[게리롱] 서울 25개구 전체 입지를 딱 한 장으로 전부 정리해드릴게요
안녕하세요, 게리롱입니다. 서울에 내집마련이나 투자를 생각하고몇 달 동안 열심히 노력했지만연이은 정부의 대출규제로 인해‘이렇게 또 못하는 거 아닌가’허탈함과 상실감이 드는 분들도 계실텐데요. 저는 오히려 매수자들에겐 다행이라고 생각합니다. 계속 퍼져나갈 것 같았던 상승세는 일단 잡혔고,다소 분위기가 어수선한 상황 속에서다시 한 번 좋은 가격을 만날 수 있는기회가 생겼기 때문입니다. 여기까지 온 이상 포기하지 마시고,적극적으로 한 발만 더 내딛어 보신다면분명 좋은 결과를 만드실 거라고 생각합니다. 몇 달 전에 초보자분들도 쉽게 할 수 있는시세트래킹 양식을 공유해드렸습니다. https://weolbu.com/community/1384251 - 종이 한 장만 채우면 끝내는 내집마련과 투자! 직접 해보세요 이 칼럼을 쓴 이후로 그동안 제가가장 많이 받은 질문 Best2가 있었는데요. 우선 그 2개의 질문에 간단하게나마답을 드리고 시작할까 합니다. Q1. 튜터님 저도 칼럼에 나온대로 장바구니에 단지들을 담고돌려봤는데, 왜 괜찮은 단지가 안 나올까요? A1. 칼럼의 시세트래킹 양식이 투자할 물건을만들어주는 마법의 상자는 아니기 때문입니다. 장바구니에 괜찮은 단지가 담겨있어야 합니다.괜찮은 단지가 추출되지 않는다는 건다시 말해 장바구니에 괜찮은 단지가아직 안담겼다는 뜻이기 때문에 더 모아보세요.(참고로 저도 50개 정도 담으면그 중에 4 ~ 5개 정도 나옵니다 ㅎㅎ) Q2. 튜터님 저는 알려주신 대로 해서투자후보 단지가 3개 정도 나왔는데요.도대체 이 중에 뭐가 더 좋은지 모르겠어요. A2. 지금 읽고 계신 이 글을 통해힌트를 얻어가셨으면 좋겠습니다. I 서울 입지 한 판 정리 여러분들은 이미 서울의 입지 순서를 알고 있습니다.1군에서 5군까지 그 위상이순서대로 잘 정리되어 있으니까요.
그런데도 아직 어려운 이유는 뭘까요? 첫째,2군에서 사람들이 좋아하지 않는 곳과3~4군에서 사람들이 좋아하는 곳 중어디가 더 좋은지를 모르기 때문입니다. 둘째,서울 전체를 모르고 일부만 알기 때문에내가 할 선택에 확신이 없어서입니다.(그런데 서울 전체를 확실히 알기 전에매수는 빨리 해야 기회를 안 놓칠 것 같고)
이미지를 하나 보여드리겠습니다.여러분은 아래 이미지에서 '물음표'에 들어갈 숫자를 망설임 없이 대답하실 수 있나요?
대답하실 수 없다면,여러분은 위 2가지 어려움을 겪고 있을 가능성이 큽니다.
여러분들의 이런 어려움을 해결해 드리고자제가 한땀한땀 정리한 서울 25개구의전체 입지를 정리했습니다.
지금 투자하려는 단지가 내가 할 수 있는최선이 맞는지를 기준으로 의사결정 해 보시면내가 선택한 단지에, 내가 하는 투자에조금이나마 확신이 더해지실 겁니다.
(첨부파일은 글 하단에서 공개합니다)(+ 자료를 외부에 무단 배포하지 말아주세요) 이건 지난 서울 상승장을 복기하기 위해제가 개인적으로 정리해둔 자료입니다. 이 한 장의 표가 갖는 의미를 정의하면,‘지난 상승장에 사람들이 인정한서울 아파트의 입지가치’입니다. 지난 상승장에서 사람들이 인정한서울 아파트의 입지가치를 복기하기 위해각 동별로 사람들이 좋아하는200세대 이상 & 84 기준 Top5 단지를 뽑아전고점의 평균 가격을 계산했습니다. 다시 정리하자면,① 서울 25개구를 동별로 한 번 더 구분하고,② 동별로 사람들이 선호하는 상위 5개 단지를 뽑아③ 그 단지들의 전고 매매가격의 평균을 냈고,→ 비쌀수록 사람들이 더 선호한 입지가 됩니다. 제가 굳이 기준을 이렇게 까다롭게 정한 이유는요. 물론 부동산지인 등에서 동별 평당가로도어느 정도 가늠은 해 볼 수 있겠지만,의외로 평당가 순위와 실제로 사람들이좋아하는 동네와는 차이가 꽤 존재합니다. 평당가는 100세대 미만의 아파트 등까지모두 포함된 가격이기 때문입니다. 또한 지역별로 매매가 상승시점에 차이가 있는데,특정 시점의 평당가는 그것을 반영하지 못합니다. 그래서 첫째로,지난 상승장에서의 개별 단지 전고점을기준으로 잡았습니다. 구별로 상승시점이 다르더라도,전고점은 사람들이 최종적으로 인정한그 단지의 가치이기 때문입니다. 둘째로,각 동별로 상위 5개 단지 전고점의평균을 기준으로 잡았습니다. 동별 랜드마크 단지로 하면좀 더 간편하게 해 볼 수는 있지만,랜드마크 단지의 상품성이 탁월할 경우실제 입지가치를 나타내는데 있어왜곡이 생길 수 있기 때문입니다. 그래서 상위 5개 단지의 가격을 평균내가격 왜곡의 가능성을 상쇄시켰습니다.(이상 거래 & 신뢰도가 떨어지는 전고점은최대한 제거했습니다.)
그럼에도 불구하고, 한계점은 존재합니다. 첫째, 아파트의 가격은 입지+상품성입니다.서울은 입지가치 > 상품가치이지만,그래도 신축이 모여있는 일부 생활권의 경우,실제 그 땅이 가진 입지가치보다 높은 곳에위치한 경우가 있었습니다. 둘째, 변할 여지가 충분히 있습니다.서울은 입지순위가 좀처럼 변하진 않지만,그럼에도 벌써 변화하고 있는 곳도 보입니다.그래서 제가 이 표의 정의를'지난 상승장에서의 선호도'라고 표현했습니다. 이 두가지 한계점을 극복하기 위해서는여러분들이 실제로 임장을 가셔서① 이 가격이 어떤 입지+어떤 상품성으로만들어진 가격인지,② 입지의 순위가 뒤바뀔만한 여지가 있는지까지확인해보셔야 비로소 완성될 겁니다.
I 구체적인 활용방법 여러분들이 서울을 임장하고,하나씩 앞마당을 늘려가실 때,제가 오늘 공유해드린 표를 기준 삼아임장하는 지역의 입지를 더 입체적으로이해하는데 활용해 보시면 됩니다. 예를 들자면, 이런 식입니다. 같은 1군이라도 해도강남과 서초, 그리고 송파와 용산은레벨이 많~이 다릅니다. 그리고 강남과 서초 안에서도압구정, 반포(+잠원)가현재 대한민국에서 압도적인 1등의위상을 차지한다는 걸 알 수 있습니다. 압구정, 반포는 각각의 장단점을 갖고 있지만,저는 개인적으로 현시점 대한민국 부동산의진짜 1등은 압구정이라고 봅니다. 이유는 여러가지가 있지만 심플하게 봐서,하이엔드급 신축 대단지가 들어선 반포와40~50살 된 구축밭 압구정의 가격이 비슷하다면땅의 가치는 압구정이 우위이기 때문입니다. 하나 더 해볼까요? 영등포는 서울의 3군에 속하죠.그리고 영등포구는에서는 여의도가 1등인데,단순하게 ‘영등포구 1등은 여의도다!’가 아니라 그래서 여의도의 위상이 서울 전체에서는어느 급인지까지 가늠해 보면 좋습니다. 비록 영등포구는 3군이더라도 여의도만큼은2군의 대장급 입지인 옥수동, 목동보다도더 좋은 입지이기 때문입니다. 마지막으로 하나만 더 해보겠습니다. 서울 1군인 송파구에마천동이라는 곳이 있습니다.5호선의 종착역 마천역이 있는 곳이기도 하고요. ‘아무리 송파구 꼴찌라도 그래도 1군인데왠만한 2, 3군보다 좋지 않을까?’ 하지만 2, 3군은 물론이고4, 5군에서도 1군인 마천동보다사람들이 좋아하는 입지는 존재합니다. 단순하게, ‘1군, 2군이 최고야!’‘4군보단 2, 3군 구축이 좋겠지’가 아니라 각 생활권의 입지, 각 단지까지어디가, 얼마나 좋은지 알고(=가치) 결정해야내가 하는 투자에 확신을 더 할 수 있습니다. 물론 가격으로만 판단하는 게절대 아닙니다. 표를 참고하되, 실제로 가서 직접 보고정말 그럴 만한지, 아닌지비슷하다면 그래도 어디가 더 나을지 등을내가 직접 판단해봐야결정도 스스로 할 수 있습니다. I 수강생분들에게 당부드리고 싶은 것 여기까지 읽어보셨다면,왠지 천군만마를 얻은 것 같은기분이 드시는 분도 있으실 거고요. ‘몇 달 전에 이걸 알았더라면고민하느라 물건을 안 놓쳤을 텐데조금만 더 빨리 알려주지..’ 하며,한편으로 원망을 하시는 분도 계실 겁니다. 사실 제가 이걸 정리해 둔 지는시간이 좀 지났습니다. 그런데도 제가 고민하다가지금에서야 공개하는 이유는 저는 월부를 찾아오신 분들에게물고기를 잡아드리는 게 아니라,물고기 잡는 법을 알려드리고 싶었기때문입니다. 아마 어떤 분들은‘누군가 이런 걸 좀 상세히 정리해서알려줬으면 좋겠다’라고생각하셨던 적이 있을 겁니다. 그래서 제가 상세히 정리해서 다 알려드렸고,제 나름대로 까다롭게 기준도 정해봤지만,그럼에도 불구하고 이게 정답이 될 수는 없습니다. 그래서 여러분들은제가 만들어 드린 표가 정답이라고,전적으로 ‘의존’하지 마시고,‘참고’를 하셔야 투자를 잘 하실 수 있습니다. 저는 이 자료를 제가 직접 만들었기 때문에’의존‘하지 않고, ’참고‘할 수 있습니다. 예를 들자면 이런 겁니다. 앞서 영등포구는 3군이지만,여의도만큼은 1군급 입지라는 걸확인했는데요. 그 바로 옆에 있는 종로구 홍파동은또 그렇지가 않습니다. 홍파동의 22억은 서북권 대장급 단지라고할 수 있는 경희궁자이 2단지, 3단지가만들어낸 가격이기 때문에실제로 홍파동의 입지 자체는비슷한 위치의 2군인 옥수, 목동 등과 비교해많이 밀린다고 할 수 있습니다. 이것처럼 저는 제가 정리한 자료를 보면서가격 자체 모두 진실로 받아들이지 않고,‘여기는 좀 더 내려가야 할 것 같은데’‘여긴 좀 더 위에 있어도 될 것 같은데’‘여긴 다음 상승장에는 더 위로 가겠는데’라는 생각들도 할 수가 있습니다. 이게 가능한 이유는저는 각 동별 전고점 평균가격을어떤 단지들이 모여서 만든 가격인지 알고 있고,또 그 단지들은 제가 실제로 임장하며모두 직접 보고 온 단지들이기 때문입니다.(기억이 희미한 단지들은 저 역시지금도 시간을 내서 한 번씩 다시 보러 갑니다)
저는 서울의 지난 상승장을 복기하기 위해서울에 2,000개 가까운 단지를 전부같은 방식으로 정리를 했고,(아쉽지만, 요건 확대해도 안 보입니다 ㅎㅎ)이걸 정리한 최종 결과가 오늘 여러분들에게공유해드린 한 장의 표입니다. 여러분들도서울에 1군부터 5군까지 위상은 다 알지만,그 안에서 상위급지의 비선호 생활권과하위급지의 선호 생활권 등에 대한판단이 어려워 투자결정이 힘드셨을 겁니다. 그래서 제가 서울의 1군 ~ 5군에서→ 구별 입지 → 동별 입지까지한 단계 더 쪼개어 드렸습니다. 하지만 우리는 OO동에 투자하는 게 아니라,그 안에 있는 하나의 단지,그 중에서도 하나의 물건에 투자를 하죠? 결국에 그 하나의 단지, 그 하나의 물건을찾아내는 건 여러분 각자의 몫입니다. 저는 여러분들에게물고기를 잡아드리는 사람이 아니라잡는 법을 알려주는 사람이 되고 싶지만,동시에 여러분들이 물고기를 꼭 잡으셨으면좋겠습니다. 그렇기 때문에“여러분~저쪽으로 가시면 다금바리가 있고요이쪽으로 가시면 감성돔이 있어요그쪽에는 갈치가 있어요~”라고 오늘 열심히 알려드린 겁니다 ㅎㅎ 저도 여러분들과 똑같이한땀한땀 가격을 확인하면서‘지금 내가 이러고 있는 게 맞나..’‘제발 누가 대신 좀 해줬으면 좋겠다’는 생각을 10번도 더 했습니다. 정확히 계산은 안해봤지만,단지들의 가격을 하나하나 전부 따고,거기서 동별로 단지들을 추려내고,동별 평균가격을 계산해서 나열하고,이걸 이렇게 글로 정리하는데까지못해도 제 시간을 수십 시간 이상은 썼을 겁니다.(여러분들이 생각하시는 것보다지금 저의 1시간은 꽤 비쌀거에요 ㅎㅎ) 제 노력을 조금이나마 알아주신다면,여러분들도 다시 한번 더 열정과 의지를 되살려서서울 투자 & 내집마련이라는 느낌표를꼭 찍어보셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
...더보기 ∙ 10개월 전
