안녕하세요. 이번에 생애 첫 아파트 매매를 시도하는 부린이 입니다.
토허제 허가 신청 전에 매매 약정서 체결을 앞두고서 궁금한 점이 많아 글을 남깁니다.
선배님들의 지도 편달 부탁드립니다.
신축 3년차 아파트이고 세 낀 집을 매매하는 경우입니다 (현 세입자 전세 만기 내년 5월)
(1) 매매 약정서 체결은 토허제 허가 후 본 계약을 위한 ‘형식적’ 절차이고 본 계약 시 특약 문구를 잘 정하면 된다.. 라고 부동산에서 말씀하시는데 보통 다들 정말 이렇게 대충 하시나요? 약정서에 특약 문구가 보통 본 계약서 특약 문구로 그대로 가는 것 아닌지요?
(2) 보통 약정서 문구를 미리 문자 등으로 왔다갔다 하며 협의 후 부동산에서 만나 약정서에 도장만 찍는 것으로 주로 하시는지, 아니면 약정서 체결일을 먼저 잡고 그날 매수/매도인 다 모여서 그 자리에서 내용을 협의 후 체결하시는지요? 후자인 경우 저 같은 부린이에게 불리할 것 같아서 전자를 희망하는데, 부동산에서 자꾸 후자 방식으로 유도하네요.
(2) 제 생각에 신축 3년차 아파트이나 하자가 많다는 시공사가 지은 거라, 하자 A/S 내역, 미종결 하자 등의 정보를 요청하는 문구를 넣고 싶은데, 너무 나간(?) 요청인가요? 세입자 거주 중인 집을 정말 짧게 봐서 에어컨 등 옵션이 어떤지도 정확히 보지 못했습니다. 옵션 등의 정보도 요청하는 것이 일반적일지요? 중고차 살 때도 수리 내역이나 보험처리 내역을 보는데, 비싼 집을 사는데 이런 건 당연히 봐야 하는 게 아닌가 싶은데 부동산에서는 별로 반응을 안하시네요.
(3) 세 낀 집인데, 전세 만기 후 세입자가 확실하게 퇴거할 수 있도록 강제하는 특약 문구로 어떤 것이 있을지요?
(4) 관리비, 공과금 체납 등 이런 건 굳이 특약 문구로 넣지 않아도 안전할지요?
(5) 등기상 권리변동 발생 시 계약을 무효하는 것은 ‘당연한 것'이라 굳이 특약으로 넣지 않아도 안전한 것인가요?
(6) 보통 가약정 시 협의된 매매 금액에서, 약정서 체결이나 본 계약 체결 시 시장의 매매가격 변동에 따라 추가 가격 협의를 하시는지요? 매도인 부동산에서 이걸 못하게 특약에 넣으려고 하는 것 같습니다.
질문이 많은데 도움 부탁 드립니다.
댓글
안녕하세요 현미경님 :) 첫 내집마련을 앞두고 여러가지 걱정과 고민들이 많으실 것 같아요! 우선 현미경님께서 요구하시는 특약이나 필요한 조건들을 미리 협의하셔야 합니다. 약정서도 엄연히 계약의 초안이 되고, 나중에 본계약때 이런 내용을 추가했다고 하면 매도인이 거부할경우 분쟁의 소지가 되기 때문에 돈을 주고받기 전에 미리 협의를 하시는것이 맞습니다. 그리고 현장에서 만나서 협의를 하면 제대로 현미경님의 의견을 반영하기 힘들기 때문에 미리 문구를 확인해야할 것 같다고 하시고 초안을 요청하신 뒤에 부동산에서 만날때에는 도장만 찍는것이 좋습니다. 하자 및 옵션 같은 경우도 미리 필요한부분들을 요청하시고 거래를 진행하셔야해요. 현 세입자는 내년 만기때 퇴거를 하실 예정이신거죠? 그렇다면 현미경님께서 이미 소유권 이전을 받아오신 상태이기 때문에 집주인이 거주를 하겠다고 하면 별도 특약을 넣지 않더라도 세입자분은 법적으로 퇴거하셔야 합니다. 4,5번 특약과 관련한 질문도 보통 관리비는 잔금일 기준으로 정산하기 때문에 특약에 공과금(전기,수도,가스 등) 및 관리비는 잔금일 기준으로 정산한다.로 넣으시면 될 것 같구요. 등기상 권리변동에 관련한 특약도 당연히 넣어야할 중요한 특약이니 넣으시는것이 맞습니다^^ 그리고 이미 돈을 주고 받는 순간 처음에 거래하기로 했던 매매가가 최종 금액이며, 시장이 변동한다고 해서 가격을 깎거나 올리는 협의는 하지 않습니다. 현미경님 화이팅입니다!!
안녕하세요. 걱정이 정말 많으실 듯합니다. 특약문구에 대해서는 사전에 만나기 전에 협의가 충분히 되어 있고 그 사실을 동의하는 내용 문자를 받는 것이 추후 분쟁 소지가 없이 계약서 작성 당일 만나서 도장만 찍고 오는 게 가장 좋은 방법입니다. 신축에 대한 하자도 중요한 부분이기 때문에 다시 한번 부사님에게 요청해보시고 필요하시다면 다시 물건을 제대로 보고 오시는 것도 추천드립니다. 현미경님이 실거주를 하시다면 세입자분은 퇴거해야하기 때문에 크게 신경 안쓰셔도 됩니다. 관리비 등 정산에 대한 기준(잔금일)을 명시하고 권리변동 여부 특약문구도 반드시 중요하므로 빠지지 않도록 반드시 상대방의 동의까지 받으세요. 마지막 최종적으로 가격과 특약문구가 협상이 되었다면 추후에 그 가격으로 체결하는 것이 일반적입니다. 상대방 측에서는 아마도 가격 하락에 대해 걱정되셔서 그러지 않나? 싶기도 합니다.
안녕하세요 현미경님! 첫 매수를 준비중이시군요 :) 1) 매매약정서에서 특약사항을 모두 협의 후 넘어가셔야 합니다. 이후 본 계약에서는 특약을 추가하거나 수정하기 어려울 수 있어 반드시 지금 단계에서 협의 후 넘어가세요! 2-1) 특약 내용은 부동산 사장님을 통해서 매도인과 문자로 협의하는 것이 좋습니다. 현장에서 대면하여 정하는 경우 양 측의 의견이 객관적으로 전달되기 어려울 수 있다고 생각합니다. 부사님께 잘 말씀드리셔서 만나기 전에 다 정해놓고 만나고 싶다는 의사를 말씀해보시면 좋겠습니다. 2-2) 해당 내용은 특약보다는 실제로 확인하거나 부사님을 통해서 정확하게 파악하는 것이 좋을 것 같습니다. 가장 좋은 방법은 한 번 더 집을 방문하시는 방법이고, 이번에 방문하실 때는 어떤 부분을 확인해야 할지 체크리스트를 작성하셔서 방문하시는 것을 추천드립니다. 3) 매수 이후에는 집주인인 현미경님이 입주 의사를 밝히셨기 때문에 특약 문구 없이도 세입자는 만기에 퇴거를 해야합니다. 이 부분은 걱정하지 않으셔도 될 것 같아요 :) 4,5) '잔금일까지 공과금과 관리비는 매도인이 부담한다', '추후 잔금일까지 소유권 이외의 권리 변동사항은 없도록 한다.' 두 가지 특약은 추가하시는 것이 좋습니다. 6) 약정서 체결 전에 이미 매매가와 특약을 모두 협의한 상태로 진행합니다. 실제 본 계약에서 해당 내용을 수정하는 일은 거의 없습니다.(간혹 있을 수 있으나 매도/매수 양측의 합의가 필요한 만큼 쉽지 않은 일이에요) 현미경님 응원하겠습니다!
