서울 앞마당 만들었는데 제대로 파악이 안되었다면 한 장만 더 추가해 보세요(feat.통찰력 기르는 원페이지 정리법)[매쉬메리골드]

안녕하세요, 행복을 꿈꾸는

매쉬메리골드입니다~!!



앞마당 만들기는

한 달간 눈으로 보고 느끼고

지역에 대한 입지평가를 하고

최종 순위를 매겨

투자대상단지를 정하고

임장보고서를 마무리하게 됩니다.



'분명 시간과 노력은 들였는데..'

'그 지역을 제대로 파악한건지..'

의문이 들 때가 있습니다.

하나의 페이지로 통찰력을

쌓을 수 있는 방법

알려드리겠습니다:)



잠재적 공급을 파악하기 위해 재개발 지역을 조사하게 됩니다. 위의 지역은 동작구 내에 있는 흑석뉴타운입니다. 흑석뉴타운은 서울시 내에서도 입지가 뛰어난 지역 중 하나입니다. 서반포라고도 불리는 이 지역은 어떻게 가치가 있다고 판단 되는 것일까? 왜 사람들이 선호할까? 정비구역이 표시되어 있지만 위의 지도 만으로는 파악이 되지 않습니다.

통찰력을 기르기 위한 단 하나의 페이지,

이렇게 만든다면 어떨까요?



위와 같이

한 페이지로 정리하기 위해서는

3가지 단계만 거치시면 됩니다.





1단계.최대한 지도 위에 정보 올려 위상 파악하기

지도 위에 입주한 단지들과 예정된 단지를 다시 정리하여 올려봅니다

백지도에 가까웠던 첫번째 지도보다 무언가 보이기 시작합니다. 지도위에 입주한 단지와 예정단지가 어디에 위치해 있는지 확인하며 지역을 파악해 나갑니다. 뉴타운내 가장 가치있는 단지는 어디인지 기준점을 가지고 확인해줍니다. 최근 입주를 마친 흑석리버파크자이가 15.5억, 그보다 4년 빠르게 입주한 아크로리버하임이 18억입니다.

왜 그럴까? 의문을 가져봅니다.

흑석뉴타운의 특징은 언덕지형이라는 점입니다. '흑석뉴타운은 언덕지형으로 평지 선호도가 높아서이지 않을까?'로 가정해 보았을 때 이제서야 가격이 맞아 떨어지는 것을 알 수 있습니다. 아무리 연식이 좋아도 평지이면서 지하철 접근성이 높은 단지가 선호도가 높고 시세에 반영된다는 것을 알 수 있습니다.

흑석 뉴타운을 지나는 9호선은 강남접근성이 좋은 황금노선입니다. 흑석역 초역세권이면서 하이브랜드인 아크로리버하임이 대장주 역할을 하고 있다는 것이 타당해 보이며 흑석 9구역과 11구역은 7구역인 아크로리버하임 다음으로 브랜드 신축 아파트로서의 가치가 더해질 것으로 예상됩니다.



2단계.투자금 파악하기

분양예정단지 분양가는 적정한가?

뉴타운 내 입지를 살펴보면 9구역은 흑석뉴타운의 중심에 위치하면서 중앙대 상권과 초등학교와 중학교 접근성이 좋은 장점이 있습니다. 반면 흑석 11구역은 흑성 가장자리에 위치해 있으나 흑석역과 동작역 모두 이용할 수 있는 거리에 위치해 있으며 반포에 인접해있어 기대감이 높은 지역이기도 합니다.

'예상 분양가는 관리처분 당시 평당 3천만원에서

현재 5천만원까지 바라보는 분위기입니다'

33평의 경우 16.5억,

25평은 약 12.5억정도 예상됩니다.

분양가는 적정한지?

지도위에 올려보겠습니다.



13년차 흑석한강센트레빌이 현재 16억입니다. 새로 분양할 단지의 분양가가 16.5억이라면 충분히 저평가 되었다 볼 수 있으며 아크로리버하임이 현재 18억이며 최고 25억까지 상승했던 점을 감안해 본다면 최소 8억 정도의 안전마진이 형성될 것으로 보입니다.

3단계.저평가 여부 확인하기

뉴타운은 저평가되었다고 볼 수 있을까?

분양을 앞두고 있는 9구역과 11구역은 어떤 가치를 지니게 될지, 흑석뉴타운은 서반포로 불릴만한지 한번 더 살펴볼 필요가 있습니다.

흑석뉴타운 내 아크로리버하임과 롯데캐슬에듀포레와 반포 시세를 비교해 보겠습니다. 올 해 8월 입주 예정인 서초구 래미안원베일리는 35억으로 아크로리버하임과 약 17억정도 차이를 보이고 있습니다. 서초구 아크로리버파크와 동작구 아크로리버하임의 시세는 약 17억 정도 납니다. 두 단지는 과거 최고점 기준으로 19억정도 차이 났었습니다.

지역 간 입지와 단지 가치가 다르지만 비슷한 연식을 가지고 비교해 보았을 때 반포와 동작구는 약 15억 이상 시세차이가 나는 지역임을 알 수 있습니다.

저평가 되었는지 확인 할 수 있는 방법은 상위입지 시세로 계산해보는 것입니다. 원베일리 35억에 15억을 빼 역산해보면 약 20억정도 나옵니다. 11구역의 분양가가 16.5억으로 분양된다면 저평가 되었다 판단해 볼 수 있습니다.



페이지 정리법은 앞으로 분양 예정 구역의 금액이 적정한지 가격을 확인함으로써 지역을 면밀하게 바라보고 저평가 여부를 파악해 볼 수 있는 방법입니다. 시행단계 어디쯤 와있는지 개발지역 내 위상과 예상 분양가를 파악하고 인접지역과 비교를 통해 통찰력을 쌓아 나갈 수 있습니다. 재개발, 뉴타운 뿐만아니라 공급 예정인 단지도 적용해 볼 수 있습니다.

재개발의 경우 투자 범위에 들지 않아 시행단계 정리에서 끝을 맺게 됩니다. 한 달간 고생하며 만든 앞마당을 조금 더 면밀하게 바라본다면 실력을 키우는 투자자로 성장하게 될 것입니다.

지역을 더욱 내것으로 만들기 위한 원페이지 정리법을 적용하여 투자 실력을 더욱 잘 쌓아나가시길 바라겠습니다♡

글 읽어주셔서 감사합니다:)