울산 전세..?
기존 실거래량 체크 후 투자단지 판단하기
전세가 없다고 하면 내가 부르는 값이 전세확률일 가능성이 높다. 하지만, 단지별 부담스러운 가격대인지 판단하고, 투자금이 많이 들어간다면 (투자자 수요가 없기에) 좋은 물건이 될 수 없다.
부사님과 전화해서 세입자 크로스 체크 필요!
3. 창원 vs 대구 ?
저평가 판단은 우선적 고려 (투자금 고려) 기대수익 - 리스크는 같이 간다!
4. 천안/아산, 구미 (좋은 생활권 신축 중심)_도시규모가 작을수록 매도 난이도가 높고 운영이 힘들다.
중소도시에서는 입지독점성이 약하고, 연식이 중요함 또한, 신축단지들이 많이 들어오면 주변환경개선가능
땅의 힘이 적기 때문에 연식 > 입지.
광역시는 (좋은 입지 신축 > 구축 > 덜 좋은 입지 신축) 순으로 검토하기! 입지독점성이 있으니까~
덜 좋은 입지 신축은 상품성이 있다! 단, 좋은 생활권에 신축이 들어오는데 굳이 덜 좋은 생활권 비선호 신축을 갈까? 라는 질문과 구축밭 주변 신축, 동 떨어진 신축은 비선호기 때문에 거래량 확인이 필수!
또한 아무리 광역시라도 동네를 대표하는 구축단지가 아니라면, 현재 시장에선 과감히 제외하기
경쟁력있는 신축 우선 투자!
5. 투자기준에 벗어난 투자?
무조건 지키자! (저,환,수,원,리) 300세대 이하는 매물이 별로 없기에 상승여력이 낮고, 40평대(대형)은 지방광역시 최상급지가 아니라면 자산가치가 낮다..!
6. 전세 낀 물건
투자금이 적게 들어 투자자가 선호함(투자자 수요 때문에 높은 가격 고수함)
단, 전세는 낮은데 높은 가격을 고집한다? = 팔마음이 크게 없는 집이라고 생각.
조건보단 ‘가격’
7. 협상 : 목표 매수가 설정하기 + 2순위, 3순위 물건 확보
목표 매수가 설정시, (1년,6개월) 실거래가 확인이 필요하다.
8.매도
수익률 200% 집착 x = 매도시기를 잘 판단하고 나오기 + 갈아타기 물건 확보!
9. 결론
TOP3 장,단점 (이유 적기) / 선호도 있는 단지? / 환금성? / 투자기준범위 ?
왜 이 투자지역,단지,매물선정 정리 / 매물시세,전세현황,수리상태,물건조건,리스크 및 대응여부 정리하기
(즉, 투자선정 이유 + 매물상태 + 리스크 검토하기!)
10. 매수,보유,매도
매수 : 저평가, 비교평가 = 가치가 있는것들 중 싸고 좋은것!
보유 : 가격이 오를때 까지 인내,버티기, 역전세 대응 리스크 대비가 안되면 매도!
매도 : 어느정도 수익 ? + 단지별 매도시기와 수익금 결정(욕심버리기, 더 좋은 자산 갈아타기)
11. 전세가 = 실사용가치 / 공급과 금리의 영향을 받을 수 있다. 단, 도시규모 지역별 소득수준 대비 전세가격이 부담스러운가 정도를 파악하는게 포인트 (소득이 높다면 금리가 높아져도 전세 거주함!)
18,19년도 정도면 전세가 자체가 싸다..!
12. 매물임장 ( 거주 선호도 파악, 디테일한 현장 분위기 파악, 협상여지, 물건상태 확인)
13. 갈아타기(지방에서 수도권으로!)
매도기준 : 수익,리스크 대비 불가 (더 가치 있는 물건으로 포트폴리오 변경)
지방 매도전략 : 공급에 예민함, 욕심부리지 마라, 전세 낀 매물은 상대적으로 싸게 매도!
매도타이팅을 놓치지면 어려워 지는 지방!
갈아타기 전략 : 상승장땐 미리 사기, 하락장땐 미리 팔기 (매도,매수 동시진행은 같은 사이클 필요함)
14. 시스템 투자의 실상
수도권(시스템투자) / 지방 (팔고 나오기..!)
마지막으로, 마인드 강의를 해주셨는데 중요한 포인트는, 결코 포기하지 않는것. 쉬어가도 좋고 조금 늦어도 좋으니 끝까지 나가는것..!!
