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실전준비반 - 1억 더 오를 아파트, 임장・임장보고서로 고르는 법
너나위, 자음과모음, 권유디, 코크드림
안녕하세요~ 쌍둥이 ‘율&유’ 와 행복한 미래를 꿈꾸는 율유랄라입니다.
자음과 모음님의 실준 1강 ‘임장을 투자와 연결하는 방법’ 에 대한 후기를 남깁니다.
먼저 현재 부동산 시장은 연초 보다 현 정부의 규제와 이란 전쟁 등 국제정세 불안 등으로
비규제 지역 일부를 제외하면 큰 변화가 없는 시장이라고 한다.
시세트레킹에서도 느끼지만 아직 비규제지역이 큰 움직임은 없어서 차분하게 준비해서 투자결정을 하자.
튜터님께서 입지분석에 상승장에 기름과 같은 역할을 하는 교통호재를 추가해보라고 하신다.
기존 입지가치에 교통호재를 추가함으로써
호재로 인한 가치가 더 좋아질 지역을 예상할 수 있을 수 있으니 입지분석, 입지가치 장표에 추가해야겠다.
이번 앞마당인 부천은 연초에만 하더라도 상승세를 탔으나, 최근 1~2개월 사이 정체되어 있다고 한다.
그럼 매매가 대비 전세가가 올라준다면 투자하기 좋은 시장이 될 것이니
투자단지 안에 들어올 단지는 눈여겨 봐야겠다.
현재 수도권 시장은 절대적저평가 보다 가격이 오른 단지와 오르지 않은 단지가 혼합된 시장이라
동일한 매매가에도 가치가 다른, 동일한 투자금으로도 가치가 다른 단지가 혼재된 시장이니
앞마당과 앞으로 만들 앞마당의 비교단지의 가치와 저평가를 잘 판단해 투자물건을 찾아야 겠다.
수도권에 비해 지방은 대체로 절대적저평가 된 단지가 많다.
수도권 비규제지역에서는 구리가 특히 전고점을 넘은 단지가 많은데, 아무래도 비규제중에
강남 접근성이 가장 좋기 때문인거 같다.
그렇지만 입지가 좋은 구축 단지중 이미 가격이 올라 싸지 않은 단지들도 있다.
이런 단지들을 투자하는 것 보다는 눈을 돌려 입지는 조금 덜하더라도
균질성 좋은 신축 지역을 추가하는 것이 높은 전세가와 선호도로
적은 투자금으로 더 나은 투자가 가능하니 연식과 환경이 좋은 곳을 눈여겨 봐야겠다.
그리고 3040세대가 주 소비층이니 젊은 소비층이 좋아하는 지역을 타겟으로 투자지역을 중
점적으로 봐야겠다.
“여러분이 투자하기 전 확신이 들지 않는 이유는
여러분이 단지 하나만을 보고 있기 때문입니다.
여러분이 아는 지역과 단지를 늘려가면 늘려갈수록
여러분의 확신을 키워 나갈 수 있습니다” (실준 자모님 1강 중)
투자자가 결정을 내릴 때 펼쳐지는 사고 프로세스
- 이 단지가 투자할 만할 가치가 있는가?
- 이 가격과 이 투자금이 가치 대비 적절한 가?
- 이 가격과 이 투자금으로 투자할 수 있는 더 좋은 단지는 없는가?
- 내가 감당 가능한 투자인가?(매매가, 투자금 리스크)
이번 자모님이 추천하는 임장, 임보 스케줄을 BM하자면
단지 시세조사와 학군, 공급 등 입지분석을 미리 하고 분임을 하면 훨씬 효과적인 임장이 될 수 있다.
그리고 지금 정부처럼 다주택 기조가 아닌 가치성장투자(똘똘한 한채)로 가는 분위기라면
단지분석 시 모든 단지를 분석하는 것보다 내 투자금에 들어오는 단지와 랜드마크 단지 위주로 하면 좋다.
또한 평소에 마지막 주에 매임을 계획했는데,
3주차에 앞마당 내 비교단지 매임을 하고, 마지막 주에는 지금 만드는 앞마당 매임을 해야
비교분석을 통한 투자 결론이 나온다는 걸 배웠다.
많은 걸 배웠으나 한번에 BM 하기는 무리이고 하나씩 적용 해봐야 겠다.
"나무는 흔들릴지언정 자리를 옮기지 않는다.
자신이 피워야 할 열매가 무엇인지 나무는 오직 그것만 생각하며 자란다" (실준 자모님 1강 마지막)
