자산재배치로 고민입니다.

안녕하세요~

작년 12월에 월부에 입성해 아직 씨앗에서 새싹으로 나아가기 위해 노력하고 있는 쌍둥이 아빠 율유랄라입니다.

이번에 투자코칭 신청으로 저의 고민을 해결해보려 했으나….실패했습니다.

다음에 또 신청하면 되지 하기에는 현재 상황에 해결해야 할 고민들이 많아서 월부님들의 조언을 듣고자

커뮤니티에 올리게 되었습니다.

현재 저는 울산 북구에 거주중이며 3~4월 내 수도권 비규제지역 투자를 위해 수도권 앞마당 만들기 중입니다.

제 투자상황은 김포 운양동에 1채, 부산 기장 일광신도시 1채, 울산 남구 무거동 구축 1채, 

울산 북구 매곡 준신축 1채(실거주) 요렇게 4채의 0호기를 보유하고 있습니다.

김포를 제외하면 전부 21~22년 부동산 폭등시기에 투자의 기본도 모르고(투자만 하면 오른다고 생각했던..)

투자했던 물건들입니다..ㅜㅜ

월부 입문 후 열기, 실준(현 수강중)을 들으면서 앞으로 자산재배치를 통해 직장인투자자로 나아가기로 맘먹었습니다.

현재 저의 투자방향은 0호기 4채 중 1채(부산 기장)를 제외하고 올해 전부 매도할 계획입니다.

혹시 여러분들도 요런 상황에 처할 수 있고 경험하신 분들도 있으실테니 많은 조언 부탁드립니다..

첫째, 0호기들 자산재배치 시기는 언제? 아님 매도하는 게 현실적으로 맞는건지?

0호기들의 투자상황은 

[김포 운양동 아파트(2013년식, 24평, 투자금 회수, 전고점 대비 -26%)]  - 제일 먼저 매도 예정

아파트는 신혼 때부터 보유해 이전 시장 전고점보다 1억 이상 빠졌지만

13년도에 싸게 매수해서 투자금을 회수한 상황이라 이번 기회에 매도 후 종잣돈(계약금 등)으로 사용.

김포는 현재 전세입자 갱신청구 후 내년 10월 만기이며 새끼고 매도를 하려 하고,

매도 시 수익은 1.1억 정도 날 것 같습니다.

김포를 제일 먼저 매도하려는 이유는 매도까지 1달 이상은 소요될 것이고 수도권 0호기 투자 후

계약금 마련을 위함입니다.

수도권이라 파도이론에 따라 이번 시장 끝자락에 오를거라고 생각하지만 김포가 오를 때면 

더 좋은 수도권 아파트는 전고점을 뚫고 날아가고 있겠죠..ㅎㅎ 

새낀 물건이라 일단 단지에서 제일 저렴하게 내놓았습니다. 

[울산 북구 매곡 아파트(2011년식, 34평, 19층, 전고점 대비 -4%)] - 두번째로 매도 예정

21년 말 뜨거운 여름시기에 투자해서 중간에 5천만 역전세를 경험하고 

현재 울며 겨자먹기로 실거주중입니다.

다행히 지금 실거래는 투자했을 당시보다 약 2천정도 올라서 매수 시 취득세까지 포함하면 거의 본전입니다.

자산재배치의 가장 핵심입니다.

매도를 통해 3억8천~9천 정도의 종잣돈이 나올걸로 예상되고, 1억의 보증금으로 전월세 몸테크 하려고 하는데,

아이들이 5학년이라 중학교 진학, 환경을 고려해서 구해야 합니다.(울산에 전세가 없어서 큰일입니다..ㅜㅜ)

매도 시기를 언제로 잡아야 할지 고민입니다.

현재 울산 시장이 특히 공급이 없어 지방에서 가장 먼저 올랐고, 작년처럼 빨리 오르지는 않지만

울산이 공급이 부족하지만 북구는 더 없는 상황이라 전세 부족으로 

조금씩이라도 계속 전세가가 매매가를 올리는 상황입니다.(현재 북구는 보합상태입니다.) 

“아직 앞마당과 투자 물건이 정해지지 않은 상황에서 매도를 먼저해 종잣돈을 준비할 지? 

아님 투자 물건이 정해지면 최저가로 매도를 진행하면 될지?" 정하지 못했습니다.

[울산 남구 무거동 굴화 구축아파트(1997년식, 24평, 1층, 전고점 대비 0%)] - 매도 타이밍 고민 중

22년 6월 상승기 마지막 끝자락에 투자금이 2000만원 밖에 안들어 몸테크 하려고 매수한 물건이었으나,

평수가 4명 살기에는 작아서 와이프의 반대로 입주 불발되었습니다. (마침 북구 아파트 역전세로 북구로 실거주)

지방 구축은 핵심지가 아니면 오르기 힘들다는 걸 느끼게 해준 물건입니다..ㅜㅜ

하락기에도 크게 떨어지지도 않았고 작년 상승기에도 별로 오르지 않았지만 현재 매수 시 가격 까지 회복한 상태입니다.

이 물건도 매도를 해서 투자금 2000만원을 회수해 종잣돈에 보태 비규제수도권 1호기 매수 하려고 하는데,

지금 매도하는게 맞을지?(그 사이에 조금이라도 올라 약간의 수익이라도 나길 바라는 마음..ㅜㅜ) 

아님 요것도 투자물건이 정해지면 매도 진행하는 게 나을지? 고민입니다.

그리고 1층이라 환금성 면에서 매도가 불리할 것 같은데, 팁 있으시면 부탁드리겠습니다.. 

[부산 기장 일광신도시 아파트(2020년식, 32평, 11층, 전고점 대비 -18%)] - 수익 시 까지 보유 계획

21년 초 기장까지 투자바람이 불어올 때(당시 일광신도시 대장아파트는 전고점 9억까지 갈 정도로 뜨거웠음)

매수한 아파트입니다.

현 부산시장은 좋은 지역, 좋은 아파트 위주로 오르는 시장이라 아직 기장 일광까지는 오려면 시간이 걸릴 것 같습니다.

4채의 0호기 중 지금 매도하지 않고 좋은 시기가 왔을 때 팔기 위해 가져가야할 아파트라고 생각합니다.

둘째. 다주택자 취득세 중과 리스크

만약 위 상황에 0호기들을 정리하지 않고 새롭게 1호기를 만든다면 다주택자 취득세에 중과가 있을텐데

0호기들에서 아직 수익이 나지 않은 상황에 여러분들이라면 어떻게 할 것인지?

셋째. 종잣돈으로 똘똘한 한채? 아님 덜 똘똘한 두채?

0호기들을 정리 한다면 4억 정도의 종잣돈(전월세 보증금 1억 제외)이 나올걸로 예상됩니다.

아직 전임, 매임 전이지만 네이버 부동산으로 현재 앞마당 만들고 있는 지역과 

다음 앞마당 예정 지역 시세를 확인했을 때 2~4억 까지 투자가 가능합니다.

지역 선호단지는 3억 정도로 가능할 거 같고, 보통 2억 내외로 투자가 가능한 단지가 있을 거 같은데,

“선호단지 4억  1채 VS   선호단지 3억 1채+ 지방 1억 1채   VS  비규제수도권 2억 2채”

이중 어떤 선택을 하는게 저 처럼 앞마당 없는 투자자가 하는게 나을지? 의견 부탁드립니다.

넷째. 앞마당 3개를 꼭 만들고 투자해야 하나?

월부 강의을 들으면서 누구보다 앞마당과 임보의 중요성을 배우고 느끼고 있습니다.

앞으로도 꾸준히 서울, 수도권, 지방 앞마당을 만들어 갈겁니다.

허나 지금 비규제수도권 지역은 상급지는 아니지만 보통이상의 가치를 가지는 투자물건이 많은 시장이라

투자범위가 넓어서 선택이 수월한 시장이라고 배웠고 느끼고 있습니다.

“이런 시장에 꼭 3개까지 앞마당을 만들어야 하는지?” 

“앞마당 1개 완료 후 다음 앞마당은 지역 전체가 아닌 

지역 내 일부 선호 동네 입지분석, 분임단임, 시세분석 정도하고 투자물건을 고르면 안되는 건지?” 

아무래도 답은 정해져 있을 거 같지만 의견을 여쭤봅니다.

사실 투자코칭 때 물어봐야할 내용들이라 부동산 Q&A에 올리는 게 맞는 지 고민했지만

지금 투자금을 확정하고 앞마당, 임보를 통해 투자 단지를 정해야 해서 

제 사정과 지역명 까지 올리는 점 이해 부탁드립니다.

그럼 월부 선배님들의 고견 부탁드립니다.

지금까지 두서 없는 글 읽어주셔서 감사합니다.

월부 앱을 설치하고, 답변에 대한 알림🔔을 받아보세요! 
앱을 설치하는 방법은 앱 출시 공지사항 ← 여기 클릭!