얼마 전에 사람들을 만날 자리가 있었습니다.
그때 한 분께서 저에게
"제가 23년에 서울에 집을 샀는데요,
이걸 팔아서 더 좋은 데로 가고 싶은데 어떻게 해야 할까요?"라는 질문을 하셨습니다.
알고 보니 서울 송파구에 정말 싼 가격에 집을 샀고
그 집이 대략 10억 정도 올랐더라고요!!
그래서 강남으로 가야 할지 고민하고 계셨습니다.
또 한 분은
"잘 모르고 직장이 인천이라 인천에 집을 샀는데, 가격이 너무 안 올라서
이걸 팔아서 더 좋은 데로 내 자산을 옮겨놔야 할까요?라는 질문을 하셨습니다.
인천에 분양을 받아 신축에서 잘 살았는데,
지금 와서 보니
그 돈으로 서울에 집을 샀으면… 하고 후회하고 계셨습니다.
지금 집을 갖고 계신 분, 특히 이런 분들이 읽으시면 좋겠습니다.
서울·수도권 아파트 한 채 매수했는데, 시세차익이 나셨거나
지방 아파트 가지고 있는데, 수도권이 더 오르는 게 눈에 밟히는 분.
이런 분들이 밤에 네이버 부동산 앱을 열어서 내 집 시세 확인하고
옆 동네 더 오른 가격 보면서 앱을 닫고 생각합니다.
' 아…. 나만 제자리 인 거 같다.' 하며 속상하셨을 겁니다.
대부분 "버텨야 한다"는 말은 많이 들으셨을 겁니다.
그런데 아무도 언제까지, 어떤 조건이 될 때까지 버텨야 하는지는 말해주지 않더라고요.
오늘 그 기준을 숫자로 드리겠습니다.
1. 제가 산 집이 많이 올랐는데,
이거 팔아서 더 좋은 거 사야 할까요?
서울 2급지(성동, 마포, 광진, 양천)에 구축 아파트를
23년 운 좋게 매수하신 분이 계셨습니다.
꾸준하게 열심히 공부하셨고
돈도 차곡차곡 모으셨고
기존 물건도 잘 매도하신 분이셨어요!!
이렇게 잘 준비하셔서
좋은 곳의 단지를
싼 가격에 매수하셔서
25년에 4억 정도의 시세차익을 냈습니다.
제가 매수한 단지가 올라서 좋긴 하지만
더 좋은 곳의 단지들은 더 많이 올랐으니
이걸 팔아서 더 좋은 단지를 사고 싶습니다.
어떻게 갈아타기를 하는 게 좋을까요?
당연히 더 좋은 단지를 갈아탈 수 있다면
그 또한 좋은 선택이라고 생각합니다.
하지만 본인이 가진 물건의 가치를 잘 생각해보고
갈아탄다고 했을 때, 어디로 어떻게 갈아탈 수 있을지를
계산해보고 따져봐야 합니다.
현재 상급지의 20평대 매매가가 신축은 20억을 돌파했고,
구축도 거의 따라가고 있는 상황이라
강남에 20억 주택에 실거주 한다고 했을 때,
한 번 따져보겠습니다.
[대출규제]
15억~25억 → 주담대 최대 4억
25억 초과 → 주담대 최대 2억
[양도차익]
현재 호가 18억 - 매매가 8.5억 = 차액 9.5억
양도세 대략 4억
양도차익 = 5.5억
[매수당시 들어갔던 투자금]
매매가 8억 - 전세가 5억 = 투자금 3억
[필요현금]
매매가 20억 → (대출 4억 + 양도차익 5.5억 + 투자금 3억 + 종잣돈 7.5억)
23년에 투자할 때, 본인 투자금을 전부 넣었고
1년에 모을 수 있는 종잣돈이 5천이라고 했을 때,
3년 동안 열심히 1.5억을 모았다고 해도
6억이 부족한 상황입니다.
이런 경우,
내가 이 집을 팔아서
더 좋은 집을 갈 수 없다면
절대 팔면 안됩니다.
잘 보유하셨다가
갈아타기 할 수 있는 상황에서 하셔야 합니다.
기다린다는 선택을 했을 때,
여러분들이 가장 어려워하는 부분은
나만 뒤쳐지는 것 같은 느낌입니다.
뭔가를 계속 한다고 앞서 나가는 것이 아니고
기다린다고 해서 뒤쳐지는 것이 아닙니다.
올바른 방향으로 한 걸음이라도 꾸준히 전진하는 것이 진정한 성장입니다.
그러니 너무 불안해 하지 않으셨으면 좋겠습니다.
2. 지방의 아파트 이제는 팔아야 할까요?
21년 뜨거웠던 상승장에
지방에서 사람들이 제일 좋아하는 단지를
7억이라는 비싼 가격에 샀습니다.
너도나도 다 투자하던 시절이었고
뭐든 다 올랐던 시장이라
사두기만 하면 계속 오를 줄 알았는데,
하락장이 왔습니다.
5억까지 떨어졌던 하락장을 지나면서
마음이 너무 힘들었습니다.
6억이 되었을 때는
이정도면 됐다 싶은 마음에
너무 팔고 싶었습니다.
만약 25년 매매가 6억에 팔았다면,
얼마의 돈이 생겨서 어떤 투자를 할 수 있었을지
계산을 해보겠습니다.
[투자금 회수]
매수 : 매매가 7억 - 전세가 4.5억 = 2.5억 투자금
매도 : 매매가 6억 - 전세가 4억 = 2억 투자금 회수
[25년 2억으로 투자할 수 있는 지역]
비규제 수도권 외곽 투자
그 당시 2억으로 할 수 있는 물건이 그래도 꽤 많았습니다.
두 개의 단지에서 보이는 차익을 만든 것은 무엇일까요?
어떤 단지는 아직까지 지방의 상승만도 못하고
어떤 단지는 1년 사이 2억의 상승을 보였을까요??
이걸 찾아내는 것이 실력이라고 생각합니다.
실력이 충분히 쌓여서
지방에서 손실을 보더라도
수도권에서 더 좋은 투자를 하실 수 있다면,
매도해도 됩니다.
하지만 내 실력이 아직은 부족하다 생각하신다면,
섣불리 매도하는 것은 또 다른 기회비용을 놓치는 결과가 됩니다.
그냥 지방은 안 될 거 같다는 실망스런 마음에,
수도권이 더 좋으니까 괜찮겠지 하는 안일한 마음에,
매도를 결정하시는 것은 절대하면 안 되는일입니다.
3. 매도를 결정하는 기준
더 좋은 곳으로 갈아탈 수 있는 상황과 실력이 갖춰졌다면, 매도하셔도 됩니다.
매도를 결정할 때는,
1. 반드시 상황을 계산해보셔야 합니다.
Step 1 (10분)
현재 집 팔면 내 손에 남는 돈 계산 (매도가 - 전세금 - 양도세 - 중개비 = 실수령액)
Step 2 (10분)
가고 싶은 단지 매매가에서 실수령액·대출 빼기 (목표 매매가 - 실수령액 - 가능 대출 = 부족한 돈)
Step 3 (10분)
부족한 돈을 연 저축액으로 나누기 (부족액 ÷ 연 저축액 = 필요 년수)
이렇게 계산했을 때
갈아타기 준비를 위해 나에게 필요한 년수가 3년 이내라면
갈아타기를 구체적으로 검토하셔도 됩니다.
단, 5년 이상이라면,
지금 파는 것은 좋은 자산을 버리는 일입니다.
2. 본인 실력에 대한 검증도 해보셔야 합니다.
① 갈고 싶은 단지 3곳을 직접 찾아보셨나요? (호가·전세가율·거래량 확인)
② 그 단지가 왜 오르는지 한 줄로 설명할 수 있나요? (입지 논리 정리)
③ 내가 그 가격에 살 수 있는 현금 시나리오를 써봤나요? (Step 1~3 계산 완료 여부)
셋 중 하나도 못 하셨다면, 지금은 파실 때가 아닙니다.
저도 처음엔 수익이 나면 무조건 갈아타야 한다고 생각했는데,
이 세 가지를 해보고 나서야 "지금은 아니다"를 편안하게 받아들일 수 있었습니다.
만약 기다리기로 하셨다면,
조급함과 불안함은 내려놓으셔도 좋을 거 같습니다.
더 높게, 멀리 뛰기 위한 웅크림은 언제나 옳기 때문입니다.
부디 혼란스러운 시장에서
현명하게 매도 결정하시고
자산을 늘려가는 경험을 하시면 좋겠습니다.
