실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 50기 53조 해내야]

강의 후기를 단순 강의 내용 정리로 쓰고 싶지 않았는데

임장 보고서 작성에 BM할 것들을 적다 보니

적용하고 싶은 것들이 너무 많아서 강의 내용 정리가 되어 버렸네요!

강의 후기가 단순 내용 정리로 끝나지 않도록 임보에 잘 녹여 보도록 하겠습니다ㅎㅎ

자실로 앞마당을 세 개 만든 상태이고 조모임 첫 도전을 위해 실준반을 재수강 했습니다.

한 번 들었던 강의여서 내가 다 아는 내용 아닐까? 더 얻어갈 게 있을까? 라고 생각했는데

새로운 특강을 들은 것처럼 배워 가는 것이 너무나 많습니다.

제 자신의 오만함을 반성하게 되었어요. 배우고 배워도 끝이 없는 것 같습니다.

특히 혼자 임장 하면서 제가 놓쳤던 부분을 많이 발견할 수 있어서 강의 듣길 정말 잘 했다는 생각을 했어요.

고쳐지지 않은 채로 보완하지 않은 채로 임장을 계속 이어 나갔다면 성장하지 못했을 것입니다.

단지 임장은 체크리스트를 가지고 파악해왔는데 분위기 임장에도 체크리스트가 있을 줄은 몰랐어요.

분위기 임장 체크리스트를 보니 내가 분위기 임장을 제대로 하지 않고 있었구나 저절로 반성하게 되었습니다.

이번 주에 조원분들과 나가는 분위기 임장이 더욱 기대가 됩니다.

아직 배우는 단계라, 제가 들었던 강의 내용들을 임장보고서 한쪽 끝에 간단히 적어 두고

참고하면서 임보 쓰는 것을 좋아합니다.

이번 강의에서 배운 내용들도 임장보고서 한쪽 끝에 작게 적어두고 확인하면서 작성하여

중요한 내용들을 놓치지 않겠습니다.

아래는 제가 기억하고! BM 하고 임장 보고서에 녹이려고 적어 둔 내용! 그냥 올려봅니다!

정리 및 BM

­* 감사일기의 중요성을 알면서도 소홀히 하고 있다. 매일매일 확언, 감사일기, 하루 회고에 더 책임감을 가지고 습관 만들기

* 내가 힘들지 않다는 건 지금 성장하고 있지 않다는 것. 성장은 원래 힘들다. 고통은 당연한 것. 힘들어도 해나가기. 인간이 자신의 성장욕구를 채워나가는 것은 진화 측면에서 당연한 것. 할 만 하다가 아니라 버거울 정도가 돼야 한다. 나만 힘든 게 아니다, 내가 이 악물고 나가면 다른 사람들과 다른 결과를 얻는다.

* 0호기와 투자금 부족으로 당장 투자를 할 수 없는 상황이라 아직은 투자가 멀게 느껴지지만... 돈이 묶여 있어도 종국에는 투자를 해야 한다. 돈 버는 것보다 망하지 않는 것이 더 중요하다는 말씀 새기고, 임보 하나하나에 책임감을 가지며 작성하기

* 월부 투자의 정체성 : 가장 좋은 것이 아닌, 가치 대비 현재 가격이 싼 물건을 산다. 매물임장 자체를 하는 행위 자체가 본질은 아니다. 투자를 잘 하는 사람은 단지 분석을 잘하는 사람. 단지임장을 하면서 선호도가 있는 단지를 잘 고르는 것, 가치를 제대로 볼 수 있는지가 중요한 것

* 투자 세 가지 키워드 : 가치(입지) 가격 비교평가

* 투자에 필요한 세 가지 능력 : 가치를 판단할 줄 아는 능력, 가격이 싼지 비싼지 판단할 수 있는 능력, 기준에 맞는 투자를 할 수 있는 확신과 용기 (+확신과 용기를 가지고 기다리고 버티는 능력도 중요한 것 같다ㅎㅎ)

* 앞마당을 늘려야 기회를 잡을 수 있고 투자 선택지를 늘려 내 시야가 넓어진다.

* 투자의 본질을 알아가기 위한 알고리즘 ① 이 단지가 투자할 만한 가치가 있을까? ② 이 가격이 싼 걸까? 이 단지가 제일 좋은가? (비교평가) ③ 내가 할 수 있는 투자인가? 감당 가능한가? (저환수원리)

투자할 때 가장 먼저 보아야 하는 것 : 입지 = 가격에 반영. 가치(입지)를 비교해서 더 좋은 것을 산다

* 임장의 목적을 분명히 하는 것이 중요 = 이 지역을 사람들이 좋아할까? 외부 수요가 이 지역으로 넘어올 만큼의 강력한 요인이 있는가? = 교통 동선, 환경 편리성, 출퇴근 용이성, 교육 용이성 = 이 지역 사람들이 어느 동네, 어느 단지를 좋아할까?

* 임장 단계 1. 분위기 임장 (분위기) → 동별 선호도 파악 후 선호하는 동네의 단지부터 단지 임장 2. 단지 임장 → 단지별 선호도 결과 가지고 매물 임장 3. 매물 임장 (가치 대비 싼 단지) → 비교평가 단지 리스트

분위기 임장에서 중요한 것은 가격이 아닌 지도, 루트, 지금 내가 어디 있는가. 큰 도로와 단지 사이 도로 걸으면서 분위기 확인. 전략적으로 생각하고 임장에 임하기

[ 분위기 임장 ]

* 분위기임장 전 나무위키 카테고리 통해 특징 파악 가능. 개발호재가 진행되고 있는지 규모가 어느 정도인지 확인하기. 자모님이 중요하게 생각하시는 지도는 지적편집도. 지적편집도를 통해 상권 확인하고 무조건 가보기. 걸어가는 길 사이에 단지가 없다면 택시, 버스 타도 됩니다.

* 임장 루트 그리기. 어디서부터 임장할지 정하는 기준 = 아파트가 많은 곳부터 = 사람들이 좋아하는 곳

차가 많이 다니는 큰 도로(노란색) 말고 상권 및 아파트 분위기 느낄 수 있는 도로로 임장하기 (내가 잘 안 됐던 부분)

* 사진 촬영 포인트는 상권이 나왔을 때. 상권이 그 동네의 분위기를 형성하고 구매 수요 있는 사람들이 거주할 만한가, 어떤 수요들이 머물러 있는가를 결정

* 시작점과 끝지점을 같게 해서 왼쪽 방향과 오른쪽 방향 분위기 함께 파악. 상권 주변, 아파트 많은 곳 무조건 지나가기. 빌라 돌아다니는 루트는 필요X

* 지방 또한 핵심지부터 임장하며 아파트가 몰려있는 곳 먼저 가기. 거리가 멀더라도 아파트가 모여있는 택지면 무조건 임장. 택지 중 연식 좋은 단지, 아파트가 별 로 없는 곳이어도 그 동네의 대장이면 무조건 임장. 지방은 인프라가 덜 차 있어도 갓 태어난 단지가 훨씬 인기 있어요

* 수도권은 중심지와 떨어져 있는 곳까지 싹 다 임장

* 분위기 임장 체크리스트 그대로 사용하고 임보에 올리기

* 개발되고 있는 곳 = 입지 개선 될 예정이니 사진 찍어두기. 시간 지나서 가보면 환경 변해 있어요. 개발 되고 있다는 것은 땅은 좋은데 낡았다는 것이니 사람들이 현재는 덜 좋아하지만 앞으로 좋아질 것

* 서울, 경기 신축 아파트 더 희귀해지고 있다. 신축 아파트가 몰려 있는 곳은 서울에서 찾아보기 힘들 것. 앞으로 재개발 되는 곳도 중요하지만 현재 환경이 좋은 곳도 중요 (선호도 몰빵)

* 직장 : 강남, 판교 = 외부의 수요가 들어온다. 특정 대기업이 크게 = 직장의 규모가 엄청 크진 않지만 여기를 출퇴근 하는 수요가 있겠다. 이들이 어디에 거주할까? 어디까지가 바운더리일까? 30분 이하 5정거장 이내? = 주변 단지 중 연식 좋은 곳 고려. 안양 등 = 지식산업센터와 공장이 섞여 있네 규모도 작고 질도 좋지 않겠구나

* 직장, 교통, 학군이 모두 갖춰진 곳은 비싸요, 강남처럼. 직, 교, 학, 환 중 2가지가 갖춰진 곳이 투자하기 좋은 곳! 그중 아파트 몰려 있고 연식 좋고 학교 가까운 곳이 선호도 좋은 곳! 모든 것이 다 갖춰진 곳을 찾는 게 아니라 이 지역을 왜 좋아하지?를 찾는 게임.

* 강남까지 단지에서 1시간 이내인지가 단지 선호도와 가격에 반영. But 강남까지 1시간 이상이지만 신축이고 이러한 신축이 몰려 있는 단지들이 상승장에서 선호도가 높았다.

* 교통이 한 사람의 삶을 결정..ㅎㅎ

* 임장이란 이 지역 사람들의 삶을 느껴보는 행위. 어떤 노선 타고 출퇴근? 어느 학교로 아이를 보낼까? 어느 상권으로 쇼핑하러 가지?

* 초보 시절에는 초, 중학교가 동네에 있는지와 학원가 종류 확인. 중학교 학업성취도율과 초등학교 학급당 학생수 확인은 레벨이 높아지면

* 분위기 임장 시 학군. 상권 주변을 크게 돌 때는 학원가의 종류 확인 (이때 유흥가와 섞인 학원가는 질 좋지X) 단지 주변 크게 돌 땐 중간 도로로 들어가서 학교도 함께 보기 (이때 학교 근처에 학원가가 형성 돼 있는지 아이 키우기 좋은지, 학교까지 가는 도로가 큰 도로인지 작은 도로인지)

* 환경 : 백화점이 없다고 불편하진 않지만 있다면 특별한 것! (그래서 백화점 2개 있는 분당이 최강자인 것) 백화점이 없는 지역 사람들은 쇼핑 하러 어디까지 넘어갈까? 백화점 1층에 있는 브랜드가 명품인지 기초 화장품 정도인지도 구매력을 보여준다

* 상권의 종류가 그 지역의 분위기 결정. 지도 캡쳐해서 올리고 상권 사진 함께 올리기 (BM) 보청기, 요양원 = 노인 인구多, 노래방 스터디카페 PC방 함께 = 유흥, 건물은 낡았는데 모든 게 들어가 있는 동네 (상가에 병원 학원 다 있고...) = 나라에서 계획해서 만든 곳

* 아파트가 몰려 있는 곳 = 대단지로 두 세 개 있어도OK = 좋은 곳. 아파트가 몰려 있지 않은 곳에 덩그러니 단지가 있는 곳은 아무리 서울이어도 좋다고 하지 않고 전세 뺄 때도 힘듦

* 자모님이 지난 장에서는 직장과 교통을 강조했지만 환경도 이제 중요하게 다룸. 신축 아파트가 훨씬 귀해지고 있고 사람들은 연식 좋고 아파트가 몰려 있고 살기 좋은 곳으로 몰리고 있으니까. 다음 장을 생각하면 환경도 중요하게 보기. 땅의 가치가 높은 구축을 투자하지 말라는 게 아니라 사람들이 더 좋아하는 요소가 뭔지를 말하는 것. Ex 성내가 교통은 더 좋지만 환경 별로, 고덕은 교통 덜 좋지만 환경 좋음. 고득이 WIN

* 지방 중소도시에서 전고점 6억 넘으면 사람들이 좋아하는 곳

* 분위기 임장 시 사람들을 통해 연령별 비율 확인 가능. 임보에 넣기

* 대형 편의시설 + 그 동네에서 이용 가능한 일상 편의시설 확인. 아파트 몰려있는 곳 체크. 비선호 시설도 체크. 연령대 및 분위기 확인

* 정리사항 : 직장 교통 학군 환경 + 동별 선호도 매기기 + 사람들이 이 동네를 왜 좋아하는지 정리하기

[ 단지 임장 ]

* 단지 임장의 목적 : 사람들이 그 단지를 좋아하는 이유를 알고 그 이유를 내 투자에 적용하여 선호 단지에 투자하기. 같은 역세권이고 매매 호가가 비슷하다고 같은 가치X

* 단지 임장할 때, 단지 임장 루트를 보는 게 가장 중요. 가격은 단지 분석할 때 외우고 가격에 집착하지 않기. 단지 선호도 비교가 본질

* 선호 동네의 단지 → 모든 동의 선호단지 → 모든 동의 모든 단지

* 단지 임장 루트 : 단지를 직접 지나가게. 역에서 시작해서 역에서 끝나게. 바깥쪽으로 크게 돌고 안쪽으로 돌기.

선호하는 동네 단지를 집중적으로 보기! (다른 단지 가서도 자동 가치 파악 가능) 사람들이 이 동네를 왜 좋아하고 이 단지를 왜 좋아하는지 빨리 캐치

* 단지 임장 체크리스트 : 단지 내 - 연식 대비 단지 상태, 동간 거리, 조경, 단지관리 상태, 지하주차장 유무(연결 여부) / 단지 주변 – 역과의 접근성, 주변 이용 가능 편의시설(대형 편의 시설, 편의점, 세탁소, 미용실, 헬스장) 아파트까지 걸어가는 길 동네 정비

* 단지 도착 전 : 단지까지 갈 때 역에서 몇 분이나 걸리지? 아파트 사이에 있나? 단지까지 가는 상권의 종류? 큰 도로, 작은 도로? 언덕, 평지? 단지 도착 : 동간거리, 조경, 단지 상태, 연식대비 상태, 지하주차장 ... Ex. 상권에 젊은 사람들 유동인구가 꽤 많네, 역에서 철산푸르지오까지는 10분이네. 약간의 언덕이 있고 아파트가 몰려있고 편의시설 및 초등학교 학원가가 있어서 살기 좋네. 2단지로 올수록 심한 언덕이네. 유모차 힘들겠다, 비랑 눈 올 때 힘들겠다. 동간거리는 넓은 편 지하주차장은 있지만 연결 안 되어 있네.

* 선호 단지의 기준 and 조건 1. 교통(역 접근성) 2. 아파트가 밀집된 곳에 있다 3. 연식, 세대수 4. 주변 편의시설 多 5. 초, 중, 고를 품고 있다

Ex. 단지선호도 상 : 철산역 역세권, 아파트 밀집, 연식 상(2021) 바로 옆 초등학교. 중 : 철산역 역세권, 아파트 밀집, 연식 중상(2010) 초등학교 도로 건너야. 중하 : 철산역 역세권X (20분) 아파트 밀집, 연식 중(2007) 도보 5분 이내 초등학교, 심한 언덕. 하 : 철산역 역세권X 아파트 밀집, 연식 중하 (2001) 도보 10분 이내 초등학교, 심한 언덕

* 조경(나무, 단지 내 도로, 공원) : 구축 단지는 조경 차이 크지 않고 단지 관리 상태가 중요. 신축은 신경 써서 조경 관리

* 구축 : 건물 가치 보다 땅의 가치! 단지 관리 상태 (쓰레기, 분리수거, 건물 외관) 평형 구성 (대형 평형 여부) 재건축 이슈 있다면 용적률 200% 미만. 지하 주차장 연결 : 초록지붕 = 지하주차장 있지만 연결은X 대부분 구축 단지는 연결X / 연결된 곳은 우리 아파트처럼 지하주차장 입구 있음

단지 임장 시 주변도 너무너무 중요!

[ 매물 임장 ]

* 매물 임장 = 가치 대비 싼 단지 = 투자하기 위해서 하는 것 = 전고점 대비 하락률 2~30%, 전세가율 수도권 60%, 지방 80% 이상

* 낯설고 어색해서 어려운 것이지 못할 정도로 어려운 행위는 아닙니다

* 매물 임장 시 공부하러 온 사람이 아닌 투자하러 온 사람처럼 행동 (가격과 전세 세팅 등에 집중. 거래와 관련된 얘기를 많이 하기. 어색한 상황 참기, 사장님한테는 그 상황이 당연해서 아무렇지 않음) 비협조적인 사장님에게 감정적으로 대응하지 말 것 (네~ 하고 끊기) 실거주 매물은 임장X. 예의를 갖추되 저자세로 하지 말고 밝고 긍정적인 태도로!

* 매물 임장 프로세스 외우고 가기

[ 태도 ]

* 투자자로서 가져야 하는 자세 = 투자자로서의 삶을 세팅

* 틈틈이 독서, 직장에서는 업무에 집중. 퇴근 후 저녁 시간은 가족과 함께. 저녁 식사 이후 매일 4시간 집중해서 몰입.

* 강의, 임장, 임보 작성은 미루면 미룰수록 비용이 커진다. 오늘 걷지 않으면 내일 뛰어야 한다 ^^.....

* 임장과 임보의 습관화 = 머리로 애쓰지 않아도 자동적으로 하는 것 = 어렵지 않은 일로 바꾸기 = 꾸준함과 끈기! 투자는 재능의 영역이 아님. 기다림과 버팀이 중요함!

* 하고 있다는 것 자체에 의의를 두기, 열심히 하고 잘 하는 것은 실력이 쌓이고 나중 일! 한 번에 실력을 올릴 수 없고 단계별로 올려야 한다. 천장에 날 가두지 말고 단계적으로 나아가며 결국 ‘나 못 하는 줄 알았는데 할 수 있었던 사람이네?’ 하는 것이 중요!

* 수도권 : 경기 남부 라인(분당, 수지, 수원, 화성) → 강남권 → 강남 주변 경기도 (과천, 안양, 의왕 등)

* 투자자로서의 삶을 익숙하게 만들고, 투자자로서의 행동을 습관화 하고, 투자할 수 있는 단지를 손에 쥐고 지켜보는 것! 똑똑한 사람X 재능 있는 사람X 될 때까지 하는 사람!

* 실패가 없으면 성공은 불가능. 실패를 값지게 여기고 시행착오를 통해 성장통을 겪어내기! 거울 볼 때마다 나 해낼 수 있다고 말해주기

* 죽이 되든 밥이 되든 기존의 삶으로 돌아가려는 저항감을 없애고 새롭게 한 발 무엇이라도 내딛어 보는 것이 중요!