월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
고양시 덕양구 별빛7단지청구현대
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 별빛7단지청구, 현대
- 연식: 1995
- 세대수 : 1136 세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
고양시 덕양구 등급 : B
고양시 덕양구 종사자 수 : 140,713
사업체 수 : 40,852
고양시 등급 : S
고양시 종사자 수 : 381,611
사업체 수 : 110,660
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 69분 (도8, 환1)
여의도역 : 61분 (도8, 환1)
시청역 : 53분 (도8, 환1)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 화정중학교, 학업성취도 91%
화정역 근처의 고등학교가 대부분 학업성취율 80%가 넘는 중학교들로 모여있고, 특목고 진학률도 훌륭하다. 학군으로 인한 수요가 있을 것이라고 생각함.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 백화점 없음, 롯데마트, 이마트
도보권 내 중심상권을 품고 있고, 대형마트인 롯데마트와 이마트 2개가 있다. 학군 뿐만 아니라 반경 내 편의 시설이 많이 있어, 거주자의 만족도가 클 것이라고 예상함.
5. 공급
-고양시 덕양구 3년 입주 합계 : 4,690세대 (26년 0세대 + 27년 0세대 + 28년 4,690세대)
- 고양시 3년 입주 합계 : 11,612 세대(26년 1,834 세대 + 2,067세대 + 7,711세대)
[고양시 덕양구]
1) 고양시 덕양구 인구수 : 483,048 명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 483,048x0.005 = 2,415세대
3) 3년 입주량 합계 : 4,690 세대 (올해 0세대 + 내년 0 세대 + 내후년 4,690세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 1,563 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.64배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내
1) 고양시 덕양구 인구수 : 1,057,438 명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,057,438x0.005 = 5,287세대
3) 3년 입주량 합계 : 11,612 세대 (올해 1,834세대 + 내년 2,067 세대 + 내후년 7,711세대)
4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균 3,871 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 연 평균 입주량÷연 적정수요 =0.73배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
32평대만 있는 아파트.
3호선 화정역 역세권 대단지 아파트로 생활 인프라가 굉장히 잘 갖춰져 있고, 여기에 추가로 학군도 탄탄하게 자리 잡힌 구도심 내 단지라고 생각했다.
물론 강남역 1시간 이내에서 아주 약간 벗어났지만 환승 1회로 이용할 수 있다면 실거주 수요가 많이 있을 위치의 아파트라고 생각한다. 다만, 주변에 덕은/향동/삼송/지축지구의 신도시가 있고, 추가로 창릉신도시가 개발되고 있어 신축에 수요를 뺏길 수 있을 것 같고, 고양시 내 공급은 적정수요 1배 이내이나, 주변 파주, 김포 등의 인근 지역의 공급도 함께 고려해봐야할 것 같다.
그럼에도 불구하고, 역세권 대단지 구축 아파트로 교통, 학군, 환경 면에서 수요를 이끌 수 있는 훌륭한 위치라고 생각합니다.
#교통 #학군 #화정역상권 #구도심
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
(수익률 분석표 삽입)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
- 5년 내 고점 매입시 가격 : 년 월 매매 00억 전세 00억
- 5년 내 저점 매입시 가격: 년 월 매매 00억 전세 00억
5) 현장사진(선택)
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
PART3. 투자 결론 (3주차)
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (저평가 여부 확인) :
2) 환금성 (환금성 여부 확인) :
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산) :
4) 원금보존 :
5) 리스크 대비 :
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
3. 작성하면서 느낀점 :
