내집 마련 중급반 2강 후기 [내집 마련 중급반 4기 57조 너울]

내집 마련 중급반 2강을 듣고 나에게 맞는 선택은 무엇일지 고민하고 방향성을 설정해 보았다

[나에게 맞는 선택]

1주택+ @ [ 2군 실거주 아파트 1채 +2~3군 투자용 아파트 1채 ]

-주담대 등을 일으켜 매수 후 실제 거주

*1주택 외 여유자금이 있다면 2주택까지 매수 : 현재 비조정지역 취득세 2주택까지 1%

*내집 마련 후 --> 전세주고 나올 수도 있다 -->주담대 갚고 남은 전세금 투자

거주비(반전세) : 저축을 통해 반전세 비용 만들어야 한다

1.수도권에서 내집마련 해야 할 시기를 알아야 한다

1)지금 내집마련을 고민해야 하는 이유

-2024년은 2011년과 여러모로 유사한 상황

전고점 대비 40%~15% 조정

조정 후 전저점 대비 5~15% 회복 , 다시 침체

공급 적음 -->전세상승-->매매 상승 가능성 많다

2026년 공급물량 역대 최저

*내집마련 보유 10년을 생각한다면 지금부터 내집 마련할 준비를 해야 다가오는 기회를 잡을 수 있음

*지금은 가치와 가격이 뒤섞여 있는 혼란한 시기 (시장의 특징을 알고 기준을 배워 내집마련 해야함)

*올해 말 서울 입주물량이 있다(강동구 입주가 많다-기회가 올 수 있다)

*파크리오,엘스 표준모델로 아파트 동향 체크

*네이버에 있는 가격 진짜 호가가 아니다

2)수도권 시장 진단

-전세가율로 파악하는 시장별 특징

2)하락장 진행 : 매매가는 등락을 반복하며 떨어지는 추세, 전세가는 상승

---> 전세가율 높아지는 시장, 전세가는 올라오지만 매매시장은 아칙 차가움

*전세가율은 아파트의 가격 수준을 알아 볼 수 있는 유효한 지표, 전세가율을 통해 현재 시장이 어디까지

와 있나 알 수 있음 (평균 전세가율 58.3%, 현재는 49.2% 하락장 초반에서 보여주는 전세가율 낮은

시장. 급격한 금리인상으로 매매가가 많이 조정되고 약보합, 내집마련 골라서 할 수 있는 시기)

*가격은 하락장 초중반에 가장 낮음, 내집마련을 낮은 가격에 할 수 있음

-현재 시장상황 파악

23년 상반기 전저점 거래 진행 이후 회복& 회복 후 재조정된 단지 다수

전저점 거래 이후 회복 안된 단지 다수

작년말보다 올해 하락장 초기 특징이 도드라져 나타나고 있음

23년 상반기에는 전세가율이 너무 낮아서 매매가가 어디까지 떨어질지 몰랐는데

*현재는 서울에서 전세가 소폭 상승 바닥 찍고 강보합

조금이라도 더 싸게 사고 싶지만 정확한 바닥은 알 수 없음

* 충분히 매수 구간에 들어왔다면 그냥 기다리기보다 매수준비를 해야 함

*지금은 가치 차이 대비 가격 차이가 작은 상황으로 바뀌는 중 싼 것이 비지떡인 상황이 아님.

더 좋은 아파트의 가격이 쌀 수 있음

실제예시) 같은 구(마포구)지만 상황은 단지마다 판이하게 다르다

-25%수준인 단지, -15%인 단지, 전고점에 근접한 단지가 수도권 모든 지역에 혼재되어있기 때문에

상세하게 봐야한다

매물이 쌓인 단지일수록 가치에 관계없이 가격이 싼 상황, 매물이 쌓이는 단지, 특히 대단지 잘 살펴보기

(희망 가격 제시)

*2011년 이후 장기간 보합하였다는 것을 인지(아직 시간이 있음)하고 충분히 공부하지 않고 조급하게

결정하면 10년을 잃을 수 있음

*전세가율 관점에서 지금은 하락장 초기 -->중기

따라서 매매가 싸고, 금리영향으로 전세도 낮아서 전세가율 낮음

*상위급지에 들어가고자 한다면 고점 대비 -25%수준인지보고, 절대가 싼 지역은 차후 갈아타기를 염두에 두고

감당 가능한 아파트 선택하기

2.수도권 아파트를 선택하는 기준

*내집마련에서 중요한건 내 취향이 아니라 다수의 취향이다.

*가장 중요한 기준은 직장(=교통), 가장 중요한 직장은 강남(강남 접근성이 아파트 가격을 결정한다

*각 군 안에서 입지(교통,환경,학군)에 따라 변화하지만 큰 틀에서의 위상은 변함없이 10년 유지

*내집마련 할 때는 내 예산 안에서 가장 좋은 군으로 가기

*갈아타기는 같은 군이 아니라 상급지로 갈아타기

*같은 2군 같은 매전차인데 연식과 평형이 다르다면 연식 좋은 것 선택 (성동구59>마포구89)

*같은 3군 비슷한 연식이라면 가급적 지역 대표단지(대단지)선택

*같은 4군에서도 구별로 좋은 순서가 있다 (좋은 구 순서에 맞게)

*택지(아파트가 많이 몰려있는 곳)의 힘은 연식,브랜드 만큼 쎄다

*외진 신축 33평보다 구축 대장단지 32평

직장 : 주요 업부지구 (강남>>>>도심>여의도>판교,마곡,구디&가디, 상암)

교통 : 지하철 기준, 강남에 얼마나 빨리 도달 가능한가?

환경 : 상권, 대단지 , 편의시설(병원,마트,공원) 택지(아파트5000세대이상) / 내가 여기 산다면 쾌적할까?

학군 : 학군지, 초품아, 학원가 상급지의 필수요소 / 내 자녀를 안심하고 키울 수 있는 곳인가?

상황 : 물건이 쌓여 있는 단지=경쟁 매물이 많은 단지

호가<실거래 =매도자 스스로 급한 상황임을 알린 매물

*수도권 입지, 가격 알기 (59기준)

1군 : 강남>=서초>> 용산 >>>>송파

2군 : 과천(1군급) , 양천 >성동=광진=마포=판교

3군 : 동작>=강동>= 영등포>중구> 종로, 분당(2군과3군사이)

4군 : 동대문=강서서>서대문>=성북>관악> 노원 - 구성남, 수지, 광명, 평촌, 하남, 구리, 광교, 동탄

5군 : 구로 ,은평, 중랑, 강북, 금천 ,도봉 - 송도, 의왕