강남부터 경기 외곽까지, 현재 서울·수도권 시장 상황과 대응법

지금 집을 사야 할지 조금 더 기다려야 할지 고민된다면

서울·수도권 전체 집값보다 내가 보고 있는

지역의 장이 어떻게 움직이는지부터 확인해야 합니다.

최근 부동산 세제개편안이 발표된 이후

여러 우려가 제기되면서 일부 내용을

다시 검토한다는 이야기가 나오고 있습니다.

대출과 세금, 규제 조건도

지역과 가격대에 따라 달라졌습니다.

그 결과 같은 서울·수도권 안에서도

시장의 모습은 서로 다르게 나타나고 있습니다.

고가 시장에서는 매물이 늘고 가격이 조정되는 반면

중고가·중저가 시장에서는 거래가 이어지며

가격이 오르는 단지도 있습니다.

수도권 비규제지역에서도 대장 단지를 중심으로

거래가 늘고 신고가가 나오는 곳이 있습니다.

따라서 서울 집값이 오른다거나

강남 집값이 떨어진다는 이야기만으로

지금 집을 사야 할지 판단하기는 어렵습니다.

이번 글에서는 가격대에 따라

고가·중고가·중저가 시장으로 나누고

규제 조건이 다른 수도권 비규제지역도 별도로 살펴보겠습니다.

앞으로 시장이 오를지 떨어질지

예측하기 위해서가 아니라

내가 보고 있는 시장이 지금 어떤 상태인지 확인하고

그에 맞는 대응 방법을 찾기 위해서 꼭 필요한 내용입니다.

#고가 시장(1&2군)

매매/전세 매물 증감, 거래량, 주요 단지들의 가격 변화를 통해서 분위기를 통해서 가장 먼저 고가 시장에 해당하는 지역들을 살펴보겠습니다. 

강남 3구와 마용성을 비롯한 다양한 지역들이 있지만 대표적인 지역들 2곳 정도를 통해서 확인해보면 현재 분위기는 다음과 같습니다.

1) 매매/전세 매물 증감

• 매매 : 강남, 서초를 중심으로 살펴보면 매매 물량은 세제 개편 발표 이후 양도세 중과가 다시 일시적으로 유예 되었고 고가 주택을 겨냥한 종부세와 양도세 증세로 인한 물량이 많이 늘어난 것을 확인할 수 있습니다.
• 전세 : 전세는 부족한 모습을 보이는 가운데 서초의 경우 트리니원이 현재 입주중에 있어서 이로 인해 일시적으로 전세 물량이 늘어났습니다. 다만 지역의 공급 상황으로 인한 특이한 경우이지 전체적으로 공급이 부족합니다.

2) 거래량

최근 3개월은 그 이전과 대비해서 거래량은 많이 감소한 상황이며 실제 해당 지역내 전화를 해보면 일부 단지들을 제외하고는 매수 문의가 많이 감소했습니다. 역시나 가격이 많이 오른 영향도 있지만 세제 개편안에 따른 영향도 매수 심리에 영향을 주고 있습니다.

3) 주요 단지들의 가격 변화

모든 단지들을 살펴볼 순 없지만 기존에 오히려 상급지 이외의 지역들의 상승하면서 상대적으로 저렴(?!)하다고 느껴지는 가격에서 더 조정이 된 상황입니다. 

최근 거래된 가격에서 많게는 8억 적게는 1억 이상 낮춘 가격을 쉽게 찾아볼 수 있고 실제로 직접 전화를 해서 확인해보면 올라오지 않은 물건들 중에서 가격을 더 조정해볼 수 있는 것들이 있습니다.

아래 대치 아이파크의 경우도 지난 4월 36억에 거래 이후 호가가 훨씬 더 높았지만 현재는 32억 후반까지 가격이 조정되었고 전체적으로 비슷한 상황입니다.

현재 수지의 역세권 아파트 전용 59가 10억이 넘어가는 상황에서 3개만 있으면 강남에 그곳도 대치의 전용 아파트 84를 바꿀 수 있는 아이러니한 상황이 된 것입니다.

정리해보면 오히려 고가 시장은 다른 가격대와의 격차가 줄고 조정 가능한 매물이 늘어, 갈아타기를 검토할 수 있는 시기입니다.

#중고가 시장(3군&4군 상단)

강동구, 동작구, 영등포구, 동대문구, 서대문구 등의 지역들이 중고가 시장에 해당한다고 볼 수 있고 분위기를 정리하면 다음과 같습니다.

1) 매매/전세 매물 증감

• 매매 : 매매 물량이 소폭 증가하긴 했지만 앞서 살펴보면 고가 시장과는 조금 다른 모습을 보여주고 있습니다. 다만, 기존에 매수를 할 수 있는 물건이 적거나 일부 단지에서는 없었다고 하면 그래도 거래가 가능한 물건들이 하나 둘 나온 상황입니다.
• 전세 : 절대적으로 부족한 상황이며 전세 가격이 많이 상승한 상황입니다. 고덕의 경우 1년전 전용 59 기준 6억대였던 전세가격이 현재는 8억 후반으로 2억이상 차이가 납니다.

2) 거래량

고가 시장과는 다르게 꾸준히 거래가 이어지고 있습니다. 특히 4군으로 넘어 오게 되면서 상대적으로 주택 가격이 저렴한 구간에 있는 아파트들이 위치한 동대문구의 경우에는 거래량이 꽤나 계속해서 높게 유지가 되고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 여기서 매물 증감과 연결지어 생각해보면 거래량이 늘어나는 상황에서 매물의 변화는 크지 않으니 아무래도 조정 자체가 어렵다라는 것을 가늠해볼 수 있고 이를 실제로 전화를 하면서 한번 더 확인해볼 수 있습니다.

3) 주요 단지들의 가격 변화

동작구 주요 단지인 e편한세상도노빌리티의 경우는 7월 신고가 거래 이후 세제 개편이 발표가 되었음에도 불구하고 저층을 제외한 호가는 23.5억으로 신고가보다 더 높은 가격입니다.

래미안 크레시티 역시 저층을 제외한 입주가 가능한 매물을 기준으로 신고가 18억과 같은 가격에 올라와 있습니다. 물론 해당 가격에서 일부 조정이 될 순 있지만 고가 시장과는 다른 분위기라는 것을 알 수 있습니다.

정리하자면 가격이 크게 조정이 되기 어려운 시장이며 여전히 수요가 유지되고 있기 때문에 막연하게 떨어지기를 기다리는 것은 유의해야할 필요가 있는 구간입니다.

#중저가 시장(4군 하단&5군)

1) 매매/전세 매물 증감

• 매매 : 그래도 중고가 시장까지는 소폭 늘어난다고 그래프를 볼 수 있었지만 중저가 시장에서는 매매 물량 자체도 전세 물량 이상으로 절대적으로 부족한 상황입니다. 아무래도 평균적인 수준에서 접근해볼 수 있는 아파트가 많은 지역이라는 점에서 이런 모습을 보이는 것 같습니다.
• 전세 : 크게 다르지 않으며 절대적으로 부족합니다. 매매도 전세도 부족한 상황이 생기면서 오피스텔, 빌라의 전세가격 상승까지도 이야기 나오는 가장 큰 이유입니다.

2) 거래량

상승장 중반부가 지난 시점부터 계속해서 높은 거래량을 유지하고 있으며 매매와 전세 모두 매물이 정말 귀한 상황입니다. 이로 인해 가격이 급격하게 상승하는 모습을 보여주고 있습니다.

3) 주요 단지들의 가격 변화

중저가 지역의 경우 선호 단지 대신 상대적으로 선호도가 낮은 단지들의 가격을 확인해보겠습니다. 이미 위 상황을 통해서 선호 단지들의 가격이 아무래도 많이 올랐음을 알 수 있기 때문입니다.

역을 이용하기가 어렵고 작은 평형이라 수요가 낮음에도 불구하고 아래 두 단지 모두 가격이 급격하게 상승하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

위 단지는 불과 5개월 전 5억중반의 가격에서 입주가 가능한 매물을 기준으로 최근 6억 후반에서 7억까지 호가가 상승했으며 아래 단지 역시도 3개월 전 4억후반에서 현재는 6억 정도가까지 1억 이상의 급격한 상승을 보이고 있습니다.

정리해보자면 중저가 시장은 선호도가 상대적으로 낮은 단지들까지 수요가 몰리면서 가격이 급격하게 상승하고 있는 상황이며 고가 시장과는 전혀 다른 모습임을 확인할 수 있습니다.

#비규제지역(수도권)

비규제지역의 경우 산본, 부천, 안양 만안, 덕양, 일산 등 그래도 주요 노선(7호선, 3호선 등)이 지나가거나 1시간 이내 접근이 가능한 곳들과 그렇지 않은 지역들로 나눠서 생각해볼 수 있습니다. 그 중에서도 전자에 해당하는 지역을 중심으로 살펴보면 다음과 같습니다.

1) 매매/전세 매물 증감

• 매매 : 부천 같은 경우는 급격하게 감소하고 있으며 군포 역시도 비슷한 모습을 보여주고 있습니다. 실거주 뿐 아니라 투자도 가능한 지역이라 수요가 같이 몰리면서 더 빠르게 줄어드는 상황입니다.
• 전세 : 외곽이라고 크게 다르지 않으며 절대적으로 부족합니다. 

2) 거래량

앞선 다른 지역들 대비 최근 4~5개월간 급격하게 거래량이 증가하는 상황임을 확인할 수 있습니다. 매매 물량과 연결해서 생각해보면 대세 상승이 시작이다라고 단정해서 말하기 어려운 것은 사실이지만 선호도가 낮은 단지 혹은 평형까지도 매물이 줄어들면서 가격이 오르고 있습니다.

3) 주요 단지들의 가격 변화

해당 지역들 내 주요 선호 단지들을 제외하고 상대적으로 선호도가 낮은 단지들의 경우도 역을 이용할 수 있는 단지라면 현재 신고가와 비슷하거나 그 이상의 가격을 보이고 있는 상황입니다.

혹여나 낮은 가격이 있다고 한다면 임차인이 거주하고 있어 당장 실거주하기 어렵거나 전세 금액이 현재 시세보다 많이 낮아 투자금도 많이 들어가는 상황입니다.

정리하면 여러가지 수요가 집중되면서 역 접근성, 연식 등의 장점을 가진 그래도 괜찮은 단지들의 경우는 전고점과 비슷한 수준까지 상승했고 이외 단지들도 거래가 활발하게 이뤄지고 매물은 부족한 상황입니다.

4) 이외 경기도 외곽 지역(안산, 파주, 의정부, 시흥 등)의 주요 단지 가격 변화

외곽지역은 지역에 따라 다르긴 하지만 대장급 신축을 중심으로 가격이 꾸준하게 상승하는 모습을 보이기 시작합니다. 물론 그 지역 전체의 상승이라고 보긴 어렵지만 외곽일지라도 지역 내 선호 단지의 가격이 앞자리가 바뀌는 경우가 많아 유심히 지켜보는 것이 필요합니다.

물론 투자로서 우선 순위라고 현재 시점에서는 말하기 어렵지만 시장의 변화에 따라서 외곽일지라도 지역내에서 선호하고 연식이 좋다면 충분히 매매의 대상으로 검토해볼 수 있기 때문입니다.

지금은 시장에 따라 대응이 달라야 합니다

앞서 살펴본 시장을 정리하면 같은 서울·수도권 안에서도

지역에 따라 전혀 다른 모습이 나타나고 있습니다.

고가 시장이 조정받고 있다고

해서 서울·수도권 전체가 하락하는 것은 아닙니다.

반대로 중저가 시장과 수도권 비규제지역의

가격이 오르고 있다고 해서 지금 어떤 집이라도

서둘러 사야 한다는 뜻도 아닙니다.

중요한 것은 내가 내 집 마련이나 투자를 고려하는 지역이

현재 어떤 상태에 있는지를 아는 것입니다.

관심 지역부터 확인해보세요

먼저 내가 감당할 수 있는 예산을 정하고

그 예산으로 살 수 있는 지역 2~3곳을 골라봅니다.

각 지역에서는 사람들이 가장 선호하는 대표 단지와

내가 실제로 살 수 있는 단지를 한 곳씩 정합니다.

그리고 다음 네 가지를 같은 기준으로 기록해보세요.

첫째, 최근 3개월 동안 실제로 거래된 가격입니다.

둘째, 현재 나와 있는 매매·전세 매물 수와 가장 낮은 호가입니다.

셋째, 최근 거래량이 늘고 있는지 줄고 있는지입니다.

넷째, 부동산에 전화해 매수 문의와 가격 협상 분위기를 확인하는 것입니다.

중개업소에는 최근 어떤 매물이 거래됐는지

가장 낮은 매물은 왜 저렴한지

집주인이 가격을 조정할 가능성이 있는지를 물어볼 수 있습니다.

오늘 확인한 내용은 일주일 뒤

같은 기준으로 다시 살펴보는 것이 좋습니다.

매물이 계속 줄고 거래가 늘어난다면

시장의 수요가 강해지고 있을 가능성이 있습니다.

반대로 매물이 늘고 최근 거래가격보다 낮은 호가가 나온다면

가격을 협상할 수 있는 기회가 생기고 있을 수 있습니다.

앞으로 서울·수도권 시장이

전체적으로 오를지 떨어질지는 정확히 알 수 없습니다.

하지만 내가 참여할 시장의 가격과 매물,

거래량과 현장 분위기는 직접 확인할 수 있습니다.

지금 필요한 것은 시장 전체의 방향을 예측하는 것이 아니라

내가 참여해야하는 시장의 상황을 확인하고 그에 맞게 움직이는 것입니다.