[서투기듣고 30억 자산 만들 아파트 4고도 남조_밸류매니아] 3주차 강의 후기: 전고점의 함정을 넘어, '진짜 가치'를 추적하는 무기를 얻다.

들어가며: 쏟아지는 정보 속, 초보의 길 찾기

지난주 A지역에 이어 이번엔 B지역이다. 지난 2강에서 서울의 하한선인 A지역을 보며 나와는 관련 없어 보이는 곳, 내가 꿈꿀 수도 없는 곳이라는 생각에 묘한 박탈감과 막막함을 느꼈다면, 이번 3강 잔쟈니 님의 B지역 강의는 쏟아지는 정보의 빗줄기에 온몸이 축축해지는 것을 넘어 불어난 강물에 휩쓸려 허우적대는 느낌이었다. B지역 남부, 북부, 학원가는 어떻고 또 역세권은 어떻고. 낯선 동네의 수많은 아파트 이름들. 내가 살고 있는 광주보다도, 내가 지금 앞마당을 만들고 있는 부천보다도 높은 가격대의 물건들을 보며 솔직히 머리가 지끈거렸다. ‘아, 나는 진짜 초보 중에 왕초보구나’ 하는 씁쓸한 현타가 또 한 번 밀려왔다. 지금 당장 내가 만들고 있는 앞마당 부천 하나 파악하기도 벅찬데, 내가 이 복잡한 B지역 이야기를 다 이해할 수 있는걸까? 힘들고 지치더라도 의지로 버텨야할까? 나 이번 강의 제대로 기억할 수 있을까? 이런 의문들 때문에 강의를 듣고 싶지 않은 마음이 좀 컸다.

하지만 강의 초반, 잔쟈니 님이 던진 한마디가 나를 모니터 앞에 계속 잡아놓았다. “투자를 오래 지속하려면 온오프(On/Off)가 잘 되어야 한다.” 아무리 열정과 의지가 강한 사람도 쉴 틈 없이 내달리기만 하면 결국 지쳐 떨어지고 만다는 것이다. 임장과 강의, 그리고 팍팍한 현실 사이에서 조급해하던 내 마음을 꿰뚫어 본 것 같은 한마디였다. ‘그래, 제대로 기억 못해도 좋다.’ 앞으로 만들 앞마당들에 써먹을 수 있는 ‘투자자의 무기’ 딱 하나만이라도 건져가자는 마음으로 모니터 앞을 사수했다.

인상 깊었던 점: 화려함에 속지 않고 본질을 보는 법

① 신축의 함정, 결국 남는 것은 ‘입지’다.

나는 사실 신축에 혹하는 사람이다. 초보라서 그럴수도 있지만. 삐까뻔쩍한 새 아파트들을, 모델하우스를 들어가면 늘 눈이 돌아간다. 하지만 강의를 들을 때마다 ‘신축 또한 시간이 지나면 구축이 된다', ‘결국 남는 것은 땅의 가치, 입지다’라는 사실을 재확인하게 된다. 외곽의 신축보다 중심지의 구축(예를 들어 b지역 남부의 학군지 구축 대장 아파트)이 왜 비싸고 가치 있는지, 가격 비교를 통해 눈으로 확인하니 부동산의 현실이 예전보다는 뚜렷하게 보이는 것 같았다. 

② 가치와 가격의 서열, ‘B지역 남부>B지역 북부’

B지역을 학군과 교통/상권으로 나누어 서열을 매겨주신 부분이 인상 깊었다. 역세권이라고 해서 무조건 좋은 것이 아닐 수도 있다는 것, 압도적인 학원가가 있는 곳이 선호도가 높을 수 있다는 사실을 통해, 부동산 투자는 단순한 거리 측정이 아니라 ‘사람들이 진짜 좋아하는 것, 살고 싶다고 생각하게 만드는 요소’가 무엇인지 파악하는 성인용 수학능력시험 같았다. 

③ 진짜 무기는 ‘시세 트래킹’이다.

임장만 열심히 다니면 끝인 줄 알았다. 아니, 끝이면 좋겠다고 생각했따. 하지만 지난번 실준반 때 너나위님 강의 때에 이어 이번 잔쟈니님의 강의에서도 ‘시세 트래킹’의 중요성을 들으니 ‘아, 이걸 진짜 제대로 해야 투자를 실행할 수 있겠다’라는 생각이 들었따. 매달 상/중/하 대표 단지의 가격이 어떻게 변하는지 숫자로 기록하다 보면 시장의 흐름과 저평가 타이밍이 눈에 보인다는 것이다. 나처럼 ‘그냥 이게 더 좋아보여’라고 생각해버리고 끝내버리는 초보에게는 잔쟈니님이 말씀하신 시세 트래킹이 꼭 가져야 할 무기라는 생각이 들었다.

적용할 점: 내 앞마당에 ‘잔쟈니 표 비교 평가’ 이식하기

어렵다고, 하기 싫다고 징징대기만 하면 남는 게 없다. 잔쟈니 님이 B지역을 요리조리 해부했던 그 칼을 들고, 내가 지금 만들고 있는 앞마당 부천과, 앞으로 만들 앞마당에 적용해봐야겠다는 생각이 들었다.

① 부천판 ‘남부 vs 북부’ 서열 매겨보기

B지역에는 학군 위주의 남부와 교통 위주의 북부가 있다면, 부천에는 어떤 선호도 차이가 있는지 명확히 구분해 보는 작업이 필요할 것 같다. 상동역 북쪽과 남쪽? 상동역 쪽과 부천시청역 쪽. 학원가 가까운 곳과 스타필드 있는 곳 같이 명확히 구분할 수 있는 두 지역을 놓고 단지 서열을 매겨보면 좋을 것 같다.

② 호재에 흔들리지 않고 ‘현재 가치’ 팩트 체크하기

지금의 나는 호재, 그러니까 이런 정보와 거리가 멀다. 이것이 좋은 것인지 아닌 것인지는 잘 모르겠다. 일단은 호재라는 것을 보기보다는 단지들이 ‘현재 가진 가치’, ‘입지 가치’를 철저하게 따져봐야겠다.

③ 대장 단지 ‘시세 트래킹’ 시작하기

지금 생각나는 건 중동힐스테이트와 센트럴파크푸르지오. ㅎㅎ 이번 달 부천 임장이 끝나면 부천의 가장 비싼 대장 아파트, 중간급 아파트, 그리고 내 작고 소중한 종잣돈으로 비벼볼 만한 아파트 이렇게 딱 3곳을 선정해서 시세 트래킹을 할 수 있도록 엑셀에 입력을 해야겠다. 매달 1번씩 시세를 기록해서, 가격의 흐름을 쫓아가다보면 3달쯤 뒤에는 뭔가 보이지 않을까.

마치며: 조급함은 끄고(Off), 끈기는 켠다(On)

이번 3강을 들으며 나는 또 한 번 나의 초라한 종잣돈과 부족한 지식을 마주해야 했다. 솔직히 다른 사람들은 쏙쏙 잘만 알아듣는 것 같은데, 나만 제자리걸음인 것 같아 서글퍼졌따.

하지만 잔쟈니님 말씀처럼, 지금 나에게 필요한 건 무리한 전력 질주가 아니라 길게 갈 수 있는 ‘온오프의 지혜’다. 전고점 대비 얼마나 싸졌는지 계산기만 두드리며 조급해할 것이 아니라, 진짜 사람들이 살고 싶어하는 입지 가치가 무엇인지 천천히 들여다보는 연습을 해야한다.

신축의 화려함에도, 곧 뚫린다는 호재의 달콤함에도 속지 않겠다. (광주 지하철 보고 있으면 호재가 호재로 안 보인다. 이미 단련됐다.) 비록 걸음은 느리지만, 철저하게 가치와 가격을 분리해서 보는 ‘비교 평가’의 눈을 기르다 보면 언젠가 내 작고 소중한 종잣돈이 내가 잠자는 사이에도 일할 수 있는 완벽한 타이밍을 잡아낼 수 있을 거라 믿는다.

10년 뒤, 2036년. 지금의 이 막막했던 시간들이 10억 자산을 이룬 나의 가장 단단한 뼈대가 되었다고 웃으며 말할 수 있도록, 오늘도 나는 4강 오프라인 수업을 들으러 월급쟁이 부자들로 발걸음을 옮긴다. 자, 출발이다!