이 되는데 규제지역 10평대를 해도 될까요? 10평대 매수하는데 퇴직금까지 써야 할까요?
→ 얘기한 투자금으로는 비규제 지역 투자를 해도 좋은 것을 사기는 힘들꺼 같다. 규제지역 10평대를 하되 반드시 역세권 도보가 가능한 곳으로 하고 지역을 넓혀서 볼 것. 그리고 평형이 달라지지 않는다면 퇴직금은 사용하지 않는 것을 권한다.
Q [지방] 기존 집(구축)을 팔고 25평 초 신축 분양받아서 전세를 맞췄습니다. 나머지 돈(1억 초반)으로 투자를 해야할지 대출 받아서 실거주(구축 매수)를 할지 고민입니다.
→ 지방 구축을 팔았는데 또 구축을 산다면 다시 되돌아 가는 것이다. 현재 초신축 물건은 잘 샀으나 지방이므로 장기보유 보다는 매도를 생각해야 하고, 매도 후 가지고 있는 종잣돈이랑 합쳐서 서울로 올라오는 구상을 하는 것이 좋다.
Q 배우자의 집 매수 반대로 혼자 임장을 다니고 있는데, 비규제 지역 구리, 다산의 호가가 꽤 높아서 같은 가격으로 서울도 충분히 진입 가능해 보입니다. 하지만 배우자의 반대가 심하고, 자녀의 학교 문제도 있으며 대출도 배우자의 명의로 해야해서 서울 매수가 어렵습니다. 규제지역을 할 수 있는 상황인데 배우자의 반대로 비슷한 가격의 비규제 지역을 하려고 하니 속상합니다. 어떻게 해야 할까요?
→ 협조가 안되면 어쩔 수 없다. 비규제 지역이라도 투자 후 가격 상승을 하면 남편에게 보여 주고 그때 다시 설득해 보는 것이 좋다. 그리고 구리는 서울의 5급지 보다 위상이 높고, 수지, 평촌과 비슷하게 흘러간다.
[오렌지하늘님 Q&A]
Q 3호기까지 투자 진행을 했고, 오피스텔 투자가 고민이 됩니다. 현재 거주하고 있는 오피스텔의 거주 만족도가 있고 오피스텔도 지금 오르고 있는데 어떻게 해야 할까요?
→ 오피스텔 투자 하지 말것. 오피스텔도 주택수로 들어간다. 투자에 있어서는 명의가 돈이다. 물론 오피스텔도 오르기는 하지만 매도할 수 있는 시기가 특정된다. 자산을 굴리다 보면 상승장, 하락장을 다 맞게 되는데 하락장에서 매도가 힘들다.
Q 일시적 1가구 2주택인데 비과세 요건 기간안에 수익이 안나면 어떻게 해야 할까요? (매도전략)
→ 세금이 중요한 것이 아니다. 매도의 기준은 어떤 단지를 보유하고 있느냐에 따라 다르다. 세금과 상관없이 무조건 더 좋은 것을 살수 있다면 매도해야 하고, 둘다 수익이 안났다면 굳이 매도할 필요가 없다. 하지만 둘다 수익이 안났음에도 더 좋은 자산으로 갈아낄 수 있다면 매도해야 한다.
Q 부부가 주택 매수시 명의를 어떻게 하는 것이 좋은가요?
투자 방향에 따라 다르다. 공동명의인 경우 보유세, 양도세의 이득이 있지만 다주택자로 할 경우 취득세가 불리하다.
혼인 신고 전에 각각의 명의로 집이 1채씩 있다면 혼인 신고해도 10년 기간동안 비과세 이다.
혼인신고 할꺼면 공동명의가 낫다.
Q 대출시 은행대출, 대출상담사 대출 한도 차이가 많이 나는데 왜 그러는 건지, 대출상담사를 어떻게 구하고 대출상담사를 끼고 해도 되는 건지 궁금합니다.
→ 은행 대출은 해당 은행에서 취급하는 상품만 설명해주고, 대출상담사는 여러은행과 보험사, 캐피탈까지 다 포함해서 상담하기때문에 다른 것이다. 대출상담사인지는 이름과 등록번호를 알면 조회가 가능하다.
*대출 알아볼 때 꿀팁 - 강남, 명동과 같이 은행이 전부 몰려 있는 곳에 가서 상담을 받을 것.
Q 임장, 임보시에 생각의 확장이 안되고 궁금점이 안생깁니다. 어떻게 해야 할까요?
궁금점이 생각나지 않는다면, 그것마저도 다른사람의 궁금점이나 생각을 BM 해라.
역세권 구축 vs 비역세권 신축, 역세권이 애매한 곳은 여기 거주하는 사람들은 어디까지를 역세권으로 생각할까? 이 지역 사람들의 드림 지역은 어디일까? 같은 가격으로 더 베스트는 없을까? 갈아타기 하고 싶어할까? 등등
Q 빌라 경매투자 공부하려고 하는데 괜찮은가요?
→ 빌라 경매투자는 엄청 싸게 사서 적당한때에 파는 것. 해보는 것은 나쁘지 않으나 빌라가 매도가 쉽지 않다는 점을 알고 있어야 한다. 빌라도 주택수로 들어가기 때문에 다주택자들이 정리하고 하고 싶어 한다. 또한 빌라 전세사기 이슈등으로 인하여 전세 맞추기가 어렵고, 전세 보증보험 가입도 어렵다. 매매거래가 활발하지 않아 시세가 불명확하고 매매수요는 없고 월세 수요만 많은 상황이다. 빌라경매투자를 공부하면 권리분석 하는 법을 배우는데 나중에 아파트 투자 공부할때도 많은 도움이 된다. 공부 해보는 것은 나쁘지 않다. 하지만 아파트 투자가 제일 쉽다.
Q 철산동 vs 창신동 , 조건이 비슷한데 배우자는 철산을 당사자는 창신동을 선호하는 상황입니다. 어떻게 해야할까요?
→ 조건이 비슷하다면 현재 라이프스타일에 맞춰서 매수하는 것을 권한다. 철산동과 창신동의 차이가 크지 않고 현재는 샀느냐, 안샀느냐가 훨씬 중요하다. 고르다가 시기를 놓치지 말고 현재 상황을 고려해 결정 할 것.
Q 최근 집을 매수한 집의 등기부를 살펴보니 6년간 수익이 13% 밖에 안되서 수익이 작아보입니다. 괜찮은 걸까요?
→ 수익은 시점에 따라 바뀌는 것이다.
매도인이 매수한 시점은 20년 7월로 18년 상승장 이후 가격이 한 차례 오른 뒤 20년 상승장 직전에 산 것. 23년에 하락장 맞고 현재 상승하지 못한 상태에서 매도 하는 것이므로 매도인은 한칸 오른 가격에 사서 현재 싼 가격에 파는 것이다.
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