이번 강사와의 만남은 코크드림 멘토님과 자향 멘토님,
갱지지 튜터님과 적적한투자 튜터님께서 함께 이끌어주셨습니다.
그리고 저희와 멘토님, 튜터님 사이를 이어주시며
원활하게 진행될 수 있도록 도와주신 썸머님께도 감사드립니다.
특히 시작과 마무리는 코크드림 멘토님께서 진행해주셨는데
발성과 카리스마가 정말 남다르다는 것이 느껴졌습니다.
같은 공간에 있는 것만으로도 분위기가 정리되고
만남에 더 몰입하게 되었습니다.
이후 자향 멘토님과 갱지지 튜터님께서
저희 방에 오셔서 Q&A를 진행해주셨습니다.
함께 만남을 진행한 조원분들도
정말 다양한 분야의 질문을 해주셨습니다.
덕분에 제가 생각하지 못했던 관점들을 들을 수 있었고,
제 앞단에서 고민하게 될 질문들에 대한 답도 미리 들을 수 있어 감사했습니다.
오늘 강사와의 만남을 통해
문득 예전의 제 질문들이 떠올랐습니다.
얼마 전까지만 해도 무엇을 물어봐야 할지 몰라
“이건 뭐예요?”, “이렇게 하면 되나요?”처럼
정답을 구하는 질문만 했던 것 같습니다.
이번 강사와의 만남을 통해 단순히 정답을 듣는 것이 아니라
제 생각을 기반으로 한 질문하는 방법을 익힐 수 있었습니다.
그래서 이번 후기는 튜터님들의 답변을 그대로 옮기기보다
제가 왜 그 질문을 하게 되었는지에 대한 내용을 중점적으로 작성해보겠습니다.
첫 번째 질문 : GTX-A 북부 구간이 입지 등급을 실질적으로 끌어올릴 수 있을까
저는 현재 지방에 거주하면서 지방에 2호기를 보유 중이고
갈아타기를 준비하며 비규제 지역 위주로 앞마당을 넓히는 중입니다.
그 과정에서 덕양구 쪽을 살펴보다 보니 GTX-A의 파급력이 자연스럽게 궁금해졌습니다.
동탄, 용인, 성남 같은 남부 구간은 원래 선호도가 높은 데다
반도체 호황까지 더해지면서 전고점을 넘은 단지들이 많습니다.
반면 북부 구간은 일자리와 교통 인프라가 상대적으로 부족해
남부 대비 20~30% 저렴한 수준에 머물고 있습니다.
GTX-A 전 구간이 개통되면 격차가 줄어들겠지만
격차의 크기에 대해서 걸리는 지점이 있었습니다.
북부는 빈 땅이 많아 입지 독점성이 약하고
자체 일자리 기반도 취약합니다.
여기에 창릉 신도시 공급까지 예정되어 있습니다.
그렇다면 GTX-A 개통이 동북선 개통 후 노원구처럼
북부 구간의 입지 등급을 끌어올리는 요인이 될 지에 대한 질문이었습니다.
또 삼송, 지축처럼 GTX 역세권은 아니지만 연식이 괜찮고
3호선 환승이 가능한 단지들이 창릉 신도시가 들어오면 선호를 빼앗길지
아니면 고양 전체의 입지 상승 효과를 함께 누릴 수 있을지도 함께 여쭤봤습니다.
튜터님 답변은 GTX 개통만으로 북부 전체 입지가
압도적으로 올라간다고 보기는 어렵다는 것이었습니다.
GTX-A가 들어오면 교통은 분명 좋아지지만
부동산 입지에서 가장 중요한 것은 결국 직장이라 하셨습니다.
북부 구간에 교통 개선 효과는 있어도 남부처럼 강한 직장 수요가
뒷받침되지 않는다는 점이 한계라고 하셨습니다.
창릉, 장항 같은 신규 택지 공급은 지역 확장의 개념은 만들어 주지만
그만큼 희소성과 입지 독점성은 떨어질 것이라고 하셨습니다.
꼬리 질문 : GTX 개통으로 일산이 부천보다 우선순위가 될 수 있을까
산본은 교통이 가깝지만 좋아 환경이 부천보다 선호가 빠집니다.
그렇다면 일산은 지금 교통이 약하지만 환경은 좋은데
GTX 개통으로 강남 접근성이 부천보다 좋아지면
우선순위가 바뀔 수 있지 않을까 하는 질문이었습니다.
튜터님 답변은 GTX 자체는 획기적인 교통수단이 맞지만
매일 출퇴근하는 관점에서는 강남까지 다이렉트로 이어지는
메인 노선이 자주 다니는 것이 중요하다는 것이었습니다.
부천은 7호선과 서울 접근성, 주변 수요를 바탕으로 이미 생활권과 선호가 형성되어 있습니다.
반면 일산은 GTX 호재가 있어도 직장 접근성 면에서 그 격차를 단번에 뒤집기는 어렵습니다.
즉, GTX가 생긴다고 해서 일산이 곧바로 부천보다 선호도가 높아진다고 단정하기 어렵다는 결론이었습니다.
두 번째 질문 : 갈아타기가 늦어져 토허 구역이 확대된다면 어디를 봐야 할까
1, 2호기를 매도하고 나면 수도권을 투자할 수 있는 자금이 나옵니다.
하지만 매도가 늦어지면서 토허 구역이 확대된 상황이라면
비규제 지역보다 더 뒷단에 있는 지역도 투자해도 되는지 여쭤봤습니다.
제 나름대로는 평택보다는 광역시에 기회가 남아 있다면
공급 적은 광역시의 선호 단지를 먼저 보는게 좋다는
생각이었는데 그 기준이 맞는지 확인하고 싶었습니다.
튜터님 답변은 수도권이라는 이름만 보고 무조건 우선순위를 높게 줄 것이 아니라
강남 접근성, 직장 접근성, 입지 독점성, 공급 리스크를 함께 봐야 한다는 것이었습니다.
이 기준을 넘어서지 못하는 경기 외곽은 투자 관점에서 지방처럼 봐야 한다고 하셨습니다.
예를 들어 평택은 수도권이긴 하지만 핵심 비교 지역과 같은 급으로 보기 어렵고
특히 2027~2028년 공급 부담이 있어 조심해야 한다고 하셨습니다.
지난 시장을 복기해보면 평택, 오산 같은 곳은 2021년 끝물에야 올랐다고 하고
상승 순서가 늦게 오기 때문에 잘못 진입하면 상승을 누릴 수 있는 기간 자체가 짧아집니다.
서울 수도권이라는 큰 시장의 끝단을 잡느냐
아니면 사이즈는 작아도 광역시의 앞머리를 잡을 것인지
생각해보면 좋다고 하셨습니다.
꼬리 질문 : 안산, 부평, 파주도 같은 기준으로 봐야 할까
산본 아래 안산, 부천 옆 부평, 덕양구 뒤 파주 같은 지역들도
평택과 같은 급으로 봐야 하는지 물었습니다.
튜터님 답변은 그 라인 아래 지역들은 비슷한 관점으로 봐야 한다는 것이었습니다.
핵심 비교 지역 아래로 내려가면 수도권이라는 이유만으로 우선하지 말고
지방 광역시와 비교해서 판단해야 한다는 의미입니다.
다만 이러한 지역을 완전히 배제한 것은 아니었습니다.
지방 광역시 선호 단지까지 다 올라서 선택지가 애매해졌다면
그때는 평택의 선호 신축을 검토해도 괜찮다는 조건부 의견을 주셨습니다.
지방도 연식이 낡아질수록 선호를 잃고 매도가 어려워지기 때문에
선택지가 모두 소진된 상황이라면 수도권 선호 신축이 더 나을 수 있습니다.
정리
두 가지 질문을 통해 입지에 본질에 대해 더 가까이 갈 수 있었습니다.
GTX라는 교통 호재든, 수도권이라는 행정구역이든
그 자체만으로 입지가 만들어지는 것은 아니었습니다.
교통이 좋아져도 그 지역을 선택할 만한 직장 수요가 약하면
선호가 강하게 따라오기 어렵고
수도권이라도 입지 독점성이 약하면
지방과 같은 잣대로 보며 신중하게 접근해야 한다는 것을 배웠습니다.
결국 중요한 것은 호재가 있느냐가 아니라
그 호재가 사람들의 선택을 바꿀 만큼 강한가였습니다.
앞으로 지역을 볼 때도 단순히 GTX, 수도권, 신축이라는
단어에 흔들리기보다 그 지역을 누가 왜 선택하는지
왜 선택하는지 등 입지의 본질을 더 깊게 고민해봐야겠습니다.
보너스 타임: 강사와의 만남 2탄
강의가 끝나고 돌아가는 길에 프메퍼 튜터님을 짧게 뵐 수 있었습니다.
지난 월부학교에서 저의 자산 현황과 방향성을 함께 잡아주셨던 분이라
시간이 흐른 지금 제가 가고 있는 방향이 맞는지 다시 여쭤볼 수 있었습니다.
이야기 나눌 수 있는 시간이 학교할 때처럼 길지는 못했지만
대화를 통해서 튜터님의 생각을 엿볼 수 있었고 마음을 잡는 데 큰 도움이 됐습니다.
감사합니다.
