얼마 전 이사를 앞둔 친구를 만났습니다.

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5억으로 용산 전세를 가겠다고

하더라구요....

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용산... 전세....?

이 좋은 시장에...

전세????

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친구의 배우자가 이태원으로

출퇴근을 하기에 용산을 골랐고

매매는 더 떨어질 것 같아서

전세 한타임 돌리며 관망하다가

매수를 하겠다는 계획이 있었습니다.

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그 친구는 참 똑똑합니다.

그 친구가 대학을 갔을 때,

취업을 했을 때,

모교와 고향에 현수막이 붙을 정도로

가족들의 자랑이 되어주었죠.

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그 친구의 부동산매수 판단의 바로미터는

기사였습니다.

저는 한참을 생각해야 이해할 수 있는

기사들의 수치들과 논리들을

그 친구는 아주 빠르게 흡수해서

부동산을 매수하지 않겠다는

결론을 내렸습니다.

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그 사이에 가장 중요한 판단요소인

'가격'은

쏙 빠져있었습니다.

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🍰

관망하는 자에게

급매는 없다

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요즘은 관망이 대세인가봅니다.

상승 시그널도 없고

그렇다고 하락 시그널도 없고

우리나라 총선과 미 대선을 앞두다보니

그냥 가만히 있는 선택을 하는 것이

일반 대중인 것 같습니다.

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그런데 현장에 직접 나가보니

매도자의 마음은

총선과 대선에 별 관계가

없다는 것이 느껴졌습니다.

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일단 급한 매도자분들은

내 발등의 불을 꺼야 하니

가격은 끊임없이 살아 움직이고 있었습니다.

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감나무 밑에서 감이 떨어지기를

바라며 누워 있듯이

아무것도 안하며 관망하는 사람들은

좋은 가격을 만날 수 없습니다.

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시장에 가서 물건을 보고

적극적으로 참여하는 사람이

급매를 잡을 수 있습니다.

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전 아무것도 안했는데

물건을 보고 나온 후 3일만에

2천만원이 깎였습니다.

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협상을 해보면

아마 더 깎일 수도 있겠다는

생각이 듭니다.

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부동산 한 번 방문 일당이

2천만원이라 생각하면..

역시 현장으로 가야겠지요!

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🍰

소형아파트만 찾다가는

눈 뜨고 코 베일수도..

상식적으로 당연히

소형평수보다는 대형평수가

가격이 더 높은 것은 맞습니다.

하지만 소형평수 전성시대라는 말에

나의 시야를 소형평수로만 묶는다면

이런 실수를 범할 수 있습니다.

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25평보다 더 싸게 나온 30평이 있는데

25평만 보다 보면 자산을

아주 비싸게 취득해 버리는거죠..

눈 뜨고 코 바로 베입니다...

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현장으로 나가보면 어떨까요?

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제가 25평 물건에 관심이 있어서

부동산에 갔습니다.

물건을 모두 보고 인사를 하고

부동산을 나왔습니다.

그런데 부동산 사장님께서

떠나는 저를 다시 불러세우시더라구요.

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그러면서 34평 물건을

브리핑해주셨습니다.

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10.3억에 나와있는데

9.5억까지 해준다고 하네요..

8천만원이나 깎였고

동일평형 최저가보다도 쌉니다.

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부동산 15개에 내놓은 것을 보면

매도자의 마음을 읽을 수 있습니다.

사정을 듣고보니 꼭 팔아야하겠더라구요.

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이게 얼마나 싼 가격이냐하면..

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지난 봄~여름 매수심리가

완전히 죽었을 때의 가격과 같습니다.

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뿐만아니라 32평 가격이

24평 가격보다도 현재

고점대비 더 많이 떨어져있습니다.

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매매가 17%정도 떨어진 것으로

확인되지만 개별 물건은

전고점 대비 21%나 떨어져 있습니다.

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그러면 현재로서는 24평보다는

32평의 가격 차이가

얼마 나지 않는 것이죠!

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한참 시장이 무르익었을 때는

32평과 24평이 2.4억차이를 보였고

현재 시장이 차가워진 후에는

1.4억 차이가 납니다.

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현재 개별 물건으로 계산해보면

1억으로 그 차이는 더 좁혀집니다.

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그래프에서도 확인할 수 있듯이

32평이 아직 가격을 회복하지 못해

더 싸다고 보여집니다.

이렇게 가격이 혼란스러울 때

소평평수만 고집한다면

더 큰 평수를 취득하여

자산을 불리는 기회를 놓칠 수 있습니다.

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한 걸음 더 들어가볼까요?

내가 리스크 대비가 된다면

32평을 사지 않을 이유가 없습니다!

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기사만 보고,

방 안에서 작은 평수만 보다가는

눈 앞에 있는 큰 평수의 기회를

놓칠 수도 있습니다.

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바아로 현장으로

달려가야겠죠~!!!

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🍰

싼 신축도 있다!

부동산은 1물1가

서울 신축아파트 PIR이 너무 높아서

버블이 낀것이라고도 합니다.

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살다살다 신축PIR은 처음 듣는데요~

서울의 신축 아파트 가격을

사람들의 연봉으로 나눈 것이

신축PIR입니다.

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예를들어 신축PIR이 11이라면

11년동안 연봉을 모아야

신축 집을 살 수 있다는 것이죠!

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현재 신축 PIR은 소폭 떨어지기는 했지만

19.3이라고 합니다.

그 말은 19년동안 돈을 꼬박 벌어야

신축 아파트를 살 수 있다는 것이죠.

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40살에 집을 사면

60살에야 온전히

내 집이 된다 생각하니

상당히 아득하기는 하네요..

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하지만 이것은 평균의 오류에

지나지 않습니다.

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제가 현장에서 만난 매물을

소개해 드립니다!

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빨간색 그래프 보이시죠?

입지 괜찮은 34평 단지를(파랑)

꾸욱 누르고 폭발적으로 올랐던

신축 25평 물건입니다.

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그런 단지가 지금

고점대비 23%가 떨어져있습니다.

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심지어 10억 중반대에 나온 매물을

9.9억 후반에 거래할 수 있습니다.

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이렇게 급매가 나오는 이유는

이 생활권에 물건이 상당히 많이

나와있기 때문입니다.

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이 곳은 신길 뉴타운인데요

2020년식 아파트들이 몰려있다보니

2024년인 지금 전세만기일시가

다가오면서 전세든 매매든

물건을 정리하려는 사람들이

상당히 많다고 하더라구요.

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매매물건이 98개씩이나

쌓여있는 단지도 있습니다.

내 물건 제외하고도 경쟁물건이

엄청나게 많이 쌓인 시장입니다.

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그러면 매도자 입장에서는

내 물건을 팔기 위해서는

당연히 네이버 호가보다도

더 낮은 가격에 팔아야 팔리겠죠.

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그럼 이 물건의 PIR을 계산해 보겠습니다.

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매매가가 9.9억이고

이 지역 사람들의 연봉이

6680만원입니다.

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그러면 수식은

매매가/연봉이니

이 아파트의 PIR은 14.8입니다.

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이정도면 pir저점과

거의 비슷하죠?

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기사만 보면 19년을 꼬박

돈을 모아야 한다니?!

공포감이 엄습하지만...

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현장에서 개별물건을 보고

현장 사람들의 소득을 대입해

PIR을 구해보니

돈을 모으는 기간이

5년은 단축되었습니다.

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백문이 불여일견이라는

말이 있습니다.

백 번 듣는 것 보다

한 번 보는 게 낫다!!!!!

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기사만 읽고 주변의 말만 듣는 것 보다

한 번 부동산을 방문하는 것이

나에게 더 큰 도움이 될 수 있습니다.

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아 부동산이라는게....

1물 1가의 특성을 가지고 있어서

32평이 더 쌀 수도 있고

신축도 쌀 수도 있으니

관망보다는 행동이구나!!!!

라는 생각을 가지고

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오늘도 현장으로 거침없이

달려나갑시다~~~!!!