아파트 자금조달계획서 및 혼인신고 / 부모님 증여 관련 질문

안녕하세요 유하월부님, 네건님께서 말씀 잘해주셔서, 혹시나 하여 말씀드립니다 공동명의로 진행할 예정이라고 해주셨는데, 토허제 약정신청도 공동명의로 들어간게 맞지요~? (만약 토허제 약정 신청을 단독명의로 하셨다면 해당 신청 건은 철회후 공동명의로 약정 재신청이 필요합니다) 그렇다면 혼인신고 시점은 언제든 상관없을 것 같습니다 ^^ 증여 부분은 혼인에 따라 증여세 비과세 한도가 추가 된 것으로 알고 있는데, 정확한 것은 네이버 엑스퍼트나 세무상담 꼭 받아보시면 좋을것같아요 답변이 유하님께 도움이 되었길 바라며 매수 축하드립니다!! :)

안녕하세요 유하월부님.
우선 아파트 매수를 축하드립니다^^

공동명의로 아파트 매수 및 증여를 받으실 예정이신 것 같은데요.
문의주신 사항을 제 경험에 빗대서 안내드려보도록 하겠습니다.

1. 자금조달계획서 증빙
자금조달 계획서는 실제 이 자금의 출처가 어떻게 되는지 보기 위해서 증빙이 필요한 것이기 때문에 실제 통장 잔고를 보는 것은 아닙니다. 때문에 계약이 완료될 시점(잔금) 기준으로 작성하시면 됩니다.

2. 증여세 신고 기한
증여세 신고는 증여가 이뤄진 날의 다음달부터 3개월 이내에 진행하면 됩니다. 계약예상일이 5월초이시니, 이때부터 증여가 된다면 8월 말일까지 증여세 신고를 진행하시면 됩니다. 중도금 또는 잔금까지 일부 나눠 증여를 받으실 경우 중간에 한번 증여세 신고를 하시는 게 좀 더 기간 걱정없이 하실 수 있을 것 같습니다. 자세한 증여세 신고 기한은 아래 국세청 사이트를 참고하시면 좋을 것 같습니다^^ https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2342&cntntsId=7730

3. 증여세 비과세 한도
증여는 성인 자녀의 경우 10년 합산 5천만원 한도로 세금 공제 받을 수 있으며, 혼인할 경우 1억원을 추가로 공제받을 수 있습니다. 유하월부님의 경우 7,600만원으로 전체 세금 공제를 받기 위해서는 혼인 신고를 하셔야 합니다. 혼인신고는 세금을 반기 전후 2년 이내로 하시면 되기 때문에 이 기간 또한 증여를 받는 시점으로부터 계산하셔서 진행하시면 될 것 같습니다.

4. 혼인신고 시점
위 증여세 공제 외에, 혼인 신고는 '실거주 의무'에 해당되는 부분이 잇는데요. 토허제 구역 내 주택 매수시 2년간 실거주 의무가 필요합니다. 공동명의로 진행하시기 때문에 혼인 신고 전이실 경우 각자 실거주가 필요하고, 혼인신고를 할 경우 부부를 하나의 세대로 보기 때문에 둘중 한분인 다른 지역으로 가실 경우 주소지를 분리하셔도 실거주 의무가 충족될 수 있습니다.

5. 기타
추가로 증여를 받으시고, 배우자와 공동으로 진행하시는 비용을 맞추기 위해 서로 명의의 통장에서 비용 이동시에는 혼인 신고를 할 경우 6억 공제 한도가 생기기 때문에 크게 상관은 없지만 혼인 신고를 안할 경우 법적으로는 남이기 때문에 향후 제3자 증여가 될 수 있습니다. 이 경우 차용증 작성 및 이자를 내는 방식으로 진행하시다가 향후 혼인 신고시 해당 비용을 증여로 처리하시면 됩니다.


요약드리면, 혼인신고를 하지 않으셔야하는 경우가 있으실 경우 위 내용들을 간단히 참고하시고 '네이버 엑스퍼트' https://m.expert.naver.com/ 의 전문가 조언을 받아 진행하시는 것을 권장드립니다.
이 경우가 아니고 혼인신고를 바로 하실 경우, 빠른 시일 내에 진행하신 다음 증여세 신고만 잘 진행하면 깔끔하게 해결될 수 있을 것 같습니다^^

다시 한번 매수를 축하드리며, 원활히 잔금까지 잘 진행하시고 세금 신고까지 잘 마치시길 바랍니다.

안녕하세요 유하월부님! 질문 주신 내용들에 대해 조금이나마 도움 되실까 싶어 개인적인 의견 드려봅니다! 1. 혼인신고 시점 관련 - 토허제 심사: 우선 혼인신고를 하게 되면, 토허제 심사시에 1세대로 판단하며 ‘부부의 실거주 목적’으로 보기에 승인 확률이 높아질 것 같습니다. - 자금조달계획서+증여: 혼인 전에는 타인 간 증여, 혼인 후에는 가족 간 자금 이동의 구조로 될 것 같습니다. 따라서, 혼인신고를 먼저 하시고 부모님 계좌에서 유하월부님 계좌로 송금하시는 것이 가족간 자금 이동으로 깔끔하지 않을까 싶구요. - 대출 및 추후 규제: 나중에 혼인 신고를 하고 자산과 부채를 합치게 되면, 대출/규제의 기준이 부부 합산으로 바뀌기 때문에 자산 운용 측면에서 다소 꼬이거나 어려워 지는 부분이 있을 수도 있겠습니다. 결론적으로 혼인 신고의 시점은 선택의 문제이기에, 여러 측면에서 고민해보시고 상황에 맞는 방향으로 진행하시면 될 것 같습니다. 2. 증여 시점+증빙 관련 - 증여계약서는 간단하게라도 작성하시는 것이 좋을 것 같습니다. 그리고 분할하여 조달해야 하는 상황이라 더욱 필요하지 않을까 생각하구요. 다만, 자금조달계획서는 말 그대로 계획서 이기때문에 제출 전이 모든 증여가 완료되지 않아도 무방할 것으로 생각됩니다. 그래도 혹시모르니 이 부분은 부동산 사장님과 법무사님을 통해 실제 현장에서 케이스와 합법적인 절차 확인하시며 진행하는 것이 좋을 것 같아요. 제가 말씀 드린 내용들은 가볍게 참고만 하시고, 전문가의 도움 받으셔서 안전하게 진행하시길 바라겠습니다 !