지방투자 실전반 | 월급쟁이부자들

　꼭 듣고 싶었던 마스터멘토님의 강의.. 지투에 들어와 드디어 듣게 되었습니다! 강의도 유익하고 너무 영광이었습니다🩷 시작부터 헬멧 벗으라고 머리도 좀 때려주시고.. 듣기 좋은 초코머핀이 아닌, 속이 꽉 찬 밤송이 같은 강의를 해주셨습니다.

　내가 몰랐던 것 중에 하나는, 이 단지에 실수요자만 들어가는 곳인지를 확인한다는 내용이었습니다. 저희가 하는 방식이 전세 레버리지 투자이다 보니 항상 전세금을 올려받을 것, 혹은 나중에 비싸게 팔 것을 생각하고 수익률을 계산하며 단지를 고르게 되더라구요. 반대로 실수요자들만 많이 찾는 단지라면 아무리 매매가가 싸더라도 전세 빼기에서도 어려움이 있을 것이고, 전세가가 올라가며 투자금이 회수된다는 기본 방향도 어려울 것 같습니다. 단지마다 이 단지는 실수요자만 찾아, 이 단지는 임대수요만 있어 100%는 아니겠지만, 나는 그런 지역민들의 선호를 파악하려고 노력했나? ‘이 단지에 어떤 사람들이 살지’에 대한 고민이 부족했다는 것을 알게 되었습니다.

　현재 시장상황에서 투자우선순위, 시장모습에 따라 어떤 투자로 접근할 것인지, 중소 단위에서 매도의 어려움 등 좀 더 현실적인 얘기를 많이 들려주셔서 도움이 됐습니다. 현재 시점에서 많은 분들이 서울이 날아간 것에 대한 허탈함을 느끼고, 비슷한 투자금이라면 수도권을 할지, 지방을 할지 고민이 많은 것 같습니다. 역시 시장을 오래 경험한 투자자로서 마스터님께서는 중요한 건 사는 행위. 효율적으로 가장 수익이 많이 날 걸 고른다고 시간만 보내지 않도록. 다른 사람 얘기만 듣고 산다고 물건 지킬 수 있을까? 선택에 따른 결과까지 겸허하게 받아들일 것을 말씀해주셨습니다.

　4강 강의를 들으면서도, 지방 시장이 투자하기 너무 좋은 시기인 건 알겠지만 조급한 마음으로 매수를 한다면 보유와 매도까지, 사실상 매수보다 더 긴 시간을 버텨야하는데 내가 할 수 있을까? 하는 생각이 많이 들었는데요, 1년을 월부에서 공부했지만 아직 투자자의 마인드가 심어진지는 얼마 되지 않아.. 마스터님의 말씀들이 콕콕 박혔습니다! 선택에 따른 결과까지 겸허하게 받아들이기 위해서는 얼마나 성장해야 할지. 투자는 마인드가 9할이라는 말이 있는 만큼 앞으로도 노력해야겠습니다≧ ﹏ ≦

　멘토님께서 하신 말씀 중 “여러분은 지방투자자가 아니에요. 전국구투자자입니다.”라는 말씀도 뭔가 지방투자를 한다고, 남들이 관심 없을 때 전국을 돌아다니느라 체력적으로 힘든 수강생들에게 힘이 되는 말씀이었습니다~~ 지방투자를 하더라도 수익을 내고 뭉쳐서 더 좋은 자산을 취득하기 위한 과정인데, 지방투자자로 제한하지 않고 나는 전국구투자자다! 라는 마인드로 임하도록 하겠습니다. 언제든, 어디서든 투자할 수 있는 사람 이라는 말도 생각나고 이런 의미도 되겠구나~ 싶었습니다. 우린 수도권도 투자할 줄 알고, 지방도 투자할 줄 아는 투자자다!

　개인적인 이야기도 들려주면서 저희에게 힘 주려고 하신 멘토님, 실전반 이후의 성장에 대해서도 길을 알려주신 멘토님 긴 시간 강의 감사합니다. 목이 나아지셨으면 좋겠어요🫶🏻

안녕하세요, 지속의 아이콘이 될 지꿀입니다🍯

가늠할 수 없는 날씨를 마주하며 보내온 한 달이 벌써 지났습니다.

지방투자 실전반 5주차 수강후기를 남겨봅니다.

이번 주는 마스터멘토님께서 수강생들의 질문에 답변을 달아주시는 식으로 진행되었어요.

마스터님의 강의를 들으면 한의원에서 추나요법을 받는 기분이 들곤 합니다:)

시장의 상황, 투자 방향성, 그리고 투자자로서의 마인드에 대해 정리해주셨어요.

실행

이번 강의에서 특히 핵심이 되는 단어는 ‘실행’이었다고 생각합니다.

월부 환경에서 강의를 듣고 공부를 하면 점점 실력이 우상향하며 오르지만, 

일정 지점에 다다르면 실력의 정체기에 진입하고,

이후부터는 보이지 않는 하락곡선을 그리며 보합과 하락을 이어가는 모습이 된다고 생각하게 됐습니다.

그리고 그 지점을 넘어서서 다시 상승곡선으로 전환할 수 있는 방법이 ‘실행’이라고 생각했습니다.

가장 중요한 실행은 ‘투자’라고 생각하구요. 그리고 그 투자에 이르기까지 필요한 절차들에도 마찬가지로 실행력이 필요하다는 생각이 듭니다. 단계적으로 ‘이전에 해보지 않았던 새로운 것에 대한 도전’은 모두 실행력이 필요하다고도 생각합니다.

내가 공부하러 온 것인지, 투자하러 온 것인지 가끔 다시 고민해보며 스스로 동기부여할 필요가 있겠습니다.

돈그릇

매수하는 것은 쉽지만, 보유하고 매도하는 것은 그렇지 않다고 배웠습니다. 그리고 그 단계에서 자칫하면 이전에 얻었던 이익들을 모두 반환하고 오히려 손실까지 발생할 수도 있다는 점도요. 그래서 자산이 늘어날수록 돈그릇도 그 이상으로 키울 필요가 있다는 점을 강의를 통해 배울 수 있었습니다.

긍정적인 마음이 오작동을 하는 경우가 있다고 생각해요. 과도한 상상, 망상이 그 예인데요. 막연하게 ‘잘 될거야’라며 지나치게 희망회로를 돌리다보면 리스크에 대한 대비가 되지 못하고 큰 손실을 마주할 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 다행히 아직 겪어보진 않았지만, 대비가 되어있지 않다면 저에게도 얼마든지 찾아올 수 있으리라 생각합니다.

독서, 강의와 같은 투자방식으로 성공한 선배들의 지혜를 들으며 부자마인드를 키워야겠습니다. 

지금 당장은 길에서 파는 악세서리에도 충동구매를 하고, 단시간 폭탄세일이라고 하면 맘에도 없던 물건을 구매하기도 하는 제 자신이기에, 무지와 조급함이 합을 이뤄 큰 손실을 가져올 수도 있음을 항상 경계해야겠습니다.

그리고 제가 목표로 하는 큰 자산을 손에 쥐고도 경솔하지 않고, 나눌 줄 알며, 돈을 귀인처럼 대하는 마음가짐을 가질 수 있도록 소양을 쌓아나가야겠습니다. 

처음으로 질의응답 감응에서 질문도 채택되고 배운 점도 정말 많은, 실전반의 엔딩 강의 다운 일주일이었습니다.

좋은 강의 만들어주신 마스터님께 감사드립니다.🤍

5강 질의 응답으로 마스터님이 꽉꽉 채워주셨습니다.

특히,!! 중간 제 질문이 채택되어 엄청 기쁘면서 더 몰입해서 들을 수 있었습니다.

확실히 짬에서 나오는 바이브가 다르다고 느꼈습니다.

다른 수강생들의 질 좋은 질문에도 명확한 해답을 해주셔서 시야를 넓힐 수 있었습니다.

중간중간 제가 지금 보고있는 지역의 내용도 많이 나와서 다른 견해들도 얻을 수 있었습니다.

너무 좋은 답변 주신 마스터 강사님 감사합니다.

마지막으로 우리 27조 모두들 한달 고생 많았습니다^.^

5강은 1,2,3,4강에서 배웠던 내용들을 바탕으로 전반적으로 이야기 해주시고, 피드백 해주시는 느낌을 받았습니다.

지투실 동료분들의 질문들을 보면서 내가 생각했던 부분들, 나와 다른 고민들을 하고 계시는 모습을 보며 많은 것들을 배울 수 있었습니다.

1. 앞마당을 늘리며 남겨야 할 것. (내가 모르는것, 안다고 착각한것, 행동하지 않은것) 결국 고통 없이는 아무것도 해결할 수 없으며 현재의 고통을 이기기 위해서 더 큰 고통을 동반할 수 밖에 없다는 점.. 그렇게 꾸준히 행한다면 언젠간 원하는 지점에 도달할 수 있는 마인드 컨트롤 필요..!

2. 울산 전세..?

   기존 실거래량 체크 후 투자단지 판단하기 

   전세가 없다고 하면 내가 부르는 값이 전세확률일 가능성이 높다. 하지만, 단지별 부담스러운 가격대인지 판단하고, 투자금이 많이 들어간다면 (투자자 수요가 없기에) 좋은 물건이 될 수 없다.

   부사님과 전화해서 세입자 크로스 체크 필요!

    

    

   3. 창원  vs 대구 ? 

   저평가 판단은 우선적 고려 (투자금 고려) 기대수익 - 리스크는 같이 간다!

    

   4. 천안/아산, 구미 (좋은 생활권 신축 중심)_도시규모가 작을수록 매도 난이도가 높고 운영이 힘들다.

   중소도시에서는 입지독점성이 약하고, 연식이 중요함 또한, 신축단지들이 많이 들어오면 주변환경개선가능

   땅의 힘이 적기 때문에 연식 > 입지.

   광역시는 (좋은 입지 신축 > 구축 > 덜 좋은 입지 신축) 순으로 검토하기! 입지독점성이 있으니까~

   덜 좋은 입지 신축은 상품성이 있다! 단, 좋은 생활권에 신축이 들어오는데 굳이 덜 좋은 생활권 비선호 신축을 갈까? 라는 질문과 구축밭 주변 신축, 동 떨어진 신축은 비선호기 때문에 거래량 확인이 필수!
   또한 아무리 광역시라도 동네를 대표하는 구축단지가 아니라면, 현재 시장에선 과감히 제외하기 

   경쟁력있는 신축 우선 투자!

   
   5.  투자기준에 벗어난 투자?

   무조건 지키자! (저,환,수,원,리) 300세대 이하는 매물이 별로 없기에 상승여력이 낮고, 40평대(대형)은 지방광역시 최상급지가 아니라면 자산가치가 낮다..!

   
   6. 전세 낀 물건

   투자금이 적게 들어 투자자가 선호함(투자자 수요 때문에 높은 가격 고수함) 

   단, 전세는 낮은데 높은 가격을 고집한다? = 팔마음이 크게 없는 집이라고 생각.

   조건보단 ‘가격’

   
   7. 협상 : 목표 매수가 설정하기 + 2순위, 3순위 물건 확보

   목표 매수가 설정시, (1년,6개월) 실거래가 확인이 필요하다.

   
   8.매도

   수익률 200% 집착 x = 매도시기를 잘 판단하고 나오기 + 갈아타기 물건 확보!

   
   9. 결론

   TOP3 장,단점 (이유 적기) / 선호도 있는 단지? / 환금성? / 투자기준범위 ? 

   왜 이 투자지역,단지,매물선정 정리 / 매물시세,전세현황,수리상태,물건조건,리스크 및 대응여부 정리하기

   (즉, 투자선정 이유 + 매물상태 + 리스크 검토하기!) 

   
   10. 매수,보유,매도

   매수 : 저평가, 비교평가 = 가치가 있는것들 중 싸고 좋은것!

   보유 : 가격이 오를때 까지 인내,버티기, 역전세 대응 리스크 대비가 안되면 매도!

   매도 : 어느정도 수익 ? + 단지별 매도시기와 수익금 결정(욕심버리기, 더 좋은 자산 갈아타기)

   
   11. 전세가 = 실사용가치 / 공급과 금리의 영향을 받을 수 있다. 단, 도시규모 지역별 소득수준 대비 전세가격이 부담스러운가 정도를 파악하는게 포인트 (소득이 높다면 금리가 높아져도 전세 거주함!)

   18,19년도 정도면 전세가 자체가 싸다..!

   
   12. 매물임장 ( 거주 선호도 파악, 디테일한 현장 분위기 파악, 협상여지, 물건상태 확인)
   
   13. 갈아타기(지방에서 수도권으로!)

   매도기준 : 수익,리스크 대비 불가 (더 가치 있는 물건으로 포트폴리오 변경)

   지방 매도전략 : 공급에 예민함, 욕심부리지 마라, 전세 낀 매물은 상대적으로 싸게 매도!

   매도타이팅을 놓치지면 어려워 지는 지방!

   갈아타기 전략 : 상승장땐 미리 사기, 하락장땐 미리 팔기 (매도,매수 동시진행은 같은 사이클 필요함)

   
   14. 시스템 투자의 실상

   수도권(시스템투자) / 지방 (팔고 나오기..!)

   
   마지막으로, 마인드 강의를 해주셨는데 중요한 포인트는, 결코 포기하지 않는것. 쉬어가도 좋고 조금 늦어도 좋으니 끝까지 나가는것..!!

마스터님의 강의 중에

 확실하고 완벽한 최고의 투자는 없으며 

덜 실패하기 위한 노력의 과정이라는 것을 

잊지말고 투자본질에 

부합하는 프로세스를(저,환,수,원,리) 배운대로 지키며 

선택의 결과에 책임 질수 있는 

투자자가 될수 있도록 노력하겠습니다.

그리고

지투실전 22기 27조(2제7열하게 긍휼하며 투자하조) 

튜터님, 조장님, 조원분들을 만나면서

행복하고 특별한 한달을 보냈습니다.

너무너무 감사랑합니다.^^