안녕하세요 게리롱입니다.
요즘 서울에 내집마련 혹은 서울 투자에
성공하신 분들의 경험담이 많이 보이는데요.
글을 읽으며 그 집념과 끈기에
저도 진심을 담아 박수쳐 드리곤 합니다.
그런데 한편으로는 허탈하고,
좌절감마저 드는 분들도 분명 계실 겁니다.
‘나도 나름대로 열심히 임장도 다녀보고,
배운대로 엑셀에 시세트래킹도 해보고 하는데
왜 나에게는 매수할 만한 단지가 추려지지 않고,
하면 할수록 헷갈리기만 하는지..’
‘나 정말 열심히 했는데..
결국에 또 투자 못하고 날아가버렸네?’
‘너무 허탈하고, 나는 도대체
그동안 여기서 뭘 한 건지 모르겠다..’
일단 이런 마음이 드는 분들에게
절대 그렇지 않다는 말씀을 먼저 드리고 싶어요.
일부 지역은 분명 반짝 상승한 모습이지만,
아직 그렇지 않은 지역(=더 좋은 투자가 될 수 있는)
도 많이 있습니다.
반드시 성동구에 투자해야지만 좋은 투자가 아니라,
내가 아는 지역, 아는 단지만 많이 있다면
투자하기 좋은 물건은 아직도 많다는 얘기를
꼭 드리고 싶습니다.
그래서 오늘은
서울에 투자 혹은 내집마련을 준비하시는 분들에게
의사결정 시 직관적으로 도움이 될 수 있는
간단하면서도 강력한 방법을 한 가지 알려드릴까 합니다.
I 서울 투자를 위한 보물지도 그리는 방법
각각 투자금 3억이 있는
A씨와 B씨가 있다고 가정해보겠습니다.
부동산을 잘 모르는 A씨는
회사에서 부동산으로 돈 좀 벌었다는
K대리를 찾아갑니다.
A: K대리, 내가 투자금이 3억 정도 있는데, 지금 어디에 집을 사면 좋을까?
K: 과장님 그러면 동대문구를 한 번 가보시죠? 회사도 가깝고
A씨는 K대리로부터 3억으로 살 수 있는
동대문구 단지들을 몇 개 추천받고
실제로 집을 보러 주말에 부동산도 한 번 가봅니다.
좀 더 좋은 집, 좀 더 새 집을 사고 싶지만,
막상 부동산을 가보니 내가 살 수 있는 건
90년대 구축에 뭔가 좀 아쉬운 단지들 뿐입니다.
그래도 이거라도 어디냐,
좀 더 망설이면 이것도 못사겠다 싶어
계약을 하고 돌아옵니다.
어떤가요?
요즘같이 집값이 오른다 싶은 시기가 되면
주변에서 꽤나 흔히 볼 수 있는 이야기입니다.
어쩌면 지금 이 글을 읽고 있는
나 역시도 이렇게 집을 사고 싶은 걸지 모릅니다.
이번엔 B씨의 이야기입니다.
마찬가지로 부동산을 잘 모르는 B씨는
큰 돈이 들어가는 만큼 그래도 좀 알아보고
집을 사야겠다는 마음이 큽니다.
서점에 가서 책도 좀 읽어보고,
유튜브에서 서울 아파트로 검색도 좀 해보고
그러다 부동산 관련 강의도 한 두 개 들어봅니다.
대충 알아보니
그래도 직접 임장을 가봐야 한다기에
내가 가진 돈으로 한 번 해볼 만한
지역들을 몇 군데 돌아다녀 봅니다.
주말마다 시간을 내서 동대문구도 가보고,
서대문구, 성북구도 가봅니다.
내친김에 동작구와 강동구도 한 번 가봅니다.
그렇게 다니다 보니
같은 돈으로 어떤 걸 사는 게 더 좋겠다는
생각이 들기 시작합니다.
그리고 여러 지역을 돌아다녀 볼수록
그 생각이 점점 더 선명해지기 시작합니다.
그래도 섣부르게 선택하긴 좀 고민이 돼서
괜찮다고 생각되는 아파트들을
계속해서 장바구니에 담아둡니다.
그렇게 장바구니에 담아둔
단지들을 꾸준하게 지켜보다 보니
어느 날 못보던 가격이 하나 튀어나왔습니다.
이 아파트는 단기간에 가격이 좀 올라 버려
원래는 내가 가진 돈으로 못사는 단지였는데,
급매인건지 굉장히 좋은 가격의
물건이 등장했습니다.
운이 좋게도 전세가도 좀 오른 상태라
이번엔 매수해야겠다는 생각이 단번에 듭니다.
그렇게 B씨는
A씨가 매수한 동대문구의 구축 아파트보다
더 좋은 동작구의 준신축 아파트를
매수하게 됩니다.
B씨의 이야기는 어떤가요?
B씨의 이야기 역시 지금같은 시장에서
꽤나 있을 법한 이야기입니다.
그리고 저는 B씨의 이야기가
이 글을 읽고 계신 여러분들의
이야기가 되었으면 좋겠습니다.
지금 서울 시장은
(1) 가치 대비 가격이 싸면서
(2) 내가 가진 돈으로 살 수 있는 것 중(=투자금↓)
(3) 가치가 더 좋은 것(=매매가↑)
을 사는 게 좋습니다.
다시 말해, 내가 가진 투자금으로
더 좋은 것을 사는 게 유리한 시장이라는 뜻입니다.
이러한 시장에서 여러분들이
B씨와 같은 선택을 할 수 있는 방법을 한 가지
알려드리겠습니다.
모르는 분들도 계셨겠지만,
사실 제가 튜터로 활동하기 전에는
월부의 '공식 양식 제조기'로 활동하기도 했는데요 ㅎㅎ
여러분들의 투자를 돕기 위해
거의 1년반 만에 새로운 양식을 하나 만들었습니다.
아마 임장, 임보가 처음이신 분들이 하시기에도
부담이 없고, 쉬우실 겁니다.
아마 여러분들이 투자물건을 발견할 수 있게
도와줄 보물지도와 같은 역할을 할 것이고,
사용방법은 아래와 같습니다.
(1) 투자 후보 지역들을 임장하고,
각 지역에서 발굴한 투자후보단지들을
장바구니에 차곡차곡 담아둡니다.
* 투자후보단지: 저평가돼있고, 전세가율 높은
* 예시 단지들의 가격은 실제와 차이가 있음
(2) 오른쪽에 있는 변환 버튼을 누릅니다.
그러면 ‘그룹핑’이라는 시트에
내가 장바구니에 담아두었던 단지들이
아래와 같이 자동으로 배열이 됩니다.
▼
(3) 10시 방향으로 갈수록
매매가가 비싸고, 투자금은 적게 드는
단지들이 모입니다.
(참고로 매매가, 전세가는 숫자를 바꿔주면
해당 금액대에 맞춰서 단지들이 배열됨)
(4) 여기서 ①에 있는 단지들을
잘 눈여겨 봅니다.
이 단지들이 바로
‘같은 투자금으로 살 수 있는 더 좋은 단지들’
이기 때문입니다.
그런데 여기서 주의할 점이 있습니다!
①에 모아진 단지들이
좋은 단지라 매매가가 비싼 건지
그게 아니면,
그냥 지금 가격이 비싸진 단지인 건지
헷갈리는 경우가 생길 텐데요.
만약 여기 있는 단지가
고점 대비 20% 정도 가격이 하락한 상태라면
크게 걱정하지 말고 선택하셔도 좋습니다.
I 보물을 찾기 위해 여러분들이 직접 하셔야 할 일
'지금 서울 시장은
(1) 가치 대비 가격이 싸면서
(2) 내가 가진 돈으로 살 수 있는 것 중(=투자금↓)
(3) 가치가 더 좋은 것(=매매가↑)
을 사는 게 좋다' 라고
앞서 말씀드린 바 있습니다.
내집마련 혹은 투자를 목적으로
월부를 찾아주신 분들을 돕기 위해 위 3가지 중
제가 해드릴 수 있는 것과
해드릴 수 없는 것이 있습니다.
오늘 제가 공유해드리는 엑셀 양식은
(2), (3)에 해당하는 단지를 좀 더 쉽게
알아보실 수 있게 해드린 겁니다.
이런 것들은 제가 도움을 드릴 수 있습니다.
그런데,
'(1) 가치 대비 가격이 싼지' 알아보는 것
이건 제가 해드릴 수가 없습니다.
가격은 계속해서 변하는데, 그때마다
‘지금은 쌉니다, 지금은 비쌉니다,
지금은 애매합니다’
매번 알려드릴 수가 없기 때문입니다.
그래서 이건
내 스스로가 가격이 싼지, 비싼지
판단할 수 있어야 됩니다.
그렇게 할 수 있으려면
아파트의 가치를 미리 알고 있어야 하고,
그 지역에 방문해서 아파트 단지들을
직접 둘러보며 현장에서 스스로 확인해 봐야
내가 가치를 제대로 알 수 있습니다.
다만, 처음이라 어떻게 뭘 봐야
가치를 파악할 수 있는지 잘 모르겠다면
월부닷컴에서 ‘실전준비반’, ‘열반중급반’
강의를 들어보시길 추천드립니다.
혹시 정규강의를 수강하는 게 부담되신다면
제가 했던 특강 중에 ‘손품발품 노하우’라는
강의가 있는데 들어보시면 도움이 되실 겁니다.
초보도 임장보고서 한 달에 하나씩! 손품발품 임장보고서 노하우 - 베스트셀러 (weolbu.com)
좋은 시장입니다.
나와 가족의 좀 더 나은 삶을 위해서
잠도 줄여가며 고생하는 많은 분들의 노력이
꼭 결실을 맺을 수 있었으면 좋겠습니다.
감사합니다.
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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