포기하지 않고 오늘도 한걸음 나아가는 투자자 밍쓰입니다.
이번 실전반 1강은 권유디 튜터님이 강의해주셨는데요,
현재 시장상황을 고려한 가이드까지 다 주셔서 유익한 시간이였습니다.
수도권 투자가 어려운 이유 ?
좋은 것에 갇힌 투자자는 객관적인 가치비교 없이 좋은 것만 고집!
투자금 기준으로 비교 평가 제대로 되지 않고,
뭉뜽그려서 비교하는 사람이고,
내 상황에서 최선의 투자자는 다양한 가치지역을 앞마당을 만들고 비교해야한다.
나는 전자인가? 후자인가? 처음 1호기 전까지는 전자였지만, 지금은 후자가 되려고 노력중인 것 같다.
수도권 투자 4가지 기준(저환수원라!)
- 급지정리 : 투자금으로 상위 급지 투자 할 수 없는지, 같은 투자금으로 상급지 투자가 가능하지만 보유 과정에서 리스크가 걱정되면, 전세가격의 5%를 신대 등으로 가능한지, 내 투자금으로 할 수 있겠다 하는 지역(급지)만 앞마당으로 늘리기보다 더 좋은 곳(2급지) 까지 임장 지역 늘려가면서 더 가치 있는 급지 할 수 없는 지 확인
- 생활권(선호도)정리 : 개별적인 선호도 파악으로 우선순위 정하고, 커뮤니티 확인, 입지요소를 갖춘 곳, 선호도와 입지가치를 기준으로 투자
- 직장+교통 : 구, 생활권, 단지, 매물 입지평가할 때, 7대 업무지구 접근성을 모두 확인, 교통수단별로 소요시간 작성, 비역세라도 업무지구 1시간 이내는 의미가 있음.
- 환경(커뮤니티, 연식) : 전세투자의 핵심은 ? 좋은 가치의 단지를 싼 가격에 적은 투자금으로 매수! 좋은 커뮤니티와 연식은 생활권, 단지선호도에 영향을 미치므로 최신축까지 같이 투자범위로 두고 검토
- 환금성 : 하락장에도 매도가 잘 될 단지!
- 수익성 : 10년 200% 수익률 달성은 가치있는 자산을 적정 가격에 사는것이 핵심
- 원금보존성 : 지금 시장에서는 전세가율이 중요하지 않고, 대부분의 단지 전세가는 아직 매매가 전저점도 넘지 못했다. 전세가가 높다는 것은 실수요가 많다는 이야기임.
- 리스크 : 세입자 승계가 가능하거나 주인전세 물건위주로 보기, 월세낀 물건의 만기가 얼마 남지 않은 물건을 살펴보기, 새로운 세입자가 필요할 경우 전세 대기자를 먼저 구해서 매매와 전세 계약을 동시 진행, 매도자에게 세입자와 전세계약 협조 받기
지방투자 매도로 수도권 투자 사례
- 수도권 투자를 위해 지방 물건 상대적 저평가 찾고 투자 후 수익을 거두면서 매도한 과정, 이후 수도권 투자까지 이어지는 내용이 인상적이였다.
의사결정트리 : 확연히 좋은 자산이 보이는가?
- 갈아타기실행/ 제약 조건 점건 / 보유+앞마당 확장
최고의 재태크 방법
- 무자산(종잣돈 마련 단계)
- 내집마련(실거주+자산형성)
- 갈아타기(리포지셔닝)
- 투자(자산확장 / 부동산,주식,기타)
- 갈아타기(리포지셔닝)
- 반복(다음 사이클까지)
현재 시장상황에 맞게 대응해 나가려면,
상급지 후보군을 늘리고 계속 갈아타기 밥법으로 준비해야한다.
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