진정성 있는 투자자. 월부기버. 5년차 워킹맘입니다:)
초보경험담
안녕하세요, 행복을 꿈꾸는매쉬메리골드입니다~!!앞마당 만들기는한 달간 눈으로 보고 느끼고지역에 대한 입지평가를 하고최종 순위를 매겨투자대상단지를 정하고임장보고서를 마무리하게 됩니다. '분명 시간과 노력은 들였는데..''그 지역을 제대로 파악한건지..'의문이 들 때가 있습니다. 하나의 페이지로 통찰력을쌓을 수 있는 방법알려드리겠습니다:) 잠재적 공급을 파악하기 위해 재개발 지역을 조사하게 됩니다. 위의 지역은 동작구 내에 있는 흑석뉴타운입니다. 흑석뉴타운은 서울시 내에서도 입지가 뛰어난 지역 중 하나입니다. 서반포라고도 불리는 이 지역은 어떻게 가치가 있다고 판단 되는 것일까? 왜 사람들이 선호할까? 정비구역이 표시되어 있지만 위의 지도 만으로는 파악이 되지 않습니다. 통찰력을 기르기 위한 단 하나의 페이지,이렇게 만든다면 어떨까요? 위와 같이한 페이지로 정리하기 위해서는3가지 단계만 거치시면 됩니다. 1단계.최대한 지도 위에 정보 올려 위상 파악하기 지도 위에 입주한 단지들과 예정된 단지를 다시 정리하여 올려봅니다 백지도에 가까웠던 첫번째 지도보다 무언가 보이기 시작합니다. 지도위에 입주한 단지와 예정단지가 어디에 위치해 있는지 확인하며 지역을 파악해 나갑니다. 뉴타운내 가장 가치있는 단지는 어디인지 기준점을 가지고 확인해줍니다. 최근 입주를 마친 흑석리버파크자이가 15.5억, 그보다 4년 빠르게 입주한 아크로리버하임이 18억입니다. 왜 그럴까? 의문을 가져봅니다. 흑석뉴타운의 특징은 언덕지형이라는 점입니다. '흑석뉴타운은 언덕지형으로 평지 선호도가 높아서이지 않을까?'로 가정해 보았을 때 이제서야 가격이 맞아 떨어지는 것을 알 수 있습니다. 아무리 연식이 좋아도 평지이면서 지하철 접근성이 높은 단지가 선호도가 높고 시세에 반영된다는 것을 알 수 있습니다. 흑석 뉴타운을 지나는 9호선은 강남접근성이 좋은 황금노선입니다. 흑석역 초역세권이면서 하이브랜드인 아크로리버하임이 대장주 역할을 하고 있다는 것이 타당해 보이며 흑석 9구역과 11구역은 7구역인 아크로리버하임 다음으로 브랜드 신축 아파트로서의 가치가 더해질 것으로 예상됩니다. 2단계.투자금 파악하기분양예정단지 분양가는 적정한가? 뉴타운 내 입지를 살펴보면 9구역은 흑석뉴타운의 중심에 위치하면서 중앙대 상권과 초등학교와 중학교 접근성이 좋은 장점이 있습니다. 반면 흑석 11구역은 흑성 가장자리에 위치해 있으나 흑석역과 동작역 모두 이용할 수 있는 거리에 위치해 있으며 반포에 인접해있어 기대감이 높은 지역이기도 합니다. '예상 분양가는 관리처분 당시 평당 3천만원에서현재 5천만원까지 바라보는 분위기입니다' 33평의 경우 16.5억,25평은 약 12.5억정도 예상됩니다. 분양가는 적정한지? 지도위에 올려보겠습니다. 13년차 흑석한강센트레빌이 현재 16억입니다. 새로 분양할 단지의 분양가가 16.5억이라면 충분히 저평가 되었다 볼 수 있으며 아크로리버하임이 현재 18억이며 최고 25억까지 상승했던 점을 감안해 본다면 최소 8억 정도의 안전마진이 형성될 것으로 보입니다. 3단계.저평가 여부 확인하기뉴타운은 저평가되었다고 볼 수 있을까? 분양을 앞두고 있는 9구역과 11구역은 어떤 가치를 지니게 될지, 흑석뉴타운은 서반포로 불릴만한지 한번 더 살펴볼 필요가 있습니다. 흑석뉴타운 내 아크로리버하임과 롯데캐슬에듀포레와 반포 시세를 비교해 보겠습니다. 올 해 8월 입주 예정인 서초구 래미안원베일리는 35억으로 아크로리버하임과 약 17억정도 차이를 보이고 있습니다. 서초구 아크로리버파크와 동작구 아크로리버하임의 시세는 약 17억 정도 납니다. 두 단지는 과거 최고점 기준으로 19억정도 차이 났었습니다. 지역 간 입지와 단지 가치가 다르지만 비슷한 연식을 가지고 비교해 보았을 때 반포와 동작구는 약 15억 이상 시세차이가 나는 지역임을 알 수 있습니다. 저평가 되었는지 확인 할 수 있는 방법은 상위입지 시세로 계산해보는 것입니다. 원베일리 35억에 15억을 빼 역산해보면 약 20억정도 나옵니다. 11구역의 분양가가 16.5억으로 분양된다면 저평가 되었다 판단해 볼 수 있습니다. 페이지 정리법은 앞으로 분양 예정 구역의 금액이 적정한지 가격을 확인함으로써 지역을 면밀하게 바라보고 저평가 여부를 파악해 볼 수 있는 방법입니다. 시행단계 어디쯤 와있는지 개발지역 내 위상과 예상 분양가를 파악하고 인접지역과 비교를 통해 통찰력을 쌓아 나갈 수 있습니다. 재개발, 뉴타운 뿐만아니라 공급 예정인 단지도 적용해 볼 수 있습니다. 재개발의 경우 투자 범위에 들지 않아 시행단계 정리에서 끝을 맺게 됩니다. 한 달간 고생하며 만든 앞마당을 조금 더 면밀하게 바라본다면 실력을 키우는 투자자로 성장하게 될 것입니다. 지역을 더욱 내것으로 만들기 위한 원페이지 정리법을 적용하여 투자 실력을 더욱 잘 쌓아나가시길 바라겠습니다♡ 글 읽어주셔서 감사합니다:)
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안녕하세요, 매쉬메리골드입니다:) 일교차가 커진 날들이 이어지고 있습니다.모두 건강에 유의하시길 바라겠습니다:) 우리는 한 달에 한 지역을 내 것으로 만들기 위해임장하고 임보를 쓰고 결론을 내어 앞마당을만들어 나가고 있습니다. 투자로 성과를 내기 위해 반드시 알아야 할 요소가 있습니다. 가치를 제대로 알고'저평가 된 물건에 투자를 한다'라는 것입니다. 오늘은 한 달의 결과물을확실히 마무리 짓는 방법에 대해 말씀드리겠습니다. 1.시세트래킹을 시작합니다.-투자할 단지를 명확히 해 둡니다 지역 내에서 1등을 뽑았다면가치 있다 판단되는 단지를지속적으로 지켜 보셔야 합니다. 주기적으로 지역 시세를파악할 수 있는 방법은'시세트래킹'입니다. 시세트래킹, 단계별 적용방법(feat.연차별따라하기) 초보 투자자라면 처음부터 가치를제대로 판별하지 못할 수 있기 때문에시작 단계에서는 완벽해지려 하기 보다그 지역의 대장단지, 임장한 단지,지켜보고 싶은 단지로 구분하여시작하셔도 됩니다. 시간이 지나 실력이 쌓이게 되면대장 단지, 임장 다녀온 단지 이외'투자 기회가 온다면 반드시 투자하고 싶은 단지'를뽑아두고 지속적으로 기회를 살피셔야 합니다. 시세트래킹은 앞마당을 만드는 과정에서 세워 놓은 가설이 맞는지 일정 시간동안 지켜보며 실력과 통찰을 쌓아 나갈 수 있습니다. 2.적정 매수가격 생각해 둡니다. 투자로 이어지기 위해서는적정 매수가를 설정하셔야 합니다. 하나의 단지를 가져와 볼게요. 북아현 두산이라는 단지입니다.단일 평형으로 이루어진 2호선라인의 구축 단지입니다. 북아현 두산은 최고가인 9.8억 대비 20%하락한 7.85억에 호가를 형성하고 있습니다. (전세:4.2억) 투자 기회가 온다면 우리는 얼마에 매수해야싸다고 판단 할 수 있을까요? 23년 거래된 실거래를 살펴 보겠습니다. 23년 상반기 거래량이 늘어나면서 6억대 중후반 가격으로 거래가 일어난 모습입니다.지금보니 가격이 너무나 좋네요:) 앞으로 7억 후반의 가격이 23년 초반 가격대까지하락할지 예상할 수 없지만 7억대 아래로 내려간다면이 단지는 대세 상승장 이전의 가격대로충분히 싸다고 할 수 있습니다. 이와 같이 가치가 있다고 판단되는단지들의 가격과 적정 매수가를생각해보고 지속적으로시세트래킹을 한다면좋은 가격에 매수할 수 있게 됩니다. 3.시세를 확인할 수 있는 환경을 세팅합니다. 1)알림설정 하기 투자하고자 하는 단지와 적정 가격을정해두었다면 이제는 수시로 가격을확인할 수 있는 환경을 만들어 두시면 됩니다. [네이버부동산: 단지명 조회->알림->매매,전세 체크] 2)전세가 확인하기 전세가는 전세호가와네이버 실거래를 참고합니다. 현재 전세 호가 4.2억인데네이버 실거래에 4.5억이 찍혔다면? 아실에서 갱신 여부를 확인며적정전세가를 판단해 봅니다. 매 달 투자하고 싶은 단지들의 알림을 설정해 두면수시로 올라오는 시세를 통해 적정 매수가격과 전세가를 확인하며 투자 시기를 놓치지 않을 수 있습니다. 투자기회는 앞마당을 늘리는 과정에있을 수 있지만 일정 시간 이후에기회가 올 수도 있습니다. 한 달에 하나의 앞마당을 늘려가며오늘 알려드린 3가지 방법대로반복해 나간다면투자 기회를 만들어 나가며실력과 성장의 시간으로 채워나갈 수 있게 될 것 입니다. 글 읽어주셔서 감사합니다♡
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