안녕하세요!

스테디셀러처럼 꾸준하게 투자할 스테디셀러입니다 :)

2주차 강의는

열반기초의 꽃이라고도 할 수 있는 너바나 멘토님의 레시피!에 관한 내용입니다.

2년전에 들었을 때는 저렇게 하는구나.. 체화하기 위해서 노력했다면

이번에는 내가 너바나님 레시피에 따라서 투자를 했나?

스스로 복기하는 시간을 가졌습니다.

그럼 느낀점 위주로 후기를 작성하도록 하겠습니다!

세상에는 다양한 투자 기법이 있다. 그중에 선택을 하면 될 뿐.

2년동안 투자 공부를 하면서도 생각했고,

이번에 다시 열반기초 강의를 들으면서도 생각난 것이,

세상에는 참 다양한 투자 방법이 있는 것 같습니다.

커리어, 부동산, 주식, 비트코인..

2년전만 하더라도 요즘 00이 핫하대, 요즘 00으로 돈 번사람 많대

라는 말에 휘둘리곤 했었는데요.

이제는 그런 말들을 들으면 그냥 그런가보다 하고 넘어갑니다.

왜냐하면 그들은 그 분야에서 잘하는 사람들이고,

나름의 기준을 적용하여 투자를 했을테니까요.

2년전 열반기초를 듣고 투자 공부를 시작하며

오직 가치와 가격만을 보는 가치투자에 대해 알아가기 시작했습니다.

이 투자법이 매력적인 이유는,

우선 버핏 같은 부자들이 가치투자라는 기준을 가지고 자본을 사들인다는 것이었고요.

성급하지 않게 의사결정을 하지 않아도 된다는 점이 마음에 들었습니다.

제가 선택한 투자 기법은

가치와 가격을 비교하는 가치투자이며,

가격은 이미 네이버 부동산에 나와있기 때문에

가치를 보는 눈만 기르면 됩니다.

2년이라는 시간 동안, 적어도 초보 시절에 비하면

아파트의 가치를 보고, 느끼고, 비교하는 능력이 향상되었다고 생각합니다.

그래서 저는 에코프로가 올랐다, 비트코인이 올랐다,

등등의 얘기를 들어도 크게 신경쓰지 않습니다.

왜냐하면 에코프로나 비트코인의 가치를 제가 제대로 판단할 수 없기 때문입니다.

따라서 가격과 가치를 비교할 수 없기 때문에 아예 제 능력 밖의 일이 되어 버리거든요.

대신, 아파트 투자에 관해서는 조금 더 엄격함을 지켜야할 필요가 있다고 생각합니다.

제가 선택한 분야이고, 2년동안 아파트의 가치를 보는 눈을 길러온만큼

실제로 제가 제대로 가치를 보고 있는 것인지,

가치가 올라갈 아파트를 골라낼 능력이 있는지,

원칙을 가지고 잘 투자하고 있는지,

철저하게 돌아보고 복기해야한다고 생각합니다.

제가 선택한 분야에 대해서는 더 전문성을 가지기 위해 노력하고,

이외의 분야에서는 신경쓰지 않게 된다는 점.

2년동안 월부에서 투자공부를 하며 달라진 점 같습니다.

저환수원리, 제대로 지켰니?

시간이 지나도 유효한 너바나님의 투자 레시피인 저환수원리.

2년전에는 배우기만하는 입장이었으나,

최근에는 실전 투자를 진행하면서

제가 빠짐없이 원칙을 지켰나 스스로 돌아보기도 했습니다.

강의를 들으며 부족한 점이 있는 것 같아서 다시 한번 돌아보았습니다.

[저평가]

지역내 저평가 관점에서는

연식, 평수 고정하여

매수한 단지와 비슷한 가치를 가지는 단지나,

매수한 단지와 비슷한 가격을 가지는 단지를 찾을 수는 없었으나

다른 방법으로 가치 대비 가격이 저렴하다고 판단했습니다.

매수 단지보다 저렴한 가격대의 가치와

매수한 단지의 가치를 생각해보았을 때,

매수한 단지의 가치가 더 좋은데, 가격은 눌려있다고 판단했습니다.

또한 생활권 내에서 해당 단지의 위상, 거주민들의 선호도, 단지 규모로부터

추후에 가치의 상승 여력이 더 있다고 판단했습니다.

지역간 저평가 관점에서는

비슷한 가격대에 있는 단지의 땅의 가치보다

매수한 단지의 땅의 가치가 객관적으로 더 높은 위상에 있었기 때문에

아파트의 가치 = 땅의 가치 + 건물의 가치 측면에서

충분히 저평가 되었다고 판단했습니다.

종합적으로, 매수한 단지가 가지는 가치 대비

현재 가격이 저렴하다고 판단되었기 때문에

해당 단지가 저평가 되었다고 판단했습니다.

[환금성]

해당 단지는 천세대 이상의 대단지 신축 단지이며

매수한 물건은 4층 이상 층수입니다.

[수익률]

비전보드에서 목표한 수익률은 15%~20% 정도입니다.

저는 최대 4년정도 보유시에 80%정도 수익률을 기대하고 있고,

연 수익률 환산시 20%정도로 목표한 수익률을 충족합니다.

너바나님께서 200% 수익률은 강의에서 언급을 하지 않으셔서

이부분은 지나가도록 하겠습니다.

[원금보존]

잃지 않는 투자를 하는 것.

월부에서 가장 중요하게 여기는 투자법인데요.

먼저 매수할 당시의 매매/전세의 비율은 77%로써, 멘토님께서 제시하신 전세가율과 유사합니다.

입지독점성과 향후 공급물량이 많은지 확인해볼까요?

지방 물건이기 때문에 입지독점성은 없습니다.

또한 제가 매수한 지역은 향후 3년 중 1년에 많은 공급이 예정되어 있는데요.

연속적으로 많은 물량이 있는 것은 아니기 때문에

전세를 맞출 때 그 해를 피해서 맞추자라고 생각했습니다.

이 부분은 매물코칭 때 멘토님께 자세하게 물어봤는데

그런 식으로 진행해도 괜찮다고 말씀해주셔서 2차 확인을 받았습니다.

또한 강의 중에 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는

최악의 손실에 대해 언급하는 부분이 나와서

이에 대해서 생각해보았습니다.

최악의 손실은 현재 전세가까지 매매가가 떨어지는 경우입니다.

만약에 떨어지더라도, 저는 제가 매수한 물건의 가치를 확신하기 때문에,

공포에 질려서 매도를 하지 않을 것 같습니다.

매수한 물건의 가치에 대해

직접 생각해보고 결정을 내렸기 때문에,

농부의 마음으로 천천히 기다리는 투자를 할 수 있을 것 같습니다.

[리스크]

잔금을 치를 수 있는, 감당할 수 있는 물건을 매수했습니다.

또한 투자자가 가장 두려워해야할 역전세.

공급이 많은 해를 피해서 전세를 맞췄기 때문에,

역전세에 대한 두려움은 적습니다.

또한 일어난다고 해도 1년에 1채를 투자하거나

1호기를 투자한 시점과 간격을 둬서 2호기를 투자할 것이기 때문에,

역전세 발생 시 기민하게 대응할 수 있겠습니다.

2주차 강의를 통해서

너바나 멘토님의 레시피에 대해 다시 한번 복습할 수 있었고

제가 매수한 과정을 다시 돌이켜보며 복기를 할 수 있었습니다.

처음에는 저환수원리라는 레시피를 적용하기가 굉장히 힘들었지만,

이제는 조금 수월해진 것 같았습니다.

그러나 이제 한채를 투자했으니 ㅎㅎ

이 원칙을 더 적용하려고 노력해야겠죠?

귀중한 인사이트 나눠주신 멘토님께 다시한번 감사드립니다 :)