안녕하세요, 10년안에 순자산 10억을 달성할 정라엔입니다.
이번주는 제 최애 강사님 중 하나인 새벽보기님의 강의였습니다.
항상 차분하고 친절한 설명 덕분에 새벽보기님 강의를 들을 때마다
할 수 있다는 용기를 얻고 실제로 어떻게 적용해볼지 감이 잘 와서 좋아합니다.
이번 강의에서는 어떤 점을 느꼈고, 어떤 점을 적용해보고 싶은지 나눠보겠습니다.
단지 임장과 저평가 단지를 찾는 법
앞마당을 넓혀가다보면 매너리즘에 빠지는 순간이 옵니다.
처음 체크리스트를 채워가며 하던 단지임장도 앞마당이 점차 5개를 넘어감에 따라 매너리즘을 느꼈던 것 같습니다.
강의에서 새벽보기님이 '눈을 감았을 때 단지가 선명히 떠올라야 한다'는 말씀을 듣고 스스로 나는 단지임장을 잘못하고 있었구나 깨달았습니다.
단순히 체크리스트를 채우는 실력만 늘었다 뿐이지, 단지의 느낌과 분위기는 전혀 기억못하고 왔다는 것을 알았습니다.
물론 체크리스트가 단지의 선호도를 파악하는데 일정부분 도움을 줄 수 있고,
아직 무엇을 봐야 하는지 전혀 감이 없는 초보에게는 도움이 될 수 있겠지만
점차 성장하면서 본질에 가까워지려는 노력을 해야 하는 것 같습니다.
단지임장의 본질은 단지의 선호도를 파악하고 그 가치를 매기는 것입니다.
단지의 가치를 정확히 알아야 가격을 대입했을 때 저평가 단지를 찾을 수 있기 때문에 단지의 가치를 정확히 아는 것이 중요합니다.
이 때, 가장 좋은 단지부터 안 좋은 단지까지 모두 보는 것이 정말 중요합니다.
일부의 단지만 본다면 가격을 대입했을 때 해당 가격이 싼지 확신을 갖기 어렵습니다.
왜냐하면 결국 어떤 물건이 싸다고 느끼는 것은, 그것보다 가치가 떨어지는 물건과의 가격차이가 실제 가치의 차이보다 적게 날 때 느끼는 것이기 때문입니다.
그러므로 어떤 물건을 살 때 싸다는 확신을 갖고 사려면 무조건 그것보다 더 가치가 낮은 물건의 가치와 가격을 알아야 합니다.
동시에 그것보다 비싼 물건과도 비교를 한다면 그 비교의 정확성이 더 높아질 것입니다.
추가로, 정확도를 더 높이기 위해 공급과 전세가를 대입해 단지의 선호도를 매겨보는 방식과
입주가 있는 곳과 없는 곳의 기준을 달리하여 저평가를 판단하는 것은 굉장히 신선했습니다.
단지 대 단지의 비교
새벽보기님의 단지대 단지비교 방식은 내마반에서 처음 접하고 굉장히 쉽고 직관적이다라는 느낌을 받았습니다.
막연히 A단지와 B단지 중 느낌적으로 어느 것이 위인지 생각하는 것보다
각 단지의 가치를 형성하고 있는 요소들을 그 정도로 표현해 블록을 쌓듯이 구성하여 비교하는 방식은 굉장히 직관적이었습니다.
물론 부동산은 인문학이므로 100% 정확한 정량적 가치를 매기기는 어렵고, 불가능합니다.
하지만 지속적으로 스스로의 기준에 따라 매기기를 반복해보고 실제 가격과 대입을 해보며 보정을 한다면 그 정확도가 높아질 것입니다.
한 편 새벽보기님께서는 어느순간부터는 그러한 가치 매기기를 하지 않아도 직관적으로 대조가 가능할 것이라 하셨는데, 이런 훈련과 반복 숙달 연습이 바탕이 되어야 직관이 길러진다고 생각합니다.
매물임장, 전화임장부터 실전 투자 프로세스까지
매물임장과 전화임장은 많은 예비 투자자들이 어려워하는 부분입니다.
어렵게 느끼지 않더라도 단지임장과 마찬가지로 매번 반복하다보면 매너리즘에 빠지기 쉽다고 생각합니다.
새벽보기님의 강의는 항상 실제와 유사하게 상황을 최대한 구체적으로 가정하고,
목적과 방법을 명확히 해주셔서 좋은 것 같습니다.
개인적으로 매임과 전임에 대해 벽은 없지만 스스로 목적에 맞게 잘 하고 있는지 돌이켜보는 시간이었습니다.
매임과 전임을 하면서 매너리즘을 느낀 가장 큰 부분은 내가 스스로 기준이 없고
실전 투자를 하는 프로세스에 대해 명확히 알지 못하니 적극적으로 임할기가 어렵다는 점이었습니다.
실전투자 프로세스를 기초반 강의에서도 알려주셨지만
말 그대로 절차에 대해 설명 받았을 뿐, 각 과정에서 주의할 부분이나 처할 수 있는 다양한 상황,
디테일한 법적 요소 및 지식 등에 대한 설명이 부족해 그냥 그렇구나 하고만 넘어갔던 것 같습니다.
이번 기회를 통해 한 층 더 깊이 있게 이해를 하게 되어 보다 전임과 매임에 적극적으로 임할 수 있을 것 같습니다.
더불어, 실전투자 경험담을 종종 읽는 습관을 들이는 것 또한 필요하다 느꼈습니다.
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