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26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>
독서멘토, 독서리더
책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트랜드2026
저자 및 출판사 : 김경민,정재훈,김규석,이소영,이영민,이현승,소하영,권현진,이보람 / 와이즈맵
읽은 날짜 : 2026.02
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #실물자산 #고가주택 저가주택 누적상승률 #거래량 선행회복
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10
2. 내용 및 줄거리
이것은 모순된 환경이다. 인플레이션은 실물자산 가격을 밀어 올리고, 떨어진 금리는 자산 매입의 진입 장벽을 낮춘다. 가격 상승을 자극하는 두 요인이 맞물린 것이다. 어느쪽으로도 도망칠 수 없는 조건속에서, 서울 부동산의 방향은 사람들의 소득 수준과 무관하게 이미 정해져 있다.
이러한 인플레이션 압력은 실질소득 감소와 소비 위축을 불러오며, 한편으로는 실물자산에 대한 투자 수요를 자극하는 역할도 한다. 고정 수익을 제공하는 예금의 실질가치가 하락함에 따라 자산가 및 중산층은 가치 보존 수단으로 부동산 같은 실물자산에 눈을 돌리게 된다. 인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실물자산의 가치를 높이는 역할을 한다. 대표적 실물 자산인 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 주목받는 이유다. 부동산의 이러한 특성은 시장의 수요를 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다.
인플레이션이 부동산 시장에 미치는 영향을 살펴보면 수요 측면에서 가장 먼저 반응하는 부분은 ‘임대로’다. 실제로 2020 코로나 팬데믹 이후 각국이 대규모 유동성을 공급하면서 인플레이션이 발생하자 글로벌 도시들에서는 일제히 월세 급등 현상이 나타났다.
남양주 역시 2023년 1분기 바닥 대비 4./% 가격 상승으로 김포보다 낮지만, 거래량에서는 뚜렷한 회복 신호를 보내고 있다. 2023년 1분기 바닥 시기 거래량은 1,027건이었나 2025년 1분기 거래량은 1,511건, 2분기 2,502건으로 증가 추세다. 이러한 거래량 선행 회복은 향후 남양주의 가격 상승이 김포보다 빠를 가능성이 크다는 점을 시사한다.
장기간을 두고 분석해보면 서울에서는 언제나 고가주택과 저가주택의 누적상승률이 근접했기 때문이다. 이러한 격차는 가격 수치나 비율뿐 아니라 서울이라는 도시의 공간 구조에서도 선명하게 드러난다.
시장실패(인플레이션으로 인한 시공비.토지비 상승과 공급 감소 가능성)에 더해 정부 실패(서울시의 무능으로 2023년 이후 분양 시장에 대한 대비 부족)까지 더해지면 시장은 비합리적으로 움직일 수밖에 없다.
결국 앞으로 예정된 서울시 입주 물량의 양상은 명확하다. 첫째는 2029년까지 공급 급감이 지속된다는 사실이고, 둘때는 서울 권역 내 입주량의 현격한 차이가 시장에 차별적 영향을 줄 것이라는 점이다.
빌라마저 턱없이 부족한 서울시
입주물량이란 ‘당해년도 준공된 아파트 혹은 빌라의 수’로 , 새로 지어진 물량이다…. 빌라만 다시 한번 들여다보자. 아파트는 착공 후 준공까지 3-4년이 소요되나, 빌라는 대개 해당연도 착공물량과 준공물량에 큰 차이가 없다. 빌라 개발에는 보통 1년 이하로 짧은 시간이 걸리기 때문이다.
빌라 착공과 준공 물량이 거의 같다는 가정하여 분석하면 서울시 빌라 시장의 공급량 역시 매우 심각함을 알 수 있다.
전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다.
과거 추이에서 더욱 중요하게 인지해야 할 점은 가격 상승 정도가 시간 차를 두고 하나의 사이클로 일어난다는 것이다. 시작 시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타난 바 있다. 이러한 상승 도미노는 단순히 ‘먼저 오르면 끝’이 아니라 속도와 폭, 수익률이 달성되는 시점까지 포함하는 입체적인 흐름이라는 점을 보여준다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 그동안 부동산 투자 공부를 하면서, 미시적인 관점에서만 바라보았다면 앞으로는 거시적인 부분까지도 틈틈히 공부를 해야겠다는 생각이 들었다.
과거 시장에서의 간접적으로 흐름을 배우고, 미래를 예측해보는 연습이 필요하겠다.
그동안 쉬운 책만 읽으려고 했던 것 같은데.. 앞으로는 독서 편향을 없애고 다양한 책을 읽어야겠다는 생각을 해본다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
- 상승흐름은 강남부터 오지만, 결국은 하급지의 지역도 오른다는 것!! 누적상승률은 동일하다는 것!!
- 인플레이션 압력은 결국 실물자산인 부동산 가격을 올린다!!
- 현재 아파트 공급 물량 뿐만 아니라 빌라의 공급물량도 현저히 낮다. 앞으로의 전세난과 전세가 상승으로 인한 가격 상승은 불가피할 것으로 보인다.
- 거래량 증가는 해당 지역의 상승여력을 보여주는 지표가 될 수 있다.
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