서울에 기회가 오고 있다는데, 돈이 없는 전 어쩌죠?

안녕하세요. 잔쟈니입니다.

부동산에 어느정도 관심이 있는 분이라면

서울 아파트가 점점 싸지고 있다,

전세 갯수가 줄어들며 전세가율이 오르고 있다,

기회가 다가오고 있다는 이야길

들어본 적 있으실겁니다.

하지만 2024년 2월 기준,

서울 아파트 평균 전세가율은 52%

중위 매매가는 약 9.5억

(중위매매가 : 서울 아파트를 1등부터 꼴등까지

줄세웠을 때 중간에 해당하는 값)

중간정도 가격의 아파트를 매수해서

평균 전세가율에 맞춰 투자한다 해도

약 4.5억의 투자금이 필요합니다.

급매를 잡아 싸게 사거나

전세를 잘 세팅한다 해도

억대의 투자금이 필요한 현재 상황,

누군가에겐 기회라는데

투자금과 종잣돈에 한계가 있는 나에겐

현실감 없는 이야기같아 속상해질 즈음,

부동산시장이 반등한다는 기사까지 보니

이제는 조급함을 넘어

불안감마저 느껴지기도 합니다.

https://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20240316050051

"이러다 또 기회 놓치는 거 아니야?"

서울에 좋은 기회가 다가온다는데

당장 투자할만한 억대의 종잣돈이 없어

서울 투자가 남의 이야기처럼

느껴지시는 분들이 분명 계실겁니다.

이번 기회마저 나를 빗겨가지는 않을까

걱정되시는 분들께

한 가지 사례를 보여드리고자 합니다.

과거의 어느 한 시점,

서울 4군의 선호 대단지 25평이 (빨간색)

지방 중소도시 선호입지의 26평보다 (파란색)

두 배 정도 비싼 시기가 있었습니다.

서울 아파트는 가치가 있어

장기적으로 우상향한다고 믿었던 A는

지방 중소도시 20평대를 팔고

종잣돈을 보태 빨간색 단지를 매수했습니다.

매매가가 두 배 정도 차이났던 두 단지는

5년정도 지나니 가격이 같아졌고

이후로도 4년 이상 비슷한 시세를 보였습니다.

지방을 팔고 서울 아파트를 산 A는

지역에서 사람들이 좋아하는 아파트를 샀기에

9년동안 약 8천만원의

시세차익을 볼 수 있었습니다.

(어떤 단지들은 오히려 가격이 빠지기도 했습니다)

하지만 과거 팔아버린 지방의 아파트를 보유했다면

약 2.2억의 시세차익을 볼 수 있었습니다.

그러던 어느날, A는 문득

현재 상황이 이상하다는 걸 느낍니다.

"아무리 그래도, 서울에 있고

나름 지역 내에서는 선호하는 단지인데

지방 중소도시 20평대랑 값이 같은 게

말이 되나...?"

서울이 말도 안되게 싸다는 생각을 한 A는

해당 아파트를 한 채 더 매수하였고

5~6년의 시간이 지나자

둘의 가격차는 5억 이상으로 벌어졌습니다.

서울과 지방 중소도시의 아파트가

4년동안 같은 가격이었다는 게

놀랍기도 하면서, 또 한편으론

'이미 가격차이가 너무 벌어졌는데

이런 시기가 또 오겠어?'

라는 생각이 드실 수 있습니다.

맞습니다. 이미 두 단지는

가격차가 많이 벌어졌고,

서울의 아파트가 많이 떨어진 지금도

2.5억정도 매매가가 차이납니다.

하지만 위 A의 사례를 통해

우리는 다음 두 가지 내용을

복기해볼 수 있습니다.

첫째, 파란색 중소도시 아파트보다

빨간색 서울 아파트가

더 가치있는 것은 사실이나,

지방을 팔고 서울을 가는 것이

항상 좋은 선택이었던 건 아닙니다.

가치가 더 좋은 단지를 매수한다는

방향성은 물론 맞지만,

싼 걸 팔고 비싼 걸 사는 선택은

어떤 시기에는 오히려 자산 상승을

더디게 만드는 결과를 낳습니다

좋은 기회가 다가오는 중이라는

현재의 서울 시장도,

입지와 개별단지에 따라

어떤 곳은 더이상 싸지 않기도,

다른 곳은 여전히 가치대비

저렴하기도 합니다.

이렇게 가치와 가격이 뒤섞인 시장일수록

더욱 가치대비 가격을 꼼꼼하게 따지고

싼 걸 버리고 비싼 걸 고르는 선택을

하지 않도록 주의해야 합니다.

둘째, 종잣돈이 부족해 서울을 못 샀다 해도

영영 뒤쳐지는 것이 아닙니다.

길게 봤을 때 서울이 더 많이 오르는 건 사실이나

(물론 그 안에서 어떤 단지냐에 따라

결과는 달라질 수 있습니다)

기간을 끊어 중기적 관점에서 봤을 땐

오히려 지방이 상승률이나 상승액의 관점에서

더 높은 시기도 있습니다.

내 종잣돈은 왜이리 제한적이냐며

아쉬워하고 한탄하는 것이 아니라,

내가 지금 할 수 있는 일을 하며

나에게 맞는 시기를 기다리는 것이

결과적으로 가장 현명한 행동인 것입니다.

그러므로 나의 상황이

현재의 서울에 투자 할 수 없는 것이라면,

우선 할 수 있는 일과 할 수 없는 일부터

명확히 구분해야 합니다.

할 수 있는 일 : 내 종잣돈 범위 내 소액투자로

종잣돈 불리기, 저축하기

할 수 없는 일 : 2~3억 이상이 드는

서울 투자하기, 연봉 몇 배 올리기

동시에, 서울과 지방의 시세를 비교할 수 있는

앞마당을 쌓고 잘 관리해야 합니다.

과거처럼 서울과 지방의 시세가 비슷해지거나

혹은 지방의 물건을 매도하고 나온 종잣돈으로

수도권에 재투자할 수 있으려면

가치와 가격을 아는 앞마당을 넓히고

꾸준히 가격 추이를 지켜봐야 합니다.

마지막으로, 이미 지방에 투자한 물건이 있는 분들은

아직 저평가된 집을 함부로 매도하지 말고

수익을 볼 때까지 자산을 잘 지켜가시길 바랍니다.

최근 들어 부쩍 많은 분들께서

매도에 관한 질문을 주십니다.

목표했던 수익률을 달성했거나

아파트값이 충분히 오른 경우도 있지만

대부분의 경우는 기회비용을 걱정하며

"좋은 곳이 싸졌다는데

덜 좋은걸 팔고 더 좋은 곳으로 갈아타고 싶어서"

매도를 물어보시는 때가 많습니다.

수익을 거두지 못했거나, 심지어

손실구간인 경우에도 말이죠.

내가 보유한 물건이 정말 저가치 단지이고

미래의 기대수익이 형편없을때가 아니라면,

버티고, 인내하는 구간이 지난 뒤

내 자산이 수익을 낸 후 갈아끼워도

결코 늦지 않습니다.

"그러다 기회를 놓치면요???"

할 수 있는 일에 집중하셔도

늦지 않다는 말씀을 드리면

대부분 그러다 서울투자 절호의 기회를

놓칠까봐 걱정하는 말씀을 하십니다.

개인적으로는 2013년부터 만 8년 이상

유례없이 상승한 서울 아파트 시장이

불과 2년도 채 되지 않는 짧은 하락기를 지나

다시 대세상승장으로 전환한다고 보기엔

어렵다고 생각하지만,

설사 제 생각이 틀렸다고 해도 괜찮습니다.

다른 곳에서 기회를 찾으면 되니까요.

서울 투자는 돈을 벌기 위한 수단일 뿐,

우리의 궁극적인 목표는

돈을 벌고 자산을 일구는 것입니다.

매 순간 자산을 불릴 수 있는 선택에

최선을 다할 뿐,

투자 시기와 지역을 정해두고

그걸 못 맞출까봐 전전긍긍할 필요는 없습니다.

주기가 변하는 타이밍과 규모를

예측할 수 없다면

가장 옳은 방법은

우리가 현재 어디쯤 서 있는지,

서 있는 자리에서 어떤 행동을 해야 하는지

파악하고자 노력하는 것이다.

-하워드 막스, 투자에 대한 생각-

오늘은 서울에 기회가 오고 있는데

서울 투자할 종잣돈이 적어

속상해 하시는 분들을 위해

제 생각을 말씀드렸습니다.

할 수 있는 일과 할 수 없는 일 구분하기

앞마당을 넓히고 꾸준히 시세를 체크하기

(이미 보유한 자산이 있다면)

저평가된 자산을 너무 싼 가격에

함부로 매도하지 않고 잘 지켜나가기

특별하지 않은 듯한 행동을

오래 쌓아가는 것 자체가 특별한 일입니다.

그 뒤에 여러분 각자가 꿈꾸시는

특별한 미래가 펼처지기를

진심으로 응원하겠습니다.

감사합니다 :)

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