정석대로 보다가는 놓칠 수 있습니다

안녕하세요, 부동산 공부를 즐기는 감또개입니다. 무더운 여름에 임장하느라 많이 힘드시죠?저도 팔토시, 양산, 썬크림으로 버티며한걸음 한걸음 내딛고 있지만,비가 많이 오는 날에는'임장을 가야하나..'생각이 들 정도로 쉽지 않습니다. 그래도 !우리의 노력은 결코 헛되지 않을테니이렇게 고생하는데 성공 안 할 수가 있겠어?라는 마음으로 남은 일정도 함께 힘내봅시다 !!!  오늘은 임장 초보시절 알고 있었다면 좋았을 내용에 대해 이야기해보려합니다.꼼꼼함을 추구하는 제가 이것을 몰랐기에 아직도 찝찝함을 안고 사는 내용인데요,주제는 바로바로 !  ‘단지 임장은 300세대 이상의 아파트만 하면 될까?’  분명 강사님들께서 아파트 투자 가이드라인을300세대 이상으로 말씀해주셨는데 이게 무슨 말인가 싶으시죠? 그럼 잠시 생각해봅시다.왜 하필 300세대였을까요?그 이하의 세대 수는 단지가 너무 작아서? 커뮤니티가 부족해서? 관리비가 많이 나와서?저도 알지 못하는 다양한 이유가 있겠지만핵심은 '환금성' 때문이 아닐까싶습니다.위와 같은 이유로 사람들이 소규모 단지를 찾아주지 않는다면나의 소중한 돈이 크게 묶여버리니까요. 반대로 생각해볼까요?아쉬운 점이 있지만'그럼에도' 사람들이 찾아주는 단지라면투자 대상으로 검토하는 데 전혀 지장이 없겠네요.(강남·서초에 있는 300세대 미만의 단지들은 수요가 넘치니 비싸서 못 사잖아요 ㅎ_ㅎ)오히려 남들이 외면하는 좋은 기회를 잡을 수도 있을 듯합니다.··사람들이 찾는 단지라함은선호도가 높은 단지를 말합니다.그런 단지는 사람들이 꾸준히 찾기에환금성도 높을 것이구요.지금부터 선호도 높은 300세대 미만의 소규모 단지를 소개합니다.   ■  정자뜰마을 태영데시앙 2차 (249세대)  ■경기도 용인시 수지구  용인시 수지구로 왔습니다.수지구는 강남과 물리적으로 가깝지 않지만신분당선이 있어 시간적으로 가까운 지역인데요,그만큼 교통(신분당선)이 수지구의 중요한 입지요소임을 알 수 있습니다.  249세대의 정자뜰마을태영데시앙2차, 거래는 잘 될까요?  거래가 너무 활발해서 25년 5월 거래도 채 담지 못했습니다.300세대 이상이 기준이니까 이런 단지는 보지 않아도 될까요?판단은 여러분에게 맡기겠습니다 😊    ■  옥동롯데인벤스로얄 (299세대)  ■울산광역시 남구  이번엔 울산광역시 남구로 왔습니다.울산은 지방에서 대구 못지 않게 학구열이 높은 도시인데요,그중에서도 남구, 그 안에서도 옥동에 있는 학원가가 유명합니다.(입시 위주의 유명 학원들이 많이 있고, 스터디카페와 아이들 먹거리 등의 상권이 잘 갖춰져 있습니다)  학원가 바로 위에 있는 299세대의 옥동롯데인벤스로얄, 이 단지는 어떨까요?  수지구의 단지만큼 거래가 많진 않지만매달 2건 이상의 매매·전세 계약이 이뤄지고 있네요.제가 이 단지의 물건을 가지고 있다면못 팔까봐 잠 못이루진 않을 것 같습니다.    ■  전하KCC스위첸 (209세대)  ■울산광역시 동구  이번에도 울산광역시, 그리고 동구입니다.울산 동구에는 현대중공업이 거대하게 자리잡고 있습니다.현대중공업에만 12,000여 명의 종사자가 근무하고 있는데, 다른 조선·제조업 회사의 종사자까지 합하면 그 수가 어마어마하죠.그래서인지 동구가 울산의 중심지에서 오른쪽에 똑 떨어져있음에도 현대백화점이 들어서있네요.  지도만 봐도 아파트들이 나름 반듯반듯한, 이곳에 있는 KCC스위첸 친구들.380세대 친구는 그렇다쳐도 210세대, 255세대 친구들은 좀 너무했네요.우리가 원래 갖고 있는 생각대로라면 환금성이 떨어질테니 투자 단지에서 제외해야겠죠?  오늘 알아볼 단지들 중 가장 적은 세대수인 210세대임에도매매·전세 거래가 활발하게 이뤄지고 있음을 알 수 있습니다.255세대인 KCC스위첸웰츠타워1단지도 역시 그렇구요. 거래 내역이 보여주듯이 실제로도 울산대병원을 끼고 있고 최신축이라 사람들이 선호하는 단지들입니다.사람들이 선호하는 4Bay 구조로 되어있기도 하구요.세대수가 적지만 입지 좋은 신축이라고 볼 수 있겠습니다.    ■  빌리브범어 (227세대)  ■대구광역시 수성구  마지막으로 대구광역시 최고의 땅 수성구, 그 안에서도 핵심지 범어4동입니다.직장, 교통, 학군, 환경, 커뮤니티 무엇하나 빠지지 않는 노른자 땅이고, 특히 학군지로 굉장히 유명하지요.표시된 경신고등학교 북쪽에 위치한 아파트가 대구의 대장아파트 '힐스테이트범어'입니다.25년 8월 2일 기준, 1~3층과 탑층을 제외한 국민평형(전용 84㎡)기준 호가가 14.8억에 나와있네요. 가격이 사악합니다.  이제는 느낌이 오시죠 ?대장아파트보다 2~3블럭 더 아래에 있는 300세대 미만의 아파트니까 사람들이 안 좋아할까요? 19년식인데 !  안 좋아할리가요.지방임에도 12억씩 주고서 매매로,7억에 가까운 돈을 주면서 전세로 살고싶어합니다.웬만한 서울·수도권 4급지 대장 아파트와 맞먹는 가격대네요.(대구나 울산과 같은 학군지는 학교 배정을 목적으로 이사를 오기 때문에 학교 배정에 어긋나지 않도록 적은 세대수로 짓기도 합니다.)···지금까지 네 가지의 사례와 같이 세대수가 적어도 지역의 사람들이 좋아하는 단지들을 알아보았습니다.만약 300세대 미만이라는 이유로 이러한 단지를 제외한다면 곤란할 수 있겠네요.  그렇다면 매달 초, 새롭게 임장지를 접할 때 어떻게 하면 좋을까요?저는 다음과 같은 방법으로 접근하고 있습니다. ↓ ① 네이버부동산 필터(200세대 ~ 300세대)를 설정한다. 평형에 범위를, 연식에 범위를 두실 분들은 추가로 필터를 걸으셔도 좋습니다.  ② 임장지를 전체적으로 훑어보며 200세대 대의 아파트 단지들을 살펴본다. 두 번째 사례로 언급했던 울산 남구의 옥동(좌측)과 신정동(우측)에는 200세대 대의 단지들이 이렇게나 많습니다. 표시되는 아파트를 살펴보면서신축이거나 (특히 지방) / 역에 가깝거나 / 아파트 단지들 사이에 끼어 있거나(균질) / 유명한 동네거나 …확대도 해보고, 하나하나 눌러보고, 거래량을 확인하며 임장 범위에 넣을지 판단합니다.(물론 조원분들과의 의논과 합의가 우선입니다 !)  어렵지 않으시죠?클릭과 드래그 몇 번이면 우리는 숨어있는 보물을 찾을 수 있습니다!200세대의 보물까지 꼼꼼히 보시면서나중에 돌아봤을 때 찝찝하지 않은 앞마당을 만드셨으면 좋겠습니다 :)   마지막으로 지투 25기 10조 나알이 튜터님의 말씀을 인용하며 마치겠습니다. "만약 300세대 미만이라는 이유로 이러한 단지를 제외한다면 어려워지겠지요.그래서 분위기임장할 때 부터 무얼 좋아할까 고민하면서 걷는 게 필요하고분임루트를 그릴 때도 주요 아파트들이 무엇인지 보고 지나갈 수 있도록 하는 게 필요합니다." 나눔글 작성에 도움을 주신 나알이 튜터님,그리고 함께 의견 나눠주신 지투 25기 10조 나아리 조원분들께 다시 한 번 감사합니다 :)  [ 내용 요약 ] [1] 300세대 미만의 아파트라도 수도권·지방에 관계 없이 선호 요인이 있다면 환금성 걱정을 할 필요가 없다.[2] 200세대 ~ 300세대 필터를 걸어 임장지를 훑어보고 해당 단지들을 임장 범위에 넣을지 판단한다.