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내집마련성공기
얼마 전 이사를 앞둔 친구를 만났습니다.5억으로 용산 전세를 가겠다고하더라구요....용산... 전세....?이 좋은 시장에...전세????친구의 배우자가 이태원으로출퇴근을 하기에 용산을 골랐고매매는 더 떨어질 것 같아서전세 한타임 돌리며 관망하다가매수를 하겠다는 계획이 있었습니다.그 친구는 참 똑똑합니다.그 친구가 대학을 갔을 때,취업을 했을 때,모교와 고향에 현수막이 붙을 정도로가족들의 자랑이 되어주었죠.그 친구의 부동산매수 판단의 바로미터는기사였습니다.저는 한참을 생각해야 이해할 수 있는기사들의 수치들과 논리들을그 친구는 아주 빠르게 흡수해서부동산을 매수하지 않겠다는결론을 내렸습니다.그 사이에 가장 중요한 판단요소인'가격'은쏙 빠져있었습니다.🍰관망하는 자에게급매는 없다 요즘은 관망이 대세인가봅니다.상승 시그널도 없고그렇다고 하락 시그널도 없고우리나라 총선과 미 대선을 앞두다보니그냥 가만히 있는 선택을 하는 것이일반 대중인 것 같습니다.그런데 현장에 직접 나가보니매도자의 마음은총선과 대선에 별 관계가없다는 것이 느껴졌습니다.일단 급한 매도자분들은내 발등의 불을 꺼야 하니가격은 끊임없이 살아 움직이고 있었습니다. 감나무 밑에서 감이 떨어지기를바라며 누워 있듯이아무것도 안하며 관망하는 사람들은좋은 가격을 만날 수 없습니다.시장에 가서 물건을 보고적극적으로 참여하는 사람이급매를 잡을 수 있습니다.전 아무것도 안했는데물건을 보고 나온 후 3일만에2천만원이 깎였습니다.협상을 해보면아마 더 깎일 수도 있겠다는생각이 듭니다.부동산 한 번 방문 일당이2천만원이라 생각하면..역시 현장으로 가야겠지요! 🍰소형아파트만 찾다가는눈 뜨고 코 베일수도.. 상식적으로 당연히소형평수보다는 대형평수가가격이 더 높은 것은 맞습니다.하지만 소형평수 전성시대라는 말에나의 시야를 소형평수로만 묶는다면이런 실수를 범할 수 있습니다.25평보다 더 싸게 나온 30평이 있는데25평만 보다 보면 자산을아주 비싸게 취득해 버리는거죠..눈 뜨고 코 바로 베입니다... 현장으로 나가보면 어떨까요?제가 25평 물건에 관심이 있어서부동산에 갔습니다.물건을 모두 보고 인사를 하고부동산을 나왔습니다.그런데 부동산 사장님께서떠나는 저를 다시 불러세우시더라구요.그러면서 34평 물건을브리핑해주셨습니다.10.3억에 나와있는데9.5억까지 해준다고 하네요..8천만원이나 깎였고동일평형 최저가보다도 쌉니다.부동산 15개에 내놓은 것을 보면매도자의 마음을 읽을 수 있습니다.사정을 듣고보니 꼭 팔아야하겠더라구요.이게 얼마나 싼 가격이냐하면..지난 봄~여름 매수심리가완전히 죽었을 때의 가격과 같습니다.뿐만아니라 32평 가격이24평 가격보다도 현재고점대비 더 많이 떨어져있습니다. 매매가 17%정도 떨어진 것으로확인되지만 개별 물건은전고점 대비 21%나 떨어져 있습니다.그러면 현재로서는 24평보다는32평의 가격 차이가얼마 나지 않는 것이죠! 한참 시장이 무르익었을 때는32평과 24평이 2.4억차이를 보였고현재 시장이 차가워진 후에는1.4억 차이가 납니다.현재 개별 물건으로 계산해보면1억으로 그 차이는 더 좁혀집니다.그래프에서도 확인할 수 있듯이32평이 아직 가격을 회복하지 못해더 싸다고 보여집니다.이렇게 가격이 혼란스러울 때소평평수만 고집한다면더 큰 평수를 취득하여자산을 불리는 기회를 놓칠 수 있습니다.한 걸음 더 들어가볼까요? 내가 리스크 대비가 된다면32평을 사지 않을 이유가 없습니다!기사만 보고,방 안에서 작은 평수만 보다가는눈 앞에 있는 큰 평수의 기회를놓칠 수도 있습니다.바아로 현장으로달려가야겠죠~!!! 🍰싼 신축도 있다!부동산은 1물1가 서울 신축아파트 PIR이 너무 높아서버블이 낀것이라고도 합니다.살다살다 신축PIR은 처음 듣는데요~서울의 신축 아파트 가격을사람들의 연봉으로 나눈 것이신축PIR입니다.예를들어 신축PIR이 11이라면11년동안 연봉을 모아야신축 집을 살 수 있다는 것이죠! 현재 신축 PIR은 소폭 떨어지기는 했지만19.3이라고 합니다.그 말은 19년동안 돈을 꼬박 벌어야신축 아파트를 살 수 있다는 것이죠.40살에 집을 사면60살에야 온전히내 집이 된다 생각하니상당히 아득하기는 하네요..하지만 이것은 평균의 오류에지나지 않습니다.제가 현장에서 만난 매물을소개해 드립니다! 빨간색 그래프 보이시죠?입지 괜찮은 34평 단지를(파랑)꾸욱 누르고 폭발적으로 올랐던신축 25평 물건입니다.그런 단지가 지금고점대비 23%가 떨어져있습니다.심지어 10억 중반대에 나온 매물을9.9억 후반에 거래할 수 있습니다.이렇게 급매가 나오는 이유는이 생활권에 물건이 상당히 많이나와있기 때문입니다.이 곳은 신길 뉴타운인데요2020년식 아파트들이 몰려있다보니2024년인 지금 전세만기일시가다가오면서 전세든 매매든물건을 정리하려는 사람들이상당히 많다고 하더라구요. 매매물건이 98개씩이나쌓여있는 단지도 있습니다.내 물건 제외하고도 경쟁물건이엄청나게 많이 쌓인 시장입니다.그러면 매도자 입장에서는내 물건을 팔기 위해서는당연히 네이버 호가보다도더 낮은 가격에 팔아야 팔리겠죠.그럼 이 물건의 PIR을 계산해 보겠습니다.매매가가 9.9억이고이 지역 사람들의 연봉이6680만원입니다.그러면 수식은매매가/연봉이니이 아파트의 PIR은 14.8입니다.이정도면 pir저점과거의 비슷하죠?기사만 보면 19년을 꼬박돈을 모아야 한다니?!공포감이 엄습하지만...현장에서 개별물건을 보고현장 사람들의 소득을 대입해PIR을 구해보니돈을 모으는 기간이5년은 단축되었습니다. 백문이 불여일견이라는말이 있습니다.백 번 듣는 것 보다한 번 보는 게 낫다!!!!!기사만 읽고 주변의 말만 듣는 것 보다한 번 부동산을 방문하는 것이나에게 더 큰 도움이 될 수 있습니다.아 부동산이라는게....1물 1가의 특성을 가지고 있어서32평이 더 쌀 수도 있고신축도 쌀 수도 있으니관망보다는 행동이구나!!!!라는 생각을 가지고오늘도 현장으로 거침없이달려나갑시다~~~!!!
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