안녕하세요
가장 재미있는 투자자를 꿈꾸는 영탁이 입니다.
[미뤄왔던 숙제를 시작하며]
그간 이런저런 핑계로 미뤄왔던 '지방투자실전반'에 드디어 입성했습니다!
거의 1년 간 손을 놨던 투자를 다시 육아와 병행하며 투자 모멘텀을 되찾는 것이 생각보다 훨씬 고되지만, 성장하는 투자자로 거듭나고 싶다는 간절함이 행동을 만들어 낸 것 같습니다.
잔쟈니님 강의를 들으며 그 동안 지방투자를 피해왔던 이유안 '한번 하락하면 끝이 없고 매도가 어렵다'는 막연한 공포를 제대로 마주하고 이해할 수 있게 되었습니다.
1. 내가 깨달은 것: 전세가는 매매가의 강력한 하방 지지선
가장 큰 고민은 '절대적 저평가'라고 믿고 샀지만 바닥 아래 지하실이 있을까 봐 하는 걱정이었습니다.
하지만 이번 강의를 통해 지방은 전세가라는 실체적인 수요가 가격의 최저 마지노선을 만든다는 점을 명확히 깨달았습니다.
바닥의 신호: 하락장이 4~5년 지속되면, 공급이 마르고 → 전세가가 차오르면 → 매매가는 하락을 멈추고 상방으로 밀려 올라가는 것을 확인 했고,
- 리스크 해소: 전고점 대비 하락 폭 뿐만아니라, 전세가가 하방 경직성을 확보했는지(전세 소멸 및 가격 상승)를 확인하면 지금 사서 바닥 밑 '지하로 더 빠질까 봐' 하는 막연한 두려움을 통제할 수 있다는 것을 깨달았습니다.
2. 내가 몰랐던 것: '선호요소'
단순히 공급 과잉이라는 수치에 매몰되어 하락을 두려워했던 것은 얕은 공부였습니다. 이번 강의를 통해 공급 물량보다 더 강력한 본질은 결국 사람들의 수요를 자극하는 ‘선호 요소’에 있다는 것을 깨달았습니다.
선호도가 높은 단지는 공급 과잉 구간이라도 전세가 하락이 멈추는 즉시 매매가가 가장 먼저 반등하며 시장을 선도합니다. 반면, 선호도가 낮은 단지는 전세가가 매매가 턱밑까지 차올라 가격을 억지로 밀어 올릴 때까지 긴 기다림이 필요한 것을 보며 선호요소의 중요성을 명확히 이해하게 되었습니다.
- 선호요소는 지역에 따라 조금씩 달랐고,이 작은 차이에 대한 디테일한 분석이 결국 투자의 생명인 그리고 지방투자에서 제가 무서워한 환금성과 직결된다는 사실을 확인했습니다. (예시: 광역시는 학군,부촌/연식 - 중소도시 연식)
3. BM(벤치마크) 할 것
실수요자의 니즈 파악
매도가 어렵다는 지방 투자의 편견을 버리도록 하겠습니다. 1,000만 원이 더 비싸더라도 결국 상승기에 내 물건을 받아줄 사람은 지역 실거주자임을 명심하고, 지역 사람들이 가장 선호하는 단지 내 로얄동·층·향을 우선으로 검토하겠습니다. ‘내가 이 지역 거주자라면 이 집을 왜 살까?’에 대한 답을 스스로 내릴 수 있을 때까지 단지 분석을 정교화 하겠습니다.
