이번 강의는 수도권과 지방 투자를 고민하는 사람이라면 누구에게나 큰 도움이 되었을 강의였다.부동산 사이클부터 투자금별 투자 지역까지,막연했던 그림이 하나의 로드맵으로 정리되는 느낌이었다.특히 이번 금요일 예정된 투자 코칭을 앞두고, 질문을 다시 써야 할 정도로 속 시원한 답변을 많이 얻었다.이번 달 열중반에서지금 시장은 "절대적 저평가 속에 상대적 저평가 아파트 찾기 게임"이라는 메시지가 핵심이었는데,주우이님도 이 부분을 거듭 강조해주셨다.지금은 싸고 좋은 걸 ‘잘’ 찾아야 하는 시장.그러기 위해서는아는 단지를 많이 늘리고금액대별로 가장 좋은 아파트를 파악하는 연습도 해보자.(5순위 시세표를 활용해 내 투자금에 맞는 걸 위주로 살펴보기)7월에는 지방투자 기초반을 들으며 부산 임장을 다녀올 예정인데,강의에서 지방의 특성과 임장에서 중점적으로 봐야 할 지점을 구체적으로 짚어주어 큰 도움이 되었다.또한 그동안 막연히 알고 있던 '두채 전략', '다주택 전략'에 대해실제로 어떻게 실행하는지를 상세히 알려주셔서, 내 목표도 한층 구체화할 수 있었다.이제 나는 두채 전략을 통해 10억 자산가를 단기 목표로 세우려 한다.“임장보고서의 가치는 내가 만드는 것”이라는 말이 주우이님 말씀이 크게 와닿았다.지금까지 내가 만든 임장보고서를 돌아보면, 그 가치는 솔직히 5만 원도 안 될 것 같다. 😅하지만 잘 만든 보고서 하나가 5억, 아니 10억의 수익을 만들 수 있다고 생각하니,임장보고서를 다르게 바라봐야겠다는 다짐을 하게 되었다.이번 부산 임장때는 “5억짜리 임장보고서”를 만드는 연습을 해봐야겠다.“나를 믿지 말고, 루틴을 믿어라.”6월부터 매일 아침·저녁 운동과 식단 조절을 꾸준히 병행해왔는데몸이 건강해지는 걸 넘어서 이 루틴 자체가 내 일상에 활력을 주고 있음을 깨닫는 중이었다.이제 이 루틴에 something 투자 related element를 추가해,목표에 더욱 다가설 수 있는 루틴 있는 삶을 만들어보려 한다.
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포쇼니
여성
5.0
안녕하세요,쇼니를 위해 투자하는 포쇼니입니다.매주 열중 강의를 들으면서,열중 강의를 ‘독서하는 강의’라고만 알고 안 들었으면 정말 큰 실수였겠다 라는 생각이 듭니다.이번 3주차 잔쟈니님의 강의를 들으면서 난제 중에 난제였던 ‘비교평가’를 비로소 이해할 수 있게 되었습니다.그 전까지는 제가 앞마당도 거의 없기에 비교평가 강의로 기준을 들어도막상 실제 제 앞마당 단지들을 넣고 비교하면, 헷갈리기만 하고비교 평가는 커녕 비교도 어려웠던거 같습니다.그러나 이번 잔쟈니님의 비교평가 기준 및 적용 사례를 통해앞마당이 적어도 비교평가는 할 수 있다는 자신감과제 앞마당에서 제 종잣돈 안에서 투자할 수 있는 가치있는 매물를 뽑는 기준을 명확히 알게 되었습니다.그리고 앞마당은 적지만, 잔쟈님이 말씀해주신 단지들은 알고 있었기에 강의를 이해하는데 더 도움이 되었습니다.그리고 모르는 단지들은 또 담에 가봐야겠다는 생각도 들었구요 :)확실히 앞마당이 많으면 비교평가를 더 잘할 수 있다는 것은 국룰이라는 것도 다시 한 번 마음에 새겼습니다.같은 지역 내에서 생활권별로 비교 평가 하는 방법, 지역 간 비교평가, 물건별 비교평가까지!정말 비교평가를 뽀개주셔서 실제 저같은 초보 투자자들에게 ‘비교 평가’ 에 대한 고민과 답답함을 뻥뻥 뚫어 주셨습니다.이 강의를 듣고 제 앞마당의 단지들을 비교하면서 제 마음 속 1,2,3위도 뽑았습니다 :)그리고 아직 저는 없는 지방 사례까지 예를 들어 주셨는데, 그 이유를 말씀해 주셨을 때 현재는 무주택자이거나 1호기밖에 없지만 투자 이후 소액으로 계속 투자할 분들을 위해 알려주신다는 잔쟈니님의 마음이 어떻게 나의 마음을 아셨을까? 하는 생각과 함께 감동이 되었습니다.🥺그리고 잔쟈니님의 첫 투자까지 복기를 해주셔서 그 과정을 보면서 ‘나도 저렇게 BM해야지’라는 생각을 했습니다.그래서 이번 강의를 통해 BM할 것은,앞마당 지역간 비교평가마음속 Top1은 매물털기전임 할 곳 리스트 및 질문 준비해서 이번주 바로 3군데 이상 전화해서 예약 잡기똑순이처럼 깔끔하고 명확하게 그리고 세세하고 아낌없이 지식과 경험을 공유해주신잔쟈님 튜터님께 감사드립니다.😍
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한노을⌯
30대
여성
5.0
이때까지 열기, 실준, 서투기, 지투기 강의를 들으면서 전세 셋팅에 대한 내용도 배우긴 했지만 이렇게 디테일하게 배운 적은 없었는데 전세에 대해서 모든 경우의 수를 알수있게 돼서 너무 좋았던 강의였습니다. 강의 내용을 여러번 복기하면서 앞으로의 투자를 할 때 매수부터 전세 놓는 것까지 잘 마무리 할 수 있도록 하겠습니다. 매번 알차고 좋은 강의 해주셔서 감사합니다: )투자를 할 때 리스크에 대해서 항상 두려움이 있었고 1주차 강의에서도 리스크를 볼 때 공급만 보는 것이 아니라 전세가 안나간다면 잔금 대비까지 할수있어야 한다고 배웠는데 그 내용을 배웠을 때 나는 잔금대비가 안될 것 같은데.. 라는 생각이 들었습니다. 그래서 그럼 투자를 하기 어려운건가? 라는 고민이 있었는데 2주차 강의에서 잔금대비가 어려운 경우에는 주인전세나 세안고 매물을 매수해서 대응을 할수있다는 것을 배우게 돼서 고민하고 있었던 부분이 해소가 되어 좋았습니다. 그리고 앞으로 임장보고서를 쓰고 1등 뽑기를 할 때 네이버 호가 기준으로만 전세금를 확인 하는 것이 아니라 강의에서 배운 내용대로 ‘단지, 생활권, 공급’ 을 기준으로 실제로 전세를 놓는다면 전세셋팅을 얼마에 놓을 수 있을지 확인해서 1등뽑기를 마무리해봐야겠다는 생각이 들었습니다! 그리고 이렇게 사전 조사를 하고 부동산에 간다면 다른사람에게 끌려다니지 않고 주관을 가지고 투자를 할 수 있겠다는 생각이 들어 좋았고 도움이 많이 되었습니다
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전심
40대
여성
5.0
5년 내 자산 10억을 만들기 위해 꼭 들어야할 강의였다.전세대출이 막히고, 매매가가 상승하는 시장에서 내가 잘 할 수 있을까 하는 걱정을 날린 한 주였다.이번주 강의를 통해 현재 투자시장이 어떤지, 내가 어떤 지역을 선택하여 봐야할 지 명확하게 알게 되었다. 지방과 수도권 각 지역의 시세흐름을 알고 내 상황에 맞는 지역이 무엇인지,어지럽던 생각이 좀 더 정리된 것 같다.3년내에 내가 할 수 있는 한, 가장 가치있는 자산을 선택해서 2주택를 만들어서 투자를 멈추지 말아야겠다. 가치가 상승한 자산을 매도하여 좀 더 가치있는 자산을 매수하는 팁도 알려주셔서멈추지 않는 투자공부 동기부여를 알려주셔서 좀 더 장기간으로 봐야겠다.가장 좋았던 것은, 내 투자금에 아직 서울, 수도권 시장이 가능하다는 것을 알게 되어 희망이 생겼다.이제 내가 무엇을 해야할지 뚜렷해졌다!서울 25개구와 수도권 지역을 발품발아 내것으로 만들어내년까지 어떻게든 1호기 만들어야 겠다고 재다짐했다. 그것을 위해 주당 20시간 공부 시간을 만들고,매월 수도권 임장보고서를 작성해야겠다.특히 5순위 시세표를 만들어 지속적으로 업데이트하고, 내가 투자할 물건을 계속 비교평가 해나가야겠다.흔들릴때도 있겠지만, 주우이님께서 말씀하신대로 나에게 맞는 투자처 찾는 법을 적용해가며내 투자금을 가능한 지역을 찾아 갈 것이다.월부 환경 안에서, 오랫동안 잃지않고 투자해나갈 수 있는 힘을 얻은 강의 였다.주우이님처럼 행복한 투자자가 되기 위해 왜 투자를 하는지, 무엇에서 행복감을 느끼는지균형을 잘 잡아가며 앞으로 정진해야겠다.
아직 1호기를 해보지 않은 시점에서 전세 빼기는 나중에 생각해도 되겠지, 우선 투자가 먼저라는 생각을 무의식적으로 하고 있었던 것 같다.
강의를 듣다 보니 전세대출, 소유권 변경, 잔금 시점 관련 내용이 생각보다 훨씬 어렵게 다가왔었다. 만약 1호기를 먼저 했다면 이걸 모르고는 꽤 당황했을 것 같다는 생각도 들었다.
양파링님께서 계속 미리 준비하라고 말씀해 주셨는데, 강의가 뒤로 갈수록 이번 내용이 반드시 사전에 확인해야 하는 핵심이라는 게 점점 더 분명해졌었다. 중개사님께 어떤 질문을 해야 하는지, 전세 시세를 볼 때 어떤 식으로 비교해야 하는지도 구체적으로 알려주셔서 임장 가면 바로 써먹을 수 있을 것 같았다.
강의 중간중간 알려주신 대화 멘트들도 너무 현실적이어서 실제로 현장에서 도움이 많이 될 것 같다는 생각이 들었다.
막연한 이론만 다루는 강의가 아니라 양파링님의 실제 현장 경험과 실제로 부딪히는 상황들을 그대로 보여주셔서 더 와닿았고 이해도 잘 됐었다.
그동안은 ‘집을 사야 한다’는 생각밖에 안 보였던 상태였다면, 이번 강의를 통해 집을 산 이후에 어떤 일들이 벌어질 수 있는지, 그리고 그걸 위해 어떤 준비가 필요한지까지 생각해보게 됐다.
그리고 개인적으로 가장 인상 깊었던 부분은 강의 말미에 들려주신 ‘몰입’에 대한 이야기였다. 쫓기듯이 하는 공부가 아니라 내가 선택해서 하는 공부로 바꿀 수 있다는 말이 요즘 내 상태랑 딱 맞아서 계속 마음에 남았다.
처음엔 내가 선택해서 시작한 투자 공부였지만, 어느 순간부터 주변 이야기들을 들으며 조급해지고 쫓기듯 공부하고 있었던 것 같다. 이번 강의를 통해 마음을 조금 내려놓고 방향을 다시 잡게 된 느낌이었다.
아직 모르는 것도 많고 실전까지 가려면 갈 길도 멀지만, 다음 강의도 놓치지 않고 차근차근 따라가 봐야겠다.
평형별 로 전세 가격 을 구분 하고 , 소형 평형 과 중간 평형 그리고 대형 평형 의 전세가격 을
파악하고 , 내가 투자 하려는 평형의 전세 가격 을 가늠해보고 , 전세가 를 파악한다.
2단계 생활권 내 비교
생활권 에서 비슷한 흐름을 가져가는 단지를 비교 한다.
생각해보기
A단지 와 비교 하였을 때 비슷하지만 약간 의 가격 차이는 있다.
A단지 < B단지 < C단지
선호도 가 높은 C단지 보다는 전세 가격을 낮게 설정 하고
A단지 와는 비슷한 전세 가격 수준이면 적절 할 것이라고 판단한다.
단 , 생활권 의 전세 시장 분위기 도 파악한다.
전세 물량이 부족한지….또는 전세 세팅 시, 입주 물량이 있는지 까지 판단 해본다.
3단계 공급 물량 을 파악!
경쟁 기간 공급 물량 이 있는지 ? 파악 하기!
공급 규모 평형 전세 가격 개수 까지 파악한다.
영향을 미칠 만한 공급 인지 파악한다.
내가 투자 할 단지 의 생활권 선호도 보다 , 하위 생활권 의 공급 물량인지 ? 상위 생활권 의 공급 물량인지 ?
파악한다. - " 이래서 임장 을 다니며 , 지역 의 선호도 를 몸으로 담는게 중요 하구나 "
투자를 한다면 ,내가 그지역 의 전체 생활권 우선순위를 알고 , 단지 선호도를 알아야 한다는것 은
투자 이후 전세 를 세팅 함에 있어서 , 실력 이 나타난다고 생각 되었다.
※ 대단지 입주 시 확인해야 할 2가지
사전 점검 기간 : 사람들이 본격적으로 움직이기 시작
입주 지정 기간 : 입주 기간 전/후 3개월은 입주 물량 영향권
전화 임장을 통해서 전세 시장 분위기 를 최종적으로 반영한다.
어떤 가격으로 시작 할것이냐!
보수적으로 ?
공격적으로?
전세 셋팅에 대한 사장님의 자신감은 현장 분위기 와 밀접하다.
반드시 전세가 최종 결정 시 전화 임장 필수 !
단지 내 비교
평형 대별 가격 , 호가 변동 ( 상승 ? , 하락 ? 확인한다. )
등록일자 및 업체수 ( 부동산 업체 에 많은 곳에 물건을 올려둔것이라면 ? 매도자 상황까지 파악하기 )
실거래가격 이 올라가는지 하락 하는지 확인한다.
생활권 내 비교
가격흐름 을 같이 하는 단지 와 비교 한다.
공급 물량 점검
나의 투자 물건 보다 더좋은 생활권 의 입주가 있는지 , 또는 입주물량 있는데 , 생활권 이 어떤지
나의 투자 전세 셋팅 경쟁 에 영향을 주는지 , 고민 해 보자 !
※ 임대 기간 설정 시
무엇을 봐야 하나요 ?
첫번째 : 공급
전세 빼는 건 괜찮을까 ?
공급 물량 확인 , 언제 어디에 얼만큼 들어오지 ? , 내가 투자시 전세 밸 때 괜찮을까 ?
임차인 만기 시점에 괜찮을까 ?
"지금 전세 세팅 잘하는것 이 끝이 아니에요 지금 맞춰서 돌아오는 그 만기 까지도 운영이 잘되야 하기 때문에 ,
임대기간 만료일 에 리스크 를 바탕으로 임대 기간 을 어떻게 조절할지도 생각해야 된다. "
두번째 : 수요
내가 투자하는 지역의 특징을 알아야 전세 세팅에 어려움이 없다.
“ 명확한 수요 를 가지는 지역과 평형이 있어요 ”
특히나 학군지 +30평형 대 이상
( 성수기 "1월~2월 에 만기가 닿게끔 전세 세팅 하는것 이 가장 좋아요 " )
( 비수기 수능 시즌 ‘가을’ , 여름 장마철 휴가철 , 명절 연휴 , 겨울 등 )
가족 단위 수요 외 10,20평 형대
결혼 , 입학 취업 및 인사 시즌
( 봄,가을 이 많은 편 , 대체적으로 고른 수요 )
( 비수기 여름 장마철 휴가철 , 명절 연휴 , 겨울 등 )
세번째 : 포트폴리오
주택수 가 늘어날 수록 임대 포트폴리오 를 통한 재계약 시기를 분산 한다!
( 리스크 재계약 시 , 역전세 발생으로 대출 발생시 재계약 물건이 겹친다면 ? 😥😮 )
※ 실전 적용 비규제 지역 전세 셋팅 : 최종 에서 각 각 의 물건 들의 전세 만기 시점이 하이 브랜드 입주와 겹친다면 ,
1차원 적으로 투자 하면 안되는 물건이야 라고 생각 하기보다는 , 여기서 조금 더 나아가 투자를 할수있는 방향으로 ,
생각 한다는것, 매매가격 은 저렴하고 , 전세가격이 낮게 셋팅 되어 투자금 이 많이 필요 하다면 , 매매 잔금 기간을 조정하여 , 전세가격 을 시세 대로 받아서 투자금을 줄이는 방법 , 입주 물량 과 맞물려 전세 셋팅 시 매매 잔금 기간을 조정 할수 있다면 , 입주물량 을 피해 갈수있도록 투자 가 될수 있는 방향을 자꾸 연구하고 생각 해보는 것 이 중요 하다!
※ 수도권 규제지역 전세 셋팅 : 2년 실거주 의무 이후 , 자산 재배치 시 고려할 2가지 키워드
자산 재배치에 적합한 시기 인가?
자산 재배치에 적합한 가격 인가?
안정적인 전세 셋팅을 위해 공급 물량 확인
전세 보증금으로 주담대 상환과 임대 보증금 마련이
가능 한지 확인 한다.
예시 : 자산 재배치 에 적합한 시기 인가 ?
안정적인 전세 셋팅 을 위해 공급 물량 확인 한다. 서울 수도권 에 2년 실거주 이후 , 전세 셋팅시 주변 공급 물량이 있는지 여부를 확인한다.
그리고 현재 전세 가격 시세 를 파악 하고 , 매수시 발생한 대출 ( 아파트 담보 대출 LTV ) 을 상환하고 , 임대 보증금 까지 충분히 마련이 될때 ! 움직인다.
우리가 임장을 다니고 매물을 보고 밤새 임보를 쓰는 그 많은 행위 와 시간들 을
투자로 성과를 만들어야 한다. 하지만 , 거래까지 계약 이라는 법률 행위를 통해서
계약 단계 에서 챙겨야 할내용 들을 알지 못하면 , 앞서 공부하고 임장을 다녔던 고생들이 물거품이
될수도 있다는 것! 반드시 실제 거래가 성립 되는 것 까지 투자 현장 에서 적용 해야 한다.
1.매수 결정 을 할때 권리상 하자 를 점검한다. - 등기부등본- 🤔🤔🤔 중요합니다!!!!
※반드시 확인해야할 5가지
소유자 = 계약자와 동일한가?
가압류 가처분 가등기 = 권리 침해가 있는가?
근저당권 집 담보로 돈을 빌렸는지 ?
열람일시 = 권리관계에 변동이 있는지 ?
돈이 들어갈때마다 권리 문제 가 있는지 , 반드시 등기부등본 을 확인합니다.!
★투자로 적용해서 생각해보기
대출이 있는 경우 , 투자하면 안되나요 ?
대출 이 있다면 잔금 시 말소 특약 기재 하고 대출 상환 후에는 반드시 상환 영수증 확인 까지 한다.
그럼 현재 6.27대출 규제로 , 주담대 상환 조건 전세 대출 제한되는 금융기관 존재 하므로 ,
집주인 이 상환 능력이 되는지 확인한다.
매매 계약서 작성시 !
계약 내용 중 잔금일자 를 반드시 확인한다.
임차인 을 구하는 기간이 짧아서 구하지 못하였을때 , 잔금을 치뤄야한다면 , 대출 과 기회비용이
발생되기 때문에 반드시 잔금일자를 여유있게 매도자 와 약속을하고 그대로 기록한다.
매매 계약서 작성시 주의사항
거래 금액 , 계약금 , 중도금 유무 , 잔금 , 잔금일자 확인
계약서=등기부등본=신분증=입금계좌
모두 동일한 매도자 성명까지 확인한다.
강사님 의 말씀 부동산 거래시 , " 철저하게 원칙 대로 하시면 됩니다. "
계약의 해제
매수인이 매도인에게 중도금 ( 중도금이 없을때에는 잔금 ) 을 지불하기 전 까지
매도인 은 계약금 의 배액을 상환하고
매수인 은 계약금 을 포기하고
본 계약을 해제할 수 있다.
여기 더욱 중요한것은 이사실을 알고 나의 자금 계획을 철저하게 계산한다
계약 이라는것은 나의 선택에 따라서 책임이 가는 굉장히 무거운 행동이라는것을 알아야 합니다.
감정적으로 갖고 싶어 하는 충동적인 매수는 절대 금물! 자금 계획 을 정확히 판단하고 접근한다!
※알면 두렵지 않은 임차인 : 법인 - 특약!!
특약
전세권 설정과 관련한 비용 은 임차인 이 부담한다.
계약 만료 시 전세금 반환과 동시 전세권 해지
전세권 설정에 의한 권리로 담보 대출 , 근저당 설정 등 대출 금지!
원상회복 반환 의무 ( 금연 )
집 보여주기 적극 협조 ( 신신당부 해서 반드시 !! 협조 해달라!! 특약 에 반드시 작성 하기! )
※계약 만기가 다가오는데 재계약 은 어떻게 챙겨야 할까요 ?
갱신 의사 확인 은 만료시점 으로 부터 3개월 전에 임차인 의 의사 를 확인한다.
갱신요구 청구권 사용 여부 를 명확히 하며 , 문자로 기록을 남긴다.
구체적 금액 제시 한다.
계약서 작성 방법 협의 를 한다.
※임차인 의 계약갱신 은 무조권 들어 줘야 하는 걸까요 ?
임차인 이 기존 임대인에게 갱신을 요구한 뒤 집에 새로운 사람에게 매매 되었다면 , 새로운 임대인도 실거주를 이유 로 갱신 요구 를 거절 할 수 있다.
이유는 매수인이 소유권 이전 을 통해 임대인 지위를 승계 하였기 때문에 , 매수인의 실거주 의사가 명확하다면 , 매수인이 기존 임차인 의 갱신을 거절할 수 있다!
투자 에 대한 책임은 스스로 의 몫 !!
시장 상황에 따라 세낀 물건 , 주인 전세 , 법인 임차인 등 정리 하고 , 시기에 가장 적합한 선택 을 하고 본인의 선택을 최대한 안전 하게 만드는 것이 가장 중요 하고 , 이 행위가 투자 의 완성이 된다.
투자에서 가장 중요한것 ( 감당 가능한 리스크 인가 ? 임대 리스크 줄이는 방법 )
투자에 있어 욕심과 기회비용 은 함께 움직인다!
안 좋은 지역을 가봐야 , 좋은 지역을 골라내는 안목이 생긴다.
쌀 때 사는 것 , 싸게 사는 것이 부동산 하락장 에서도 충분히 버틸 수 있는 투자 체력이 생긴다!
장기 보유 하며 안정적으로 보유 하기위해서 는 적정 상승률 을 유지하는 것 이 가장 중요 하고 안전 한다는것!!!
투자 는 매수 에서 끝나는것 이 아니다 , 투자 이후 보유 해 가는 능력 이 진짜 투자의 완성이구나 라고 생각되었습니다.
전세 세팅 그리고 세팅시 상황 과 임차인 별로 대응하는 것들 과 법적인 부분들 정말 많은 것을 배워나가네요 1호기 투자 이후 다시 강의를 듣게 되니 조금더 다르게 들리고 , 너무너무 재밌고 공감되는 유익한 최고의 강의 였습니다!
작은것 에 일희일비 하지 않고 , 나의 이익 만 취하는 태도 보다는 임차인분 까지 우리집 에서 안전하게 잘 사실 수 있게끔 환경을 제공하는 임대인 되도록 부자의 그릇 을 키우겠습니다!
항상 월부에서 강의를 듣다 보면, ‘그래서 이거 전세 세팅 어떻게하고, 계약은 어떤 방식으로 이루어지는 거지?’ 혹은 ‘세낀물건이나 주인전세는 어떻게 가능한거지..? 부동산 사장님께 맡기면 되나..?’하는 궁금증들을 가지고 있었는데, 이번 강의를 통해 완전히 해소된 것을 느꼈습니다!
매우 긴 강의 시간 동안 양파링님이 걸어오신 투자자의 길에서 겪은 사례들을 적절하게 가져와서 설명해주셔서 더욱 쉽게 이해할 수 있었던 것 같습니다. 아직 의문점이 해소되지 않는 부분도 있었지만, 한 번 더 공부해보며 알아가면 좋을 것 같다고 생각이 듭니다.
PART 1. 전세셋팅을 세세하게 알아야할까? 이미 나는 집을 샀는데!!
전세 강의를 듣기 전에는 임차인이 전세 계약할 때 더 불안하고 신경쓸게 많지 않을까?라고 생각했었는데, 투자자의 입장에서 전세셋팅이 얼마나 중요한지에 대해서 알려주셔서 느낀바가 많습니다. 집을 사기만 하면 된다고 생각했었는데, 전세계약을 진행하기 전에 제대로 하지 않으면 나의 자금 계획이 틀어지고, 이후의 투자에도 영향을 미치기 때문에 세세하게 살펴보아야겠다고 생각이 바뀌게 되었습니다.
PART2. 전세세팅의 전략 3단계를 기억하자! (상황, 가격, 조건)
나와 시장의 상황을 알아야한다는 부분부터 어떤 물건을 사야할지 결정할 수 있게 된다는 것을 깨닫게 되었습니다. 단순하게 가치가 좋고 싼 물건을 사면 될 것이라고 생각했는데, 그러한 물건 중에서 나와 시장의 상황을 고려하여 적절한 물건을 선택해야한다는 것을 알게 되었습니다. ‘나는 잔금 대비가 가능한가?, 전세 시장에서 수요와 공급은 어떻지?, 어떤 규제가 있지?’를 앞마당을 만들면서 미리 생각해두면 상황에 맞는 물건을 보는 안목이 생기겠구나라고 느꼈습니다.
전세세팅유형에 따라 어떤 방식으로 전세 프로세스가 이루어지는지 구체적으로 알 수 있었고, 세낀물건, 주인전세, 전세입자승계 물건에 따라 어떤 것을 주의깊게 살펴봐야하는지를 알 수 있었습니다.
현시장에서는 조건부전세대출이 투자할 때 크게 영향을 미치는 요소라고 생각이 들었고, 그러한 부분을 보완하기 위해서는 근저당 말소를 잘 해결할 수 있어야함을 배울 수 있었습니다. 또한 소유권을 이전하기 위해서 매도자가 전세입자와 계약을 맞는 기간이 적어도 ‘3개월’은 유지되야함을 꼭 기억해야겠다고 생각했습니다. (이후에 공급 부분에서도 앞뒤 3개월이라는 기간, 전세재계약 준비 기간도 3개월이라는 기간이 필요해서 잊혀지지 않을 것 같습니다.)
적정 전세가를 설정하기 위해서는 ‘단지, 생활권, 공급’을 살펴봐야함을 알 수 있었습니다. 투자의 리스크를 줄이기 위해서는 적정 전세가를 설정하고 빠르게 전세를 뺄 수 있어야한다고 생각이 들었고, 그러기 위해서는 주변 시세와 공급을 면밀히 살펴봐야함을 깨달았습니다.
특히나 공급은 역전세나 전세를 새로 계약할 시기에 전세입자가 없는 경우를 만들어낼 수 있기 때문에 주의깊게 살펴봐야함을 느꼈고, 그러기 위해서는 임대기간 설정을 임차인과 협의하에 리스크를 줄일 수 있는 방향으로 해야한다고 알게 되었습니다. 임대기간 설정에서는 ‘공급, 수요, 포트폴리오’ 꼭 기억할 것!!
지방 투자를 고려하는 저에게 소액투자 전세셋팅에 대해서도 말씀을 주셔서 짧지만 너무 유용한 시간이였습니다. 지방 투자에서는 ‘KB매매일반, 90%, 승인시점’ 기억하자!
PART3. 부동산의 계약으로 이루어진다. 계약을 꼼꼼하게 점검하자!
등기부등본에서 확인해야할 5가지 ‘소유자, 가압류/가처분/가등기, 근저당권, 열람일시, 페이지 수' 모두 꼼꼼하게 살펴봐야 매수를 결정할 수 있음을 알게되었습니다. 페이지수나 열람일시는 전혀 생각하지 못했는데, 리스크를 줄이기 위해서 정말 세세하게 봐야함을 느끼게 되는 시간이였습니다.
매매계약 시에는 특약을 상황에 맞게 적절하게 설정할 수 있도록 하고, 계약내용에 대한 부분 꼼꼼하게 살펴볼 수 있도록 해야 이후 계약과정에서 문제가 없을 수 있습니다.
임대계약을 하기 전에는 미리 국세 및 지방세 체납을 확인하고 체납금이 없도록 해야합니다.
임대계약시 임대 보증금을 반환하는 대상이 누구인지!! 꼭 확인하고 꿀팁!!‘임차인 번호 저장할 때 근질권설정 되어있는지 써두면 헷갈리지 않는다.’
법률 고민은 대한법률구조공단이나 로톡에서 도움을 받아 확실하게 확인하고 넘어가도록 합니다.
