실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 50기 85조 안드류]

실전준비반 3주차 코크님 강의를 들으면서 조금 더 실질적으로 내가 다니고 있는 임장과 써내려가고 있는 임장 보고서를 어떻게 활용해야 하는지? 투자와 어떻게 연결지을 수 있는지에 대한 팁이 많아서 좋았다. 3주차 강의에서 BM할 것은 아래와 같다.

BM1. 앞마당 관리하면서 시세트레킹을 시작해야 하고 '매월 1등 뽑기'를 진행해야 한다. 처음에는 앞마당이 분당 1개이기 때문에 분당에서 1등 뽑기를 진행하다가 2월에 수지구를 진행하게 되면 2개 중에서 1등 뽑기를 해볼 생각이다.

BM2. 단지 임장 후 분위기 파악만으로 입지 가치 제대로 파악할 수 없다. 사전 그리고 사후에 손품을 통해 해당 지역, 동네 그리고 단지 수요의 특징과 선호 요소를 파악하고 거기에 단지 임장시 판단했던 것들을 비교까지 해야 제대로된 가치를 파악할 수 있다. 또한 반대로 손품만으로는 알 수 없는 것이 있다. 발품을 팔아서 직접 역세권과 얼마나 걸리는지, 주변 지역 분위기는 어떠한지 가봐야 손품으로 안 것이 정확한지 알 수 있다. 결국 임장보고서는 분임, 단임, 매임을 진행하면서 계속 수정이 필요하다는 것이다. 또한 임장을 나가기 전에 최대한 정리한 후에 나가면 발품을 팔 때 도움도 받을 수 있을 것이라는 생각이 들었다. 특히나 이번에 단임을 하면서 미리 손품으로 정리할 수 있는 것들을 체크리스트에 모두 표기를 한 이후에 나가면 굳이 발품을 다 팔지 않아도 되는 항목들이 많아서 그 부분에 대해 반성하였다.

BM3. [수도권] 지역간 비교 시, 수도권은 손품 중에서도 교통(강남접근성)이 더 중요하다! 부천 신성아파트와 동대문 답십리 동아를 비교해 보면 손품 발품으로도 다 부천이 좋은데, 유일하게 교통만 동아가 좋았다. 원래 부천 가격이 16년도에는 높았으나, 상승장 때 실제로 부천 신성 대비 답십리 동아가 1.5억 더 높게 뛰었다. 지역 내에서 비교할 때는 단지 분위기 보다도 땅의 위치. 역이랑 가깝느냐가 더 중요하다. 수지 한성아파트 vs 동부아파트. 물론 만약 동부아파트 연식이 훨씬 좋으면 입지차이가 크지 않아서 동부가 더 비싸다. 단지 상태는 달라도 연식이 비슷한데 입지 차이가 나면 지역 내에서는 그래도 입지가 중요하다는 것이다. 이번에 단임할 때에도 분당의 구축이 워낙 비슷한 느낌들이 많이 있었는데 그럴 때는 아무래도 신분당선 역과 가까운 곳에 조금 더 선호도가 있을 것이라는 생각이 들었고, 가격도 이미 반영이 되어있는 것으로 보였다.

BM4. 대표 학군지의 30평대의 경우 교통보다 학군이 중요하다. 그 외의 평수나 지역은 교통, 즉 강남 접근성이 여전히 더 중요하다. 단 연식이 비슷하다는 가정 하이며 보통 우리가 투자 가능한 것은 학군 30평대 비싸서 어렵기 때문에 교통을 중요하게 보는 것이 맞다. 이번에 분당 앞마당을 처음으로 만들면서 아무래도 학군이 가장 중요한데 교통이 차지하는 중요도가 얼마나 될지 궁금한 부분이 있었고, 또 중간에는 학군보다 그래도 교통이 중요한 것이 아닌가하는 생각도 들었다. 그러나 이번 강의를 듣고 분당과 같이 학군으로 가수요를 불러일으키는 지역의 30평대는 교통보다 학군이 중요한 것을 다시 확인할 수 있는 시간이 되었다.

BM5. 수도권에 공급이 많으면 오히려 싸게살 수 있는 기회이고, 지방의 경우 전세가 하락과 더불어 매매가 하락까지 가져올 수 있는 리스크의 성격이 크다. 지방은 공급과 매매가가 같이 움직인다. 서울과 경기 지방에 공급이 많은 경우 1년치인지 3년치인지 확인해보고 또한 지역의 균질성을 오히려 올리면서 장기 보유시 나에게 도움이 되는지 확인해야겠다는 생각이 들었다.

BM6. 현재 내가 치를 수 있는 잔금의 최대치는 6억짜리 매물이다. 특히나 첫 투자는 매매가의 절대값이 조금 낮아야 부담없이 테스트하면서 장기 보유 가능하기 때문에 너무 무리해서 비싼 물건을 투자하려고 매달리지는 말아야겠다는 생각도 들었다.

BM7. 지역 내에서 1등을 뽑을 때 조차도 너무 다양한 평형과 연식이 있어서 어떻게 1등 물건을 뽑을지 모르겠다는 생각이 있었는데 코크님께서는 평수를 20평대와 30평대 두 종류로 나누고 연식과 입지도 비슷한 것끼리 묶어서 비교를 하였다. 그렇게 하면 직관적으로 비교하기 편하겠다는 생각이 들어서 좋은 벤치마크 포인트라고 생각하였다.