과거 구리라는 지역을 처음 들었을 때
제 첫인상은 솔직히 구리는,,, 구리지 그 정도였습니다.
그 당시에는 서울 시장도 열려 있어 우선순위는 아니었고
구리가 이렇게 서울 접근성이 좋은 지역인지도 제대로 몰랐습니다.
그런데 지금은 시장 환경이 달라졌습니다.
규제/비규제, 서울수도권 거주/비거주, 투자금 규모 등에 따라
어디를 살 수 있는지가 갈리는 상황이 되었습니다.
그래서 구리, 부천, 군포 등과 같은 지역처럼 비규제이면서
현실적으로 투자 검토가 가능한 지역들에서 투자를 진행해야 하고
그 중에서 구리는 가장 가지고 싶은 지역이 되었습니다.
그래서 이번 구리 특강은 단순 지역 공부가 아니라
지금 내 우선순위를 정리하기 위한 강의라는 마음으로 참여했습니다.
강의 중에는 진담 튜터님이 실제로 거주하셨던 곳,
생활 동선, 데이트 장소 같은 이야기들도 더해져 재미도 있었고
무엇보다 구리 내 선호를 정리해주셔서
어디부터 보면 되는지 기준이 생겼습니다.
8호선이 바꾼 위상, 그리고 사람들의 심리
구리에서 가장 크게 체감한 변화는
8호선이 들어오며 지역 위상이 달라졌다는 점이었습니다.
구리에서 잠실로 바로 갈 수 있는 노선이 생기고
잠실에서 2호선으로 환승하면 강남 접근도 확실히 좋아졌습니다.
그만큼 구리의 위상이 올라갔고
구리 안에서도 8호선 인근 여부가 투자 우선순위를
정하는 핵심 요소라는 걸 느꼈습니다.
특히 인상 깊었던 건 8호선도 공사하는 동안에는 선호하지 않았다는 말이었습니다.
미래 가치가 어느 정도 보장돼 보여도 사람들은
결국 지금 눈앞의 불편(공사, 소음, 동선 변화)에
크게 반응한다는 걸 새삼 느꼈습니다.
이 지점에서 중요한 인사이트를 얻었습니다.
호재는 발표만으로 끝나는 게 아니라 현실화되는 과정에서 사람 심리에 영향을 주고
그 영향이 전세 수요와 전세가 같은 실거주 시장에도 번질 수 있다는 점입니다.
또 의외였던 건 8호선 이전에도 구리가 경의중앙선과 강변북로 기반으로
생각보다 불편해 하지 않았다는 사실이었습니다.
서울 수도권 교통은 정말 중요한 요소라고 알고 있는데
이전에 불편하지 않았다는 말을 들으며 알다가도 모르겠다는 생각이 듭니다.
구리 원도심 vs 다산 신도시: 같은 생활권, 다른 선호
구리 특강이라고 구리만 따로 떼어 보지 않고
남양주(특히 다산)까지 함께 묶어 설명해주셔서 좋았습니다.
구리는 면적이 좁고 남양주와 교류가 많다 보니 사실상 같은 생활권입니다.
특히 구리–다산은 하나의 권역으로 봐도 될 정도로 연결성이 높고
갈매–별내는 또 다른 권역으로 묶어볼 수 있다는 있을 정도로 연결성이 있습니다.
구리와 다산의 위치는 비슷하지만 환경이 많이 다릅니다.
구리는 90~00년대 구축 비중이 높고
생활 인프라는 이미 자리 잡은 곳이 많습니다.
신축 선호가 강한 요즘 시기에는 다산 대비 약점이 될 수 있지만
다산의 연식이 빠지기 시작하면 교통 접근성과 입지 가치로
재평가될 가능성이 있어 비교적 안정성이 있는 지역이라는 생각이 들었습니다.
다산은 신축 택지이라 단지 컨디션, 상권 등 체감 환경이 확실히 좋습니다.
이런 신축 환경은 신혼 부부들이 가장 선호하는 요인들이라 가격에 녹아들기 쉽습니다.
거주민들도 비슷한 연령대에 있기에 거주 만족도가 굉장히 높습니다.
진건과 지금 지구 모두 신축 택지이라 선호도가 둘 다 있습니다.
앞으로는 8호선이 들어와 있는 진건은 가격 방어가 되지만
지금은 교통 접근성이 불편하기에 연식 빠지면 선호가 빠질 것으로 보입니다.
또 호재를 볼 때 현실적에 문제를 부딪힐 수 있다는 점이 인상적이었습니다.
예를 들어 9호선 기대가 있고 들어오는 것이 확정적이더라도
한강이라는 물리적 제약 때문에 공사 난이도가 높아
지연 가능성이 생길 수 있기에 8호선보다 9호선이 좋지만
미래 기대감만으로 지금을 투자하기보다
안정적인 진건을 먼저 봐야 함을 깨달을 수 있었습니다.
역시 호재는 진심을담아서 튜터님이십니다.
이미 올랐지만 아직 싼 가격인가?
시세 파트는 개강 시점과 지금의 시기 차이 때문에 체감이 잘 와닿지 않았습니다.
하지만 가격이 달라진 걸 보며 비규제 지역 내에서 선호도가 높다는 것이 느껴졌습니다.
슬프게도 오른 금액 때문에 제가 투자 가능한 범위가 한 단계 낮아졌습니다.
기존에는 중간 정도에서 중간 정도를 매수했다면
중하 정도의 레벨에서 투자를 진행해야 합니다.
제 병목 포인트는 이 투자금으로 중하 단지를 매수하는 게 맞는지
뒷단의 상단을 노리는 게 맞는지에 대한 고민이 계속 듭니다.
물론 가격은 올랐긴 하지만 그렇게 비싼 것은 아니라 생각합니다.
여전히 투자로 매력적인 단지가 많다고 생각이 듭니다.
다만 8호선이 들어온 지 오래되지 않아 영향력이 잘 파악이 안 됩니다.
24년에 개통했다 보니 지난 상승장에서 8호선 영향으로
가격에 얼마나 반영됐는지 데이터로 확신하기는 쉽지 않았습니다.
신분당선으로 파악하면 된다지만 그것도 쉽지는 않습니다.
앞으로 비교 평가를 통해 더 공부해봐야겠다는 숙제가 남았습니다.
가지고 싶다. 구리구리
구리가 다른 1기 신도시와 다르게 난개발이 되어 있어
비교적 구리를 이해하는데 어려움이 있었습니다.
하지만 이번 구리 특강에서 우선순위를 잡아주셔서
그 어려웠던 부분을 해소할 수 있었습니다.
구리를 우선적으로 보면서 투자를 진행하겠지만
부천 및 다른 비규제와 함께 보면서 최선의 투자를 할 수 있도록 하겠습니다.
