✅아파트명 : 상동 반달선경
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
부천시 종사자 수 : 318,670명
부천시 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 49분
여의도역 : 31분
시청역 : 45분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 부인중학교, 학업성취도 85.1%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 1km 내 없음, C등급
5. 공급
- 원미구 3년입주 합계 : 1614세대 (26년 0세대 + 27년 1464세대 + 28년 150세대)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 반달선경 23평 현재 매매 3.9억, 전세 2.6억
5년 내 고점 매입시: 21년 7월 매매 4.9억 전세 3.6억
5년 내 저점 매입시: 23년 4 월 매매 2.8억 전세 1.8억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인: O
- 직장 S, 교통 A, 학군 B, 환경 C로, 학군과 환경이 조금 아쉬운 단지이지만 강남 등 주요 업무지구까지 1시간 이내로 접근 가능한 곳으로 충분히 가치가 있고, 아직 전고점에 도달하지 않아 저평가 되어있다고 보여짐.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인: O
- 915세대로 300세대 이상의 아파트이고, 저층 및 탑층이 아니기에 환금성이 있다고 판단이 됨.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : △
- 투자금 1.3억, 연평균 10%를 위해선 10년 동안 100% 수익률이 있어야 하여 현재 가격에서 100% 수익률은 5.2억이 되어야 하는데 5년내 전고점 보다 3천만원 상당 초과함.
4) 원금보존 : O
- 전세가율이 67%로 강의에서 알려준 적정 전세가율에 부합함. 원금보존 가능하다고 생각이 됨.
5) 리스크 대비: O
- 해당단지가 있는 원미구는 앞으로 공급이 부족하기 때문에 리스크가 크게 없을 것으로 보임.
나의 투자 결론(매수 여부): 가.저.환.수.원.리 기준에 부합하고, 교통이 중요한 서울에서 투자 가능한 단지라고 생각이 들지만, 섣불리 해당 단지에 투자하기 보단 다른 앞마당과 비교가 필요함.
✅ 작성하면서 느낀점 : 단순히 투자금에 맞춰 투자 대상을 선택하는 것보다 투자 원칙에 따라 분석하고 기록하는 과정이 더 중요하다는 점을 느꼈고, 수익률보고서와 임장보고서를 작성하면서 투자 대상에 대해 객관적으로 검토할 수 있고, 이를 통해 투자 결정에 대한 확신도 높일 수 있다는 생각이 들었습니다.
앞으로 투자원칙에 맞게 임장보고서를 꾸준히 작성하면서 비슷한 단지와 비교하여 투자하는 습관을 길러야겠다고 느꼈습니다.
