[지방투자기초반 33기 2토록 매력적인 2 동래구는 우리가 접수하죠_밸류매니아] 2강 후기: 화려함에 설레고 입지에 확신하다: '중고 샤넬백'보다 빛나는 '지방 신축의 웅장함'을 찾아서(feat. 재이리님)

1. 들어가며: ‘2026년식 이마트 신상 에코백’은 가라. 이제는 ‘마음을 두드리는 가치’에 집중할 때

월부 환경에 발을 들인 지 어느덧 6개월. 그동안 나는 강의를 통해 서울과 수도권 ‘땅의 가치’, ‘우수한 입지 조건’을 공부하며 은연중에 ‘지방은 수도권과는 많이 다르니까 신축을 위주로 봐야지’라는 생각을 갖고 있었다. 1월에 매물 임장까지 했던 대전 유성구에서도 신축의 매력에 푹 빠졌었다. 하지만 이번 지투기 재이리님의 2강 강의는 나의 이 이분법적인 투자 마인드(지방은 신축이다, 구축은 NONO!)에 경종을 울리는 킥이었다. 단순히 연식이 새것인 ‘2026년식 이마트 신상 에코백’ 같은 아파트가 아니라, "(구축이더라도)누가 봐도 좋아 보이고, 그 지역 사람들의 마음을 두드리는 웅장함이 있는 단지'를 찾는 선구안이 필요하다는 것을 깨달았다.

입지의 축을 옮겨온, 6000세대의 압도적 규모로 하락장의 마이너스 피를 이겨내고 대장이 된 유니★★, 그리고 연식은 오래되었지만 독보적인 학군 가치로 신축의 전세가를 압도하는 트리★★의 사례를 보며 창원이라는 도시가 가진 ‘IT FACTOR’를 생각해보게 되었다. 이제 나의 지방 투자 기준에는 ‘연식’이라는 숫자 뿐만이 아니라, 그 지역 사람들이 기꺼이 지갑을 열게 만드는 ‘대체 불가능한 선호도’를 담고자 한다.

2. 인상깊었던 점: 창원의 심장 ‘용-유-가-대'와 웅장한 상품성의 힘

재이리님이 창원 30년 현지인의 시각으로 풀어주신 창원 분석은 다른 지방에도 적용 가능한, 말 그래도 지방 투자의 정석 같았다. 그리고 창원에는 (군대 2년을 제외한, 창원에서 태어나고 잠시 살았던 1년을 제외한)40년 광주사람인 나를 끌어당기는 강렬한 매력이 존재했다.

① 압도적인 양과 질의 직장

이번 지방투자기초반을 수강하며 내가 사는 광주가 가진 투자처로서의 아쉬운 점들을 많이 마주했다. 그중에서도 광주는 ‘직장’의 힘이 너무나도 약했다. 단순히 출산율 감소 때문에 인구가 줄어드는 것이 아니라 너무도 부족한 일자리의 수 때문에 사람들이 빠져나가는 것이었다. 그에 비해 창원은 중소도시임에도 광주보다 양적으로도 질적으로도 월등한 직장을 보유하고 있었다. 광주와 창원의 입지 조건 중 ‘직장’ 부분만을 놓고 대결시키면 압도적으로 창원이 승리하는 것이다. LG, 로템, 한화, 현대모비스 등 대기업들이 포진하고 있는 창원은 단순 서비스업이 아닌 ‘부가가치를 창출하는 직업군’의 일자리가 꽉꽉 담긴 알짜배기 중소도시라는 결론을 내렸다.

② 지방 신축의 웅장함과 희소성: 

창원은 신축 비중이 20%에 불과해, 인근 김해에 비해 신축의 독점적 지위가 매우 강력하다. 유니 ★★처럼 ‘압도적 규모와 브랜드’가 어떻게 입지의 약점을 극복하고 지역의 랜드마크가 될 수 있는지 직접 가서 확인해보고 싶었다. 이번 부산 동래구 임장에서도 ‘대단지’와 ‘브랜드’의 힘을 이미 한번 경험했다. ‘동래아’에서. 대단지만이 누릴 수 있는 압도적인 커뮤니티 시설, 그리고 단지 내에서 마주한 많은 아이들의 생기 넘치는 모습은 그 파워를, 지방투자에서 ‘상품성’이 갖는 끌어당김을 강렬하게 실감하게 했다.

③ 공급 절벽 앞에서 발견한 확실한 기회:

2025년 과공급을 끝으로 향후 5년간 창원에 예정된 공급물량이 거의 없으며, 특히 29년~30년은 사실상 ‘입주 제로’라는 데이터는 지금이 왜 창원 투자에 주목해야 하는 확실한 타이밍인지 증명해 주었다.

④ 중고 샤넬백의 가치와 입지의 힘: 
압도적인 학군지(반송/용호)는 중고 샤넬백처럼 시간이 흘러도 가치가 변하지 않는다. (사람들이 꾸준히 원할 수밖에 없다.) 06년식 구축이 20년식 신축보다 전세가가 높은 현상을 보며, ‘공부 잘하는 학군지’라는 타이틀을 넘어, ‘부모들이 아이를 키우고 싶어 하는 뜨거운 수요를 채워주는 학군지와 커뮤니티’의 힘을 느꼈다.

3. 적용할 점: 하차감이 있는 단지, 그리고 이면도로에서 찾을 진짜 보석

① 단지의 ‘하차감’ 체크하기:

웅장한 문주, 커튼월룩의 세련된 외관, 촘촘한 조경이 지방 실거주자들에게 주는 상징성을 반드시 임장을 통해 현장에서 확인하겠다. “내가 부산 동래구에 산다면 이 단지를 얼마나 원할까?”, “이 단지에는 이 지역주민들을 끌어당기는 요소가 있는가? 있다면 무엇인가? 그 끌어당김은 강렬한가?”라는 질문을 스스로에게 던지며 단지의 상품성을 평가하겠다.

② 이면도로(사잇길) 걷기의 습관화: 

임장에서 아파트 단지 사이의 골목과 상권 뒤편을 걸으며 거주민들의 진짜 차림새와 표정, 숨은 학원가들을 확인하겠다. 지역 주민들이 해당 생활권에 대해 갖는 인식을 직접 걸으며 느껴보려 한다.

③ 부산 동래구에서 창원의 ‘용유가대’ 찾기:

이번 주말 보산 동래구 단지 임장에서 웅장한 상품성을 지닌 대단지 신축, 사직동처럼 압도적인 학군을 품은 ‘가치 있는 구축’을 철저히 비교평가하며 나만의 보석단지를 찾아내겠다. ‘나의 스트라이크 존’을 완성하겠다.

4. 마치며: 불안함은 간절함의 증거, 확신은 발품에서 온다.

지난 6개월, 내가 걷고 있는 지금 이 길이 맞는지, 지금까지 한번도 하지 않았던 ‘투자’라는 것을 정말로 할 수 있을지 불안함으로 가득 차 있던 순간들이 수도 없이 많았다. 좌절감도 많이 느꼈다. 하지만 지난번 유튜브 라이브 특강에서 만난 재이리님은 강의 내내 ‘좌절금지!'를 외쳐주셨다. 그 강의를 듣는 내내 뭔가 마법 주문처럼 ‘좌절금지! 좌절금지!’를 내 마음속으로 외쳤던 것 같다. 그리고 한동안 그 ‘좌절금지’의 마법은 오뚜기처럼 흔들리는 내 마음을 붙들어주었다. 

이번 지투기 2강에서도 재이리님은 “불안함은 간절함의 증거”라는 말씀으로 지금 내가 걷고 있는 이 길에 대한 확신을 더해주셨다. “방향이 맞다면 분명 결과로 돌아올 것”이라는 마지막 응원은 나를 다시 일어서게 만든다.

새벽 4시 반에, 5시에 일어나 기차역으로, 터미널로 향하는 이 고단함이 훗날 10억 자산가, 15억 자산가, 30억 자산가로 가는 정직한 통행료임을 믿고 꾸준히 걸어가겠다. 단순한 신축이라는 ‘외면’에 현혹되는 것이 아니라, 마음을 두드리는 웅장한 신축과 세월을 이기는 입지의 가치를 읽어내는 진짜 투자자가 되겠다.

그래, 나는 밸류매니아.

지방의 웅장한 가치를 선점하고, 지독한 실행과 그릿으로 비전보드의 숫자를 마침내 완료해 낼 남자지.