안녕하세요
나를 알리고 이롭게 하고픈 나알이입니다!
주차별로 나눔글을 써왔는데요!
https://weolbu.com/community/414223
(1주차 분임루트)
https://weolbu.com/community/454317
(2주차 체크리스트 트렐로)
https://weolbu.com/community/487129
(3주차 전임 관련)
벌써 실준반 4주차 마지막 나눔글!
매물임장 전 준비사항에 대해 적어보고자 합니다.
저희 조는 매임을 원하는 분들의
지원을 받아 함께 해보기로 했는데요!
그에 앞서 무얼 파악하고 갈지 막연할 것 같아 나눠보고자 합니다.
실준반 처음이신 분들은 매물임장을 필수로 하지 않으셔도 됩니다!
지금 하는 과제에 충실히 쌓아나가는 것으로 충분합니다!
먼저 매물 임장을 왜 해야하는지에 대한
마음하나튜터님의 나눔글입니다.❤
https://cafe.naver.com/wecando7/9257162
[정리]
- 가설을 검증하고 지역의 해상도를 높인다.
- 살아 있는 시장의 가격, 분위기를 파악한다.
https://cafe.naver.com/wecando7/7899943
매물임장 전 가져야 하는 마음가짐에 대한
용용맘튜터님 칼럼도 공유합니다.❤
매임 전 단지분석은 필수다.
매물임장 하기 전 단지에 대한 파악 즉 예습은 필수입니다!
그래야만 의미 있는 매물임장을 할 수 있습니다.
지역의 입지를 이해한 상태에서
(이건 이미 2주차 임장보고서 입지분석 과제를 통해 파악했지요!)
개별 단지의 입지를 이해하고 단지의 특징을 알며
추가적으로 호가, 실거래가, 시세 흐름을 파악해봅니다.
하나씩 다뤄보겠습니다!
1. 해당 단지의 입지를 파악한다.
저희는 부동산 투자자이기 때문에 지도를 많이 보고 익숙해져야 하는데요!
지도에 특징을 올려보겠습니다.
현재 임장 중인 경기도 용인시 수지구
신정마을6단지 진흥아파트의 입지입니다.
교통, 환경, 학군이 우수한 수지구 메인
풍덕천동 생활권에 위치한 단지입니다.
장점
평지, 탄천, 주거지 상권 등 주변 환경 굿
정평초, 정평중, 풍덕고를 끼고 있다.
이마트가 가깝다.
단지 앞 버스 정류장이 있고 노선이 많다.
광역 버스 정류장과 가깝다.
단점
풍덕천 생활권의 끝으로 신분당선 역까지 거리가 애매하다.
수지구청역까지 17분
성복역까지 17분
단지 배치도를 보고
예약한 매물의 동이 어디에 있는지도 체크합니다!
(호갱노노)
오호 모든 동이 정남향이구나~ 향 차이로 인한 동별가격 차이는 없겠네!
풍덕천로에 붙은 동은 소음, 분진 때문에 좀 저렴하려나? 물어봐야지!
선호도와 가격을 연결 지어 생각을 해보는 겁니다!
놓치는 게 있는지 알고 싶다면
호갱노노 입주민 이야기를 통해 추가 파악이 가능합니다.
'장점' '단점'으로 검색해봐도 되고
쭉 읽어보시면 몰랐던 사실도 알게 됩니다!
tip. 검색기능을 통해 지하주차장 연결 여부 파악도 하고 있습니다.
('연결' 검색)
2. 단지의 특징을 파악한다.
99년식 구축이며 32평 단일평수로 이루어진 단지로
계단식, 2bay 구조를 가지고 있습니다.
2bay 구조라 좀 좁을 수 있겠다! 3bay인 다른 단지보다 좀 저렴하려나?
마찬가지로 선호도와 가격을 연결지어 생각을 해봅니다.
3. 시세흐름을 확인한다.
전고점 대비 현재 얼마나 빠진 가격인지,
최근 저점(22년말~23년초) 대비 얼마나 올랐는지 확인합니다.
해당 단지의 전고점은 8.8억으로
현재 전고점 대비 12% 빠졌고
22년 12월 저점 6.2억 대비 22% 올라
7억 중반 수준의 가격이구나.
지금은 이 정도만 파악해보지만
나중에 익숙해지면 2~300세대 이상 모두 똑같이 분석해보면서
단지별로 전고점 대비 더 빠진 곳이 어딘지,
최근 전저점 대비 덜 오른 곳이 어딘지 비교해보면 됩니다.
4.최근 실거래가를 본다.
24년 1월 전세 계약은 눌러봤을 때 갱신계약이라
신규 전세 계약은 23년 12월 5.1억이고
최근 매매 거래가는 7.7억이네요!
9월 이후 거래가 줄어들었음을 알 수 있습니다.
5. 파악한 실거래가를 현재 호가와 비교해본다.
실거래가와 나온 매물의 호가를 대조해봅니다.
실거래가보다 싸게/비싸게 호가가 형성되는지 보면서
시장 분위기를 가늠해봅니다.
나온 매물 가격이 최근 실거래가 보다 높다면
절충이 되는지 여쭤봅니다.
실거래된 매물이 어떤 이유로 싸게 거래되었는지도 물어보고요!
*상태, 매도자 상황 등
호가가 최근 실거래가 보다 낮다면
절충 가능할 급매가 있을지 물어보는 겁니다.
그리고 최근 투자자 위주 거래가 되었는지
실거주자분들이 움직였는지 등 시장 상황을 여쭤봅니다.
결국 우리는 투자자로서 시장의 현 상황을 확인합니다.
일단 가격에 대한 정보가 머릿속에 있어야 이러한 질문이 가능합니다.
동일한 방법으로 전세 나가는 분위기가 어떤지도 확인해봅니다.
모든 답은 현장에 있습니다!
궁금한 점을 가져 간다. = 선호도를 파악한다.
임장, 임보를 쓰면서 궁금한 점이 생깁니다.
(처음이라면 궁금한 점이 생기지 않습니다! 익히기 바쁘니까요 ㅎㅎ 당연한겁니다!)
저는 매임 시 단지별 물어볼 질문을 가져 갑니다!
수지구 단지의 가치와 가격이 왜곡된 부분이 없는지 고민해봅니다.
- 입지가 다른데 가격이 같다.
- 입지가 같은데 가격이 다르다.
두 가지로 나누어서 생각해볼 수 있는데요!
입지가 다른데 가격이 같다.
예를 들어
A생활권의 05년식 부자단지 매물이 3억인데
B생활권의 06년식 월부단지 매물도 3억이다.
연식, 가격, 평형 똑같이 고정하고 변수는 입지만!
내 생각엔 ~한 이유로 B생활권 월부단지가 더 비싸야할 것 같은데?
임장, 임보를 통해 생각한 가설을 부사님께 질문드리며 검증해봅니다.
입지가 같은데 가격이 다르다.
~한 이유로 같은 입지여도 선호도(=가격) 차이가 나는 건 알겠어.
그래도 이 단지 너무 싼 가격인데?
매임해보고 가격에 대한 나의 판단을 확인해봅니다.
비슷한 급지의 다른 구가 앞마당이라면 파악하기가 더 용이하겠죠!
위 내용이 복잡하게 느껴진다면
가볍게 궁금한 점을 찾아보셔도 충분한데요!
예를 들어 위치가 같은 신정마을 진흥, 현대, 우성의 가격을 비교했을 때
상록, 우성 매물은 7억 중후반대인 반면 진흥이 7억초중반으로 비교적 저렴합니다.
과거 시세흐름도 그래왔는데요!
단지분석을 해보면 신정마을 6단지 우성과 상록은
2bay 구조인 진흥과 달리 3bay 구조입니다.
해당 구조 차이가 가격 차이를 만드는 게 맞는지
질문해야겠다!라고 생각해봅니다.
또 같은 전세가라면 구조 차이로 우성, 성우가
진흥보다 먼저 나가는지도 물어보면 좋겠네요!
결론은 매임을 통해 선명하게 선호도를 파악하는 겁니다.:)
제가 처음에 많은 도움을 받았던 매임 질문 강추!!! 칼럼을 공유합니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/7005279
(철장군님 초보 매임 뽀개기 + 매물임장 후 정리양식 포함)
https://cafe.naver.com/wecando7/6265147
https://cafe.naver.com/wecando7/7912506
(래퍼은뇽님 현장 질문 관련 모음)
마지막으로 부사님과 점유자에게
꼭 예의를 갖춰야 한다고 생각합니다.
매물을 볼 때 공부하러 왔다는 생각으로 성의 없이 대충 집을 보거나
특이사항을 적는 건 좋지만 내내 폰을 보며 메모하기 바쁘거나
매물임장 후 부사님 연락을 피하거나
하는 행동은 노우노우!입니다:)❤
의미 있는 매물임장 경험하길 진심으로 응원합니다!!
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