지방투자 기초반 2강 강의후기[지방투자 기초반 17기 21조 별이만두]

C지역이 투자하기 좋은 이유?

1) 인근 지역의 시세를 리딩함

2) 매, 전 가격이 안정적으로 상승함

3) 지금 투자하기에 좋음 매가 낮아지고, 전세가 높아짐 갭 줄어듬

인구

1) 젋은 인구 많은 곳? -인구 연령비 참고

2) 4인 가족 많은 곳? -세대당 인구수 참고

직장

1) 질 좋은 일자리는 어떤 산업, 위치는? (C지역은 제조업 비중 7%, 금융 보험 공공행정 비율 높음)

2) 인근 지역에서 일자리 때문에 올 정도일까?

학군

1) 학군이 좋은 곳 어디? (ㅇㅂㅈ, ㅅㅅㅈ)

2) 인근 지역에서 올 만큼? (C 지역은 중위권 정도이지만, 인근 지역에서 올 정도로 좋은 편임)

*중학교 학업성취도+ 특목고 진학률 3% 이상+재학생 3백명 이상인지 확인하기

환경

1) 대표 상권은 어디? (ㅅㅅㄱㅈㅅㅎㄱ)

2) 신도시 느낌의 생활권은? (ㅎㅅㄷㅅㅅㅎㄱ)

공급

1) 지역내, 인근 교류 활발 지역 공급 파악하기

2) 언제, 어느 위치인지 확인 (위치가 별로이면 영향력 낮음)-3년 이후를 보려면 재재 관처 보면 됨 (6년 OK)

교통

1) 주요 일자리까지 얼마나 걸리나?

2) 호재가 실현 가능성 얼마나 있나? C지역은 자차 30분내 출퇴근 거의 가능해서 교통의 중요성 낮음

시세 정리

4~5억대: C 지역 최선호 지역

3~4억대: C지역 2등 입지 지역

이곳까지만 투자하는 게 좋을듯하다..

투자 우선 순위

1) 입지 좋은 신축 :투자금 많이 든다ㅠㅠ

2) 입지 좋은 준신축, 입지 떨어지는 신축( ㅇㅎㅎㅁ 준신축, 3~5년차까지 브랜드 신축으로)

1&2에서 골라보자.

3) 입지 떨어지는 준신축

4) 입지 좋은 구축

20평대 투자 시 의사결정 기준

30평대를 우선으로 검토하되, 다음 조건이면 괜찮음

1) 1등 입지에서 준신축 (ㅇㅎㅎㅁ의 준신축 1X년식 괜찮음)

2) 상품성이 우수한 최신축 (입지 별로여도 브랜드 신축 굿)

저가치 물건의 공통점

1) 구축 (20년 이상)

2) 입지 안 좋음

3) 전세가 장기간 오르지 않음 (만약 전세가가 떨어졌어도 구축이 아니거나, 입지가 괜찮으면 저평가 일수도!)