안녕하세요 원웨이입니다.
현재 수도권 시장을 설명해주시면서 규제 = 기회임을 알려주셨습니다.
규제가 나온다는 의미는 상승했기 때문에 나오는 것이니까 덜 오른 지역&단지 경우에는 분명히 어떤 사람에게는 최고의 기회가 될 수 있거든요~
지금 현 시점에서 수도권 시장은 생각보다 공급이 줄면서 수요 억제보다 더 큰 영향력을 미칠 수 있기 때문에 전세가 생각보다 많이 오르면서 투자금이 생각했던 것보다 많이 회수될 수도 있고 상승도 빠르게 올 수 있지 않을까? 사람들의 마음을 점점 조급하게 만들지 않을까?
그런 생각의 꼬리를 물으면서 저만의 판단도 해보는 것 같습니다.
전고점을 기준으로 넘으면 많이 오른 것이고 하락할 수 있음을 알아야 하고, 이하라면 정도의 차이는 중요하지 않다. 중요한 것 “내가 할 수 있는 투자금으로 가장 좋은 것을 하는 것”입니다. 더 가치 있다는 것은 언젠가 시간이 지나면 사람들의 선택을 많이 받아 그만큼 수요가 크기 때문에 더 좋은 선택이라는 의미였습니다.
아~ 정량적인 것 그리고 과거의 것은 참고로 하고 내가 직접 임장하고 임보쓰면서 내린 결론들을 믿고 가치 있는 것을 우선순위로 두어 날라가면 그다음으로 차례차례 기계적으로 투자하면 돈을 벌수있겠구나!!! 희미한 확신감이 들었습니다.
투자기준 저환수원리!!! 이것을 의미가 정확히 무엇인지 알고 제대로 원칙을 지켜서 투자를 하는 것에 대한 내용이였는데 내가 단순하게 생각해왔던 것과는 매우 달라서 놀랐습니다.
저평가 : 가치 대비 싼 것. 이것을 어느 정도 싸다고 판단되는 단지라면 가치에 더 집중해서 더 좋은 것은 선택하는 것. 절대적+상대적 저평가!! 둘 다 만족하는 단지라면 최고!
환금성 : 세대수, 층을 넘어서 매도가 시기에 상관없이 가격만 맞춘다면 거래가 될까? 특히, 하락장에 매도가 되고 거래가 많을수록 좋은 단지일 확률이 높습니다. 환금성이 떨어져도 강남 1시간 단지라면 전세가 오르면서 매매도 오르기 때문에 수익은 있다는 것.
수익성 : 과거 자료는 참고. 수익률은 지방에서 더 중요한 듯. 수익금은 저평가와 연결되므로 싸게 사면 그만큼 수익금은 더 있다는 걸 명심. 그래서 중요한 건 “가격수준”
원금보존성 : 보통 전세가율로 판단한다고 생각했는데 너무 단순했다. 매매가는 전세가 아래로 하락하지 않으니까 전세가율이 높으면 잃을 확률을 줄인다는 것으로 기준삼고 있었다. 상승장이 오면 전세가 상승하면서 매매도 상승하는데 이때는 전세가율이 높았다가 낮아지는데 이것은 매매가 더 상승하는 시기이므로 하락폭이 클 수 있음을 의미한다. 그리고 시장이 좋아서 입주물량이 들어오면 역전세 리스크도 있다는 것. 그러나 현재는 아직 매매 전저점보다 전세가가 낮기 때문에 절대적인 전세가격이 싸다는 의미이고 확률상 하락해도 다시 전저점까지는 떨어지지 않기 때문에 전세가율이 덜 의미가 있다.
리스크 : 돈을 잃을 가능성이 있을까?로 판단함. 나의 자금 상황을 명확하게 알아야하고 그에 따라 나에게 덜 위험한 물건의 우선순위를 정한다면 리스크를 많이 낮출 수 있다.
이상 5가지 원칙에 1개라도 벗어나면 투자하지 않는다. 앞마당이 많을수록 벗어난다면 또 다른 투자 단지를 찾으면 된다.
1강에서 원칙을 다시 제대로 알 수 있었고 투자 시장에 대해 벌어지는 상황들에 대해 내용을 이해하면서 내가 할 수 있는 최선의 것들이 무엇일까? 하면서 독강임투 꾸준히…강하게 말하면 지겹도록 그 상황에서도 즐거우면서 가족과의 시간도 보내면서 자립하는 투자자가 될 수 있도록 노력하는 것이 제가 할 수 있는 일인 것 같습니다.
감사합니다.
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